Покупка доли с материнским капиталом: подробная инструкция
Размера материнского капитала часто недостаточно для покупки отдельного жилья. Особенно если речь идет о крупных городах. Но в некоторых ситуациях покупка доли может юридически защитить семью или улучшить жилищные условия. Разбираемся с юристами, возможно ли использовать государственные средства на эти цели и как правильно заключить сделку.
Что такое материнский капитал? Это одна из мер федеральной целевой программы по стимулированию рождаемости и помощи семьям с детьми. Родители (а это может быть как мать, так и отец) получают финансовую поддержку при рождении ребенка. В феврале 2024 года размер маткапитала проиндексировали до 631 тыс. руб., при рождении второго ребенка — до 834 тыс. руб.
Однако потратить эти деньги можно строго определенным образом. Закон разрешает использовать их для улучшения жилищных условий [1], что чаще всего трактуется как покупка недвижимости. В законе не уточняется, можно ли на маткапитал приобрести лишь долю жилого имущества.
Эксперты в материале:
- Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser;
- Инна Красовская, экосистема недвижимости «Метр квадратный».
Можно ли купить долю на материнский капитал?
В теории покупка доли жилой недвижимости за счет средств господдержки возможна, но есть ряд нюансов.
Важный вопрос, который следует принять во внимание, — что такое улучшение жилищных условий? Сам Пенсионный фонд, который и согласует выдачу маткапитала, определяет это в первую очередь как покупку жилого помещения [2]. Главные условия для использования маткапитала на улучшение жилищных условий: жилье должно находиться на территории России, не должно быть ветхим (аварийным) и должно быть пригодным для постоянного проживания. Ремонт жилого помещения, применительно к распоряжению материнским капиталом, улучшением жилищных условий не является.
Юристы сходятся на том, что купить долю все же можно — при условии, что она составляет отдельное изолированное помещение (например, комнату).
Можно выделить несколько критериев, на которые следует ориентироваться при подаче заявления об использовании средств материнского капитала:
- является ли доля членов семьи в жилом помещении значительной, то есть возможно ли выделить им в пользование изолированные жилые помещения;
- определен ли сособственниками порядок пользования комнатами;
- имеются ли у членов семьи иные жилые помещения в собственности;
- проживала ли семья ранее в этом жилье (например, квартира принадлежит в долях родственникам заявителей).
Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser:
— Действующее законодательство предусматривает возможность использования материнского капитала для оплаты доли в квартире или доме. Но следует помнить, что материнский капитал можно использовать только целевым образом для улучшения жилищных условий.
Рассмотрим два варианта:
- Средства используются для увеличения доли в квартире — это, безусловно, улучшение жилищных условий.
- Приобретается доля в иной квартире — в таком случае необходимо будет доказать, что это позволит семье в ней проживать.
Исходя из сложившейся судебной практики, минимальная доля, которую можно купить с маткапиталом, равняется ½ комнаты в квартире. В противном случае органы ПФР могут отказать на основании того, что размер доли не поможет улучшить жилищные условия.
Таким образом приобрести долю можно, если в результате сделки:
- в пользование семьи попадает отдельная изолированная часть жилья;
- в собственность семьи переходит полностью жилье, где ранее была только доля;
- происходит увеличение имеющейся доли.
Как оформить покупку доли в квартире на материнский капитал
Сначала нужно оформить сделку, а потом подать заявление в Социальный фонд России (СФР) о распоряжении средствами. При составлении договора учитывайте:
- сделку необходимо нотариально удостоверить (исключение составляют случаи, когда отчуждаются все доли);
- жилье, приобретаемое на госсредства, оформляется в совместную собственность всех членов семьи, поэтому при покупке стоит определять доли каждого в договоре. Если этого не делается, то доли должны быть выделены в течение шести месяцев после сделки;
- доли делятся в равной степени между родителями и детьми, но детские доли могут быть увеличены;
- в договоре должны быть указаны условия оплаты (в случае с маткапиталом это всегда безналичный расчет), реквизиты продавца, куда должен быть осуществлен перевод;
- когда оплата производится за счет средств маткапитала, доля в квартире признается находящейся в залоге у продавца до полного погашения цены договора купли-продажи. Однако, стороны вправе включить условие о том, что права залога у продавца недвижимости не возникает.
Нотариус направляет заявление и необходимые документы на государственную регистрацию прав в Росреестр. Уже после этого можно обращаться в Социальный (пенсионный) фонд или МФЦ с заявлением о распоряжении средствами маткапитала. Рассмотрение запроса должно занять не более десяти дней.
Какие документы нужны для получения материнского капитала:
- заявление;
- документы обоих родителей и свидетельство об их браке;
- свидетельства о рождении детей;
- договор о купле-продаже;
- выписку о праве собственности;
- если в договоре не указано распределение долей, то требуется сделать отдельное заверенное у нотариуса обязательство об оформлении долей на всех членов семьи;
- справка от продавца с указанием остатка невыплаченной суммы.
5 рекомендаций для получения маткапитала
Инна Красовская, экосистема недвижимости «Метр квадратный:
— Во-первых, необходимо направить запрос в Пенсионный фонд и сразу же приложить документы, которые подтверждают, что жилищные условия будут улучшены. Можно составить сопроводительное письмо, в котором будут расписаны причины и преимущества выкупа доли для семьи.
Во-вторых, нужно убедиться, что остальные участники долевой собственности знают о продаже доли (за исключением ситуации когда тот, кто подает запрос, является единственным собственником). У всех сособственников есть право преимущественной покупки, если доля продается третьему лицу. Поэтому они должны или отказаться от покупки, или воздержаться от ответа на уведомление о продаже в течение 30 календарных дней.
В-третьих, необходимо обратиться к нотариусу. Все сделки с долями проводятся через них.
В-четвертых, следует сразу выделить доли детям. Это обязанность родителей и лучше с ней не затягивать. Как минимум, чтобы не обращаться к нотариусу несколько раз, не забыть сделать это впоследствии и не нарушить закон.
Также рекомендуем в таких сделках пользоваться помощью юристов. Например, если право преимущественной покупки будет нарушено, то купленной доли можно лишиться. Поэтому правильное оформление документов очень важно.
Можно ли получить налоговый вычет
Имущественный налоговый вычет доступен гражданам в случае, если они платят подоходный налог (НДФЛ). При покупке доли в квартире возможно сделать вычет, если она была приобретена за счет собственных средств. Поскольку материнский капитал не является доходом, то и вычет по нему не положен.
Как быть, если для приобретения недвижимости использовались и собственные средства, и маткапитал. Юристы считают, что вычет будет доступен только на расходы, выплаченные непосредственно из личных средств.
В то же время есть возможность другой налоговой льготы. Если вы решите продать свою долю имущества до истечения минимального срока владения (1 год), в обычной ситуации вам придется платить налог на получение прибыли. Однако если эта доля куплена на средства материнского капитала, налогом доход с ее продажи облагаться не будет (абз. 23 пп.2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Какие сложности могут возникнуть при покупке доли на материнский капитал
Основная сложность таких сделок состоит в том, чтобы подготовить обоснование, по которому Пенсионный фонд согласится, что вы улучшаете жилищные условия за счет материнского капитала.
К спорным сделкам, по которым может быть вынесено отрицательное решение суда, относятся случаи:
- когда семья фактически проживает в одном городе, а долю покупает в другом;
- если покупается доля в квартире, в которой семья уже проживает;
- в результате сделки доля семьи не окажется изолированным помещением;
- сделка происходит между близкими родственниками, а доля в жилье, которую предполагается купить, и так находится в распоряжении семьи.
Помимо сложностей с оформлением, следует помнить, что покупка жилья с помощью маткапитала подразумевает включение детских долей. Это значит, что любые дальнейшие сделки с этим объектом потребуют согласования органов опеки.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»