Умный и экономный: какие офисы сейчас востребованы рынком
Начало 2022 года оказалось успешным для офисного рынка Москвы, но положение меняется под влиянием ситуации в экономике и санкций. Аналитики прогнозируют снижение спроса на покупку и аренду бизнес-центров в столице, но не ожидают большого увеличения числа свободных помещений, а также снижения ставок.
Консультанты и девелоперы офисной недвижимости рассказали, как меняется рынок офисной недвижимости и какие офисы будут пользоваться спросом среди арендаторов и покупателей в столице из-за изменений на рынке.
Контекст. Что происходит на офисном рынке Москвы
Первый квартал 2022 года стал очень успешным для офисного рынка Москвы, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. По оценке «Джонс Лэнг ЛаСаль», в первом квартале закрыт максимальный объем сделок для аналогичных периодов за последние четыре года — 294 тыс. кв. м. Но наблюдавшаяся динамика — это инерция 2021 года, который также был успешным для большинства участников рынка, подписывались достигнутые ранее договоренности, отмечает гендиректор консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» (новый бренд компании будет скоро анонсирован) Алексей Ефимов.
Перспективы следующих трех кварталов этого года для московского рынка офисной недвижимости весьма туманны, считают эксперты. Возможное сокращение офисного персонала и, как следствие, частичный или полный отказ от офисных помещений не будет носить массовый единомоментный характер и не приведет к резкому увеличению объемов свободных помещений. Будет формироваться рынок помещений gray space, предлагаемых в субаренду или через переуступку права аренды, говорит старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова.
«В качестве ориентиров объема спроса можно опираться на диапазон последних двух лет: если в 2021 году объем сделок в Москве приблизился к 1,5 млн кв. м, то в 2020-м был минимальным за историю рынка — немногим более 750 тыс. кв. м. Сейчас можно быть уверенными в том, что планка прошлого года в этом не будет достижима, а вот упадет ли рынок к показателю 2020-го, покажет динамика ближайших месяцев. В силу высокой неопределенности наблюдается падение спроса и постепенное увеличение вакантности, что давит на цену. В течение ближайшего времени мы будем наблюдать смещение рынка в сторону арендатора», — говорит Алексей Ефимов.
Крупные корпорации отменяют свои проекты по переезду, пересматривают планы развития. Сейчас на первый план для арендаторов выходит вопрос максимизации эффективности своего офисного пространства, что может быть достигнуто несколькими способами: через цену, квадратные метры, гибридный формат, считает Алексей Ефимов.
Что востребовано на офисном рынке Москвы
Эксперты по офисной недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», пока не фиксируют изменений спроса. Показатели рынка офисной недвижимости не успели отреагировать в первом квартале 2022 года на геополитический кризис. Скорее всего, изменение трендов мы увидим уже по итогам второго квартала, считает Ирина Хорошилова. «Как бы это ни звучало, но фундаментально на рынке пока ничего особенно не поменялось — еще прошло мало времени, чтобы можно было оценить реальное влияние происходящего на рынок», — говорит гендиректор консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль».
Рынком востребованы различные форматы — от небольших лотов до целых этажей, все зависит от запросов компании, отмечает Диана Нилиповская, коммерческий директор ГК «Пионер», которая является лидером среди девелоперов по продажам офисной недвижимости. «И малый бизнес, и крупные компании всегда рассматривают возможность улучшения локации, условий труда для своих сотрудников, именно поэтому выбирают новые современные бизнес-центры, среди которых и наши проекты», — подчеркивает эксперт.
«Если говорить про аренду, то для инвесторов интересны мелкая нарезка, которая востребована у арендаторов. Они сдаются по наиболее высокой ставке и имеют большую экономическую отдачу. Если съезжает арендатор, то ему гораздо быстрее можно найти замену. Большие метражи офисов — это тоже интересный инвестиционный продукт, поскольку их занимают наиболее стабильные компании и на длительный срок. Стабильный арендатор с индексируемой ставкой — существенный плюс для инвестора», — утверждает Диана Нилиповская из ГК «Пионер».
Must have для современного офиса
Главными требованиями к современному офису по-прежнему остаются качество и универсальность, убеждены консультанты по офисной недвижимости. Офис должен отвечать требованиям всех компаний-арендаторов; важно, чтобы его можно было легко трансформировать под любые задачи, такие как расширение или сдача в субаренду, отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По ее словам, современные бизнес-центры характеризуются удобным расположением, легкой транспортной доступностью, развитой инфраструктурой (например, наличием отеля, комплекса апартаментов, благоустроенной территорией с парком и зоной отдыха), высоким уровнем безопасности, современной архитектурой, высококачественной отделкой мест общего пользования.
В современных проектах создаются общественные пространства, благоустроенная территория, предусмотрена вся необходимая инфраструктура — начиная от кафе и ресторанов, заканчивая продуктовыми магазинами и предприятиями сферы услуг, говорит Диана Нилиповская. В Ostankino Business Park предусмотрены переговорные на первых этажах, которые резиденты могут арендовать и не тратить на них площадь своего офиса, приводит пример эксперт. Такой формат востребован, и он позволяет владельцам бизнеса арендовать или покупать офисы небольшого метража, что существенно экономит финансы, не создавая собственных пространств под переговорные, поясняет эксперт.
Качественные офисы с отделкой, полностью готовые к въезду, будут востребованы на столичном рынке и в текущей ситуации, считает директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. По ее словам, сейчас арендаторы прежде всего ожидают гибкости по условиям, особенно по срокам: в текущей реальности два года приравниваются к пятилетнему контракту в прошлом. Многие арендаторы, по словам Карины Анаевской, ожидают существенного понижения ставок аренды, однако снижения цен пока не происходит. В текущей конъюнктуре, наоборот, есть реальные, не зависящие от сторон рыночные предпосылки для увеличения ставок, поэтому усилия собственников сейчас направлены на максимальное сохранение ценового уровня как по ставкам аренды, так и по стоимости эксплуатационных расходов, отмечает эксперт.
«Мы видим спрос именно на офисы в новых качественных проектах, отвечающих всем вышеперечисленным требованиям. Сейчас много компаний, которые используют возможности и развивают свой бизнес в направлениях, раньше занимаемых западными компаниями», — резюмирует Диана Нилиповская из ГК «Пионер».
Читайте также:
Рейтинг РБК: «Пионер» стал лидером среди девелоперов офисной недвижимости
Не только «Сити»: где появляются новые центры деловой жизни Москвы
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
