ВС разъяснил, можно ли вернуть задаток при несостоявшейся сделке с жильем
Отказ банка в выдаче ипотечного кредита не является достаточным основанием для возврата залога, внесенного за несостоявшуюся сделку с жильем. Это следует из сообщения Верховного суда.
Что произошло
Семья из Калининграда захотела приобрести первичное жилье у предыдущего покупателя новостройки — по переуступке права требования (цессии).
- Было заключено предварительное соглашение, по которому часть средств за будущую сделку была внесена в качестве задатка.
- Остаток планировалось выплатить по заключении основного договора переуступки права требования.
Полностью расплатиться за квартиру покупатели рассчитывали на счет ипотечного кредита. Однако банк в кредитовании им отказал. Не имеющие иных возможностей для оплаты, несостоявшиеся покупатели обратились к продавцу с просьбой вернуть задок. Однако тот им тоже отказал. Для урегулирования ситуации семья из Калининграда обратилась в суд.
Суд первой инстанции иск удовлетворил. Он ссылался на то, что основной договор переуступки права требования на квартиру в новостройке не был заключен по причинам, не зависящим от покупателя. Поэтому задаток должен быть возвращен, постановил он.
Ответчик с этим решением не согласился и подал апелляцию. Однако апелляционный суд (а в последующем — и кассационный) поддержал решение суда первой инстанции. Поэтому продавец обратился с жалобой в Верховный суд.
Что решил Верховный суд
Коллегия по гражданским делам Верховного суда, рассматривающая жалобу, приняла решение, противоположное судам первых трех инстанций. Она пояснила: в предварительном договоре не оговаривалось, что покупатели будут использовать для сделки только ипотеку. Согласно прямому толкованию заключенного между ними договора, для внесения платы за квартиру могли примениться как собственные средства покупателей, так и кредитные.
Более того, в договоре не был прописан и конкретный вид кредита (что будет использоваться именно ипотека). Поэтому отказ банка в выдаче ипотечного кредита не является свидетельством объективной невозможности покупателя исполнить взятые на себя договорные обязательства перед продавцом и не является основанием для возврата задатка по несостоявшейся сделке с жильем, пояснил Верховный суд.
Дело направлено на новое рассмотрение.
В июле 2026 Верховный суд дал разъяснения по рассмотрению дел с жильем, аналогичных «схеме Долиной». Единый подход предложен для ситуаций, когда квартира была продана под влиянием мошенников. При этом обзоры ВС не являются обязательными для судов, но являются ориентиром для их решений.
