Джобсы на стройке: как создание офисов стало технологическим бизнесом

За последние четыре года доля затрат на «умную» начинку в стоимости офисной отделки выросла с 4% до 20%. Даже несмотря на уход международных компаний из России и заморозку ряда проектов, тренд на технологичность усиливается, меняя рынок и его участников.

Почему растет роль и стоимость офисных технологий

В течение последних 10 лет российский рынок офисной недвижимости развивался в условиях, когда арендные ставки сохранялись практически на одном уровне, тогда как стоимость отделки и инженерного оснащения офисов росли.

В цифровом эквиваленте это выглядело следующим образом: в 2013 году средняя ставка аренды в бизнес-центре класса «А» и стоимость соответствующей отделки интерьера составляла порядка 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. К 2022 году цена аренды поднялась до 28,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а затраты на fit-out проекты выросли в несколько раз и составили около 120 тыс. – 150 тыс. руб. за кв. м в зависимости от объема включенной в проект IT-составляющей.

Столь серьезные изменения связаны с двумя ключевыми факторами. Прежде всего, влияние оказала значительная доля импортной составляющей, критически важной для качества конечного продукта, в сегментах отделочных материалов и инженерного оборудования. Однако помимо этого рост стоимости объясняется изменением роли офиса в работе сотрудников и бизнеса в целом, увеличением спроса на создание более комфортной и «дружелюбной» среды – прежде всего, за счет интеграции систем умного офиса.

Наиболее емко данную тенденцию можно описать хорошо всем знакомым термином «уберизация». В отличие от таких сфер экономики, как транспорт, розничная торговля, логистика и др., в которые «модель Uber» пришла уже много лет назад, индустрия офисных интерьеров лишь недавно встала на этот путь. Отправной точкой послужила необходимость организации гибридной работы, когда, с одной стороны, у компаний возникла потребность в более рациональном и эффективном использовании имеющихся площадей, долгосрочном планировании офисных активностей, а с другой, – офис стал в некотором роде конкурентом удаленной работы, создав запрос на повышение качества среды со стороны персонала.

Результатом этого стало появление гибких рабочих мест, продвинутых систем видеоконференцсвязи в переговорных, единого доступа ко всем сервисам через мобильное приложение и т. д. При этом, как и в других сферах, происходящие изменения носят необратимый характер, и компании, однажды перешедшие на этот уровень, уже не соглашаются возвращаться назад, в «обычный офис».

Что происходит на рынке прямо сейчас

Текущая ситуация, которая начала формироваться в конце февраля 2022 года, внесла серьезные изменения в динамику развития офисного сегмента. Рынок столкнулся с отказом от запланированных сделок по аренде/покупке помещений, остановкой значительной части проектов на начальной стадии и, в ряде случаев, отменой проектов, находящихся в стадии строительства. Кризис также создал ощутимые трудности для fit-out подрядчиков, которым пришлось оперативно справляться с обрывом логистических цепочек, запретом на продажу российским клиентам материалов и оборудования, дефицитом комплектующих, что, в свою очередь, сказалось на росте стоимости и увеличении сроков реализации проектов.

Тем не менее, со стороны бизнеса по-прежнему существует запрос на качественное IT-оснащение. Прямо сейчас на рынке формируется естественный водораздел, с одной стороны которого – масштабные проекты, инициированные системообразующими компаниями (часто с государственным участием), располагающими значительными финансовыми ресурсами, а с другой – офисы от 1 тыс. до 10 тыс. кв. м, проекты которых инициируются менее крупными компаниями.

Первый тип клиентов привязан к внушительным, но зачастую устаревшим имущественным комплексам, находящимся в собственности. Интерес к развитию принадлежащих им офисных кластеров связан, в первую очередь, с привлечением и удержанием персонала – отсутствие современной инфраструктуры существенно ослабляет позиции в этом вопросе. Как правило, подобные корпорации разрабатывают долгосрочные стратегии развития своей коммерческой недвижимости, под нужды которых формируется отдельный бюджет, рассчитанный на несколько лет.

В то же время, клиенты, рассматривающие для себя офисы площадью от 1 тыс. до 10 тыс. кв. м, более подвержены влиянию текущей нестабильности и в условиях дефицита отделочных материалов и оборудования могут переориентироваться на рынок готового предложения вместо того, чтобы реализовывать собственные проекты. Это приведет к тому, что часть спроса перераспределится в пользу сервисных офисов, что должно дать им толчок для дальнейшего улучшения собственных технологических решений – ведь зачастую именно сервисные офисы являются драйверами цифрового развития в этом сегменте.

Таким образом, в среднесрочной перспективе крупные корпорации и сетевые офисные операторы станут основными инициаторами строительства новых проектов, создавая значительный объем спроса на качественный, и что немаловажно, высокотехнологичный fit-out.

Что это означает для подрядчиков

Важной отличительной чертой вышеперечисленных типов клиентов является наличие обширной внутренней экспертизы в сфере строительства и обслуживания офисов. Такое смещение рынка в сторону «профессиональных заказчиков» в совокупности с ранее обозначенным трендом на уберизацию создает предпосылки для трансформации генеральных подрядчиков, специализирующихся на fit-out проектах. Помимо ужесточения требований, касающихся финансовых, производственных и гарантийных обязательств, на рынке уже формируется запрос на единый центр компетенций, способный реализовать самый сложный как с архитектурной, так и с технической точки зрения проект.

По сути, речь идет о формировании собственной экосистемы. Клиентам не придется выходить за ее пределы, чтобы получить и использовать современный высокотехнологичный офис.

Первостепенную роль будут играть не конкретные услуги или продукты, а технологии. Они станут фундаментом для бизнеса подрядчиков будущего. На основе этих технологий подрядчики смогут предлагать готовые решения и генерировать новые сложные идеи под конкретного заказчика.

Таким образом fit-out подрядчик в новых реалиях должен взять на себя роль технологической компании, провайдера сложного комплекса услуг по созданию корпоративных интерьеров с интегрированным программно-аппаратным комплексом для обеспечения эффективной деятельности бизнеса.