Вторичка в Москве дешевеет два месяца подряд. Что будет с ценами дальше

Фото: katuka/shutterstock.com

В Москве второй месяц подряд риелторы зафиксировали снижение цен на вторичное жилье. По данным «Инком-Недвижимости», по итогам мая стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья Старой Москвы снизилась на 0,4%, до 285,3 тыс. руб.

В апреле риелторы впервые за пять лет зафиксировали снижение цен на вторичке. Тогда 1 кв. м, по оценкам «Инком-Недвижимости», подешевел на 0,1%. Другие риелторы оценивали падение цен сильнее. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» говорили о 0,5–1%, в Est-a-Tet — даже о 7%. Ждать ли дальнейшего падения цен на жилье — спросили у экспертов.

Падение спроса давит на цены

Снижение цен на вторичном рынке Старой Москвы зафиксировали аналитики ЦИАН. По их данным, в начале июня средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы составляет 301,3 тыс. руб. Это на 1% меньше, чем месяцем ранее — в начале мая 304,3 тыс. руб. В начале апреля квадрат стоил 305,9 тыс. руб. (-0,5% за месяц).

В апреле цены на вторичном рынке перешли от роста к стагнации, а в мае и к небольшому снижению. Таким образом продавцы отреагировали на сокращение спроса, пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. «Из-за высоких ставок по ипотеке на рынке также нет покупателей-ипотечников. Рынок поддерживается за счет альтернативных сделок и покупателей с «живыми» деньгами, но таких сделок намного меньше, чем сделок с ипотекой», — отметила эксперт. По данным ЦИАН, число просмотров объявлений и звонков снизилось на 15–20% относительно марта и на треть относительно зимних месяцев. Давление на цены также оказал выход на рынок более дешевых «новинок» — продавцы возвращаются на рынок после массового снятия объявлений в марте, добавила Елена Лапшина.

Аналитики «Инкома» зафиксировали более заметный спад покупательской активности. По их оценкам, спрос в мае этого года был в три раза ниже, чем в мае 2021 года, по сравнению с нынешним апрелем активность покупателей сократилась на 30%. Предложение, напротив, продолжает увеличиваться: за месяц прирост составил 30%, за год — 32,4%.

Само снижение стоимости жилья на вторичке происходит и за счет скидок. Бывают случаи, когда собственники квартир предоставляют и более значительные дисконты, к примеру в 15–20%, но это, так сказать, точечные случаи, рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Собственники могут согласиться на такой дисконт, например, при быстром выкупе, когда им нужно поскорее реализовать квартиру. В целом по рынку скидки остаются на уровне 5–10%. «Но поскольку спрос невысокий, у покупателя при грамотном торге есть возможность получить хорошую скидку», — отметила эксперт.

Что будет дальше с ценами

В дальнейшем снижение цен на вторичное жилье продолжится, но этот процесс во многом будет определяться спросом и доступной ипотекой, прогнозируют эксперты. «По нашим наблюдениям, плавное сползание вторичного рынка выражается в общем снижении цен на 1% в месяц, то есть на 12% в год», — приводит данные директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. «Но в связи с удешевлением ипотеки (ставка 12%) и ростом спроса мы предполагаем, что коррекция замедлится и при условии дальнейшего уменьшения ипотечной ставки (до 10%) составит минус 8% в год», — сказал Сергей Шлома.

В ЦИАН, в свою очередь, не ждут заметного падения номинальных цен. «Многие сделки в готовых домах проводятся с расчетом на покупку квартиры на первичке, где квадрат продолжает, пусть и незначительно, но дорожать. В таких условиях снижать цены на вторичке будут готовы далеко не все», — пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики».

По ее мнению, снижение ключевой ставки на заседании 10 июня оживит активность на вторичном рынке, поскольку в сегменте уже сформировался отложенный спрос на протяжении практически трех месяцев. Это также не позволит ценам упасть. Но предпосылок для возвращения спроса на уровень января-февраля нет. Для этого необходима более доступная ипотека и рост доходов населения, считает аналитик. «Вероятно, в неактивный летний сезон продолжится минимальная отрицательная динамика в пределах 1% в месяц, со второй половины августа и осенью цены вновь пойдут вверх», — сказала эксперт.

Помимо доступной ипотеки, еще один важный момент для рынка недвижимости — окончание срока действия депозитов с высокими ставками, которые банки предоставляли в марте-апреле (обычно на три месяца), добавила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Так как столь высоких ставок по вкладам уже нет, то велика вероятность, что часть владельцев крупных накоплений перейдет на рынок недвижимости и вложит свои средства в приобретение квартир», — не исключила эксперт. Поэтому для дальнейших прогнозов по ценам важно также дождаться этого момента и оценить объем спроса, который перейдет на рынок недвижимости с вкладов, заключила она.