Куда вкладывать деньги российским инвесторам за рубежом

Россияне традиционно входили в топ-5 покупателей самой дорогой недвижимости за рубежом, особенно в Лондоне и странах Европы, в частности во Франции, Монако, Италии, Испании. Как правило, в портфеле российского ультрахайнета с состоянием свыше $30 млн может находиться три объекта недвижимости и более. Поговорим о том, как изменились тренды и предпочтения покупателей в 2022 году, куда будет направлен интерес инвесторов из России, какие возможности для покупателей есть сейчас или откроются в ближайшем будущем.

Основной тренд 2022 года — это сохранение капитала и использование недвижимости как источника обретения дополнительной свободы за счет иммиграционных программ (такой тренд наметился еще в пандемию, когда получение ВНЖ и гражданства за инвестиции пользовалось спросом со стороны россиян). Геополитические и экономические события существенно повлияли на структуру спроса и портрет покупателя. Мы видим кардинальные изменения и самую высокую активность на рынках ряда стран.

Если с января по май 2021 года в тройку самых популярных стран за счет программ ВНЖ входили Португалия, Греция и Кипр, то в первые пять месяцев 2022 года лидерами стали Арабские Эмираты, Турция и Кипр, что также связано с наличием программ гражданства и ВНЖ и, конечно, лояльности к иностранным инвесторам.

ОАЭ и Ближний Восток

В 2022 году количество сделок по покупке недвижимости в Арабских Эмиратах выросло более чем в десять раз по сравнению с прошлым годом. В основном инвесторы приобретают объекты на этапе строительства для инвестиций, виллы и апартаменты для отдыха и переезда. Основные локации: Дубай (Пальма Джумейра, Дубай Марина, Даун Таун) и Абу-Даби (Саадият, Аль-Рим). Так совпало, что помимо лояльности к иностранным (в том числе российским) инвесторам рынки ОАЭ находятся на подъеме, цены демонстрируют значительный рост уже более двух лет. Например, стоимость элитных вилл в Дубае выросла на 16% за 2021 год, на виллы в Абу-Даби — на 3,5%. Дубай более динамичный и активный рынок: так, на ряд проектов цены выросли от 30% до 50% по окончании строительства. Несмотря на все это, цены на недвижимость по-прежнему на 30% ниже пиковых значений 2014 года. Рынок Абу-Даби в большей степени рассчитан на местных жителей, но также начинает открываться для иностранных инвесторов. Покупатели отмечают в Абу-Даби шикарные пляжи, спокойствие и более комфортный климат. Дубай, напротив, яркий мегаполис, где на рынок выходят знаковые проекты, лоты в которых распродаются за один день. Беспроцентные рассрочки, привлечение мировых брендов (Dorchester, Six Senses, de Grisogono и другие), возможность получить Emirates ID при инвестициях в недвижимость, удобство проведения транзакций, возможность перепродажи объектов по переуступке с прибылью для инвестора, в целом привлекательность Эмиратов для туризма и жизни и масштабные планы правительства по развитию делают эти рынки одними из самых перспективных в мире.

В настоящее время более 70% наших клиентов рассматривают в ОАЭ приобретение двух и более объектов в связи с высоким инвестиционным потенциалом. Самый востребованный бюджет — $1–4 млн, более 15% запросов приходится на бюджет от $10 млн. Более 50% клиентов открывают здесь компании, чтобы диверсифицировать свой бизнес, также многие ищут офисы и релоцируют часть сотрудников.

Помимо инвестиций в Дубай и Абу-Даби, наблюдается интерес к странам Ближнего Востока в целом: Саудовской Аравии, Бахрейну, Катару, Египту. Таки образом, Дубай становится окном в Ближний Восток, куда в ближайшие месяцы будет направлено активное внимание российских инвесторов и бизнесменов.

Турция: Стамбул и Бодрум

Около 40% запросов наших клиентов пришлось на Турцию, а именно на Стамбул и Бодрум. 20% запросов — на получение гражданства Турции, которое дает право постоянно жить в стране и подать заявление на бизнес-визу E-2 в США. Чтобы получить паспорт, инвесторам нужно приобрести недвижимость на сумму от $400 тыс. (ранее эта сумма составляла $250 тыс.). Оформление статуса занимает около шести месяцев. Срок окупаемости такой инвестиции составит три года.

Инвесторы покупают объекты от застройщика в туристических локациях, в том числе в центре Стамбула, студии и апартаменты под управлением отельного оператора, где девелопер предлагает гарантированную доходность 5–7%. Одним из самых популярных проектов стали резиденции под управлением Sheraton. В связи с тем что в Стамбуле находится много учебных и медицинских учреждений, локации в непосредственной близости также востребованы. Пользуется спросом и центр европейской части города, особенно районы Бомонти, Шиле и Таксим. Цены на недвижимость в Турции растут уже более двух лет, в прошлом году прирост составил около 10–15% в зависимости от района, в 2022 году цены в центральных районах увеличились в два раза.

Стамбул — это город на стыке Европы и Азии и один из самых знаковых мегаполисов на мировой арене, а программа гражданства и простая процедура открытия счета сделала эту локацию одной из самых привлекательных для россиян.

В Бодруме клиенты рассматривают виллы с пятью — семью спальнями для жизни. Можно сказать, что спрос с Лазурного Берега Италии и Франции частично сместился на Бодрум как на одну из самых премиальных локаций в Турции, где стоимость элитных вилл может достигать $7–8 млн и более.

Страны Европы и Карибского бассейна

Кипр — традиционно излюбленная локация россиян, в апреле 2022 года количество запросов выросло на 50% по сравнению с апрелем 2021 года. Сегодня Кипр занимает первое место по запросам и сделкам в европейских странах. Здесь россияне все еще могут получить ВНЖ при инвестициях от €300 тыс. Прежде всего покупатели интересуются небольшими виллами и апартаментами в Лимасоле и Пафосе для сдачи в аренду или для собственного проживания. Основной бюджет варьируется от €300 тыс. до €1 млн.

Кроме того, в течение последних трех месяцев российские покупатели продолжают получать визы инвестора Испании (при покупке недвижимости на сумму от €500 тыс.). Сейчас эта процедура требует более тщательной подготовки документов и проверки на каждом этапе, а также занимает больше времени, однако есть успешные случаи открытия счетов в банках и оформления ВНЖ за инвестиции в недвижимость. В бюджете от €500 тыс. можно приобрести квартиру от девелопера в Барселоне или на одном из курортов Испании.

В Черногории действует программа гражданства (до 1 декабря 2022 года), сумма инвестиций составляет €200 тыс. — дотация государству и в недвижимость от €250 тыс. до €450 тыс. (в зависимости от проекта и региона). Плюсами являются относительно быстрое оформление (три месяца), безвизовое посещение более чем 120 стран, включая страны Шенгенской зоны, а также перспективы вступления Черногории в ЕС в 2025 году.

Гренада продолжает принимать заявления на получение второго паспорта за инвестиции в недвижимость от $150 тыс. по дотации государству и от $200 тыс. инвестиций в доходную недвижимость (например, номера в пятизвездочных отелях на курортах, где застройщики предлагают доходность и возможность проживания несколько недель в году), оформить гражданство можно за семь-восемь месяцев.

На Кипр, Испанию, Карибские страны, Черногорию в 2022 году пришлось около 20% запросов. Кроме того, мы начали получать запросы по Сербии (Белграду) на покупку жилой недвижимости для жизни и инвестиций, особенно на проекты под управлением отелей. Раннее активного интереса к этой локации не наблюдалось.

В то же время стоит отметить, что в полтора раза выросло количество россиян, желающих продать свою недвижимость в Великобритании (Лондоне) и Франции (Лазурный Берег): риски вынуждают некоторых собственников избавляться от своих активов за пределами России. Однако не стоит спешить с продажей недвижимости за рубежом при отсутствии весомых обстоятельств, а также четкого плана по использованию полученных средств.