Апартаменты Москвы: крах рынка или возрождение в новом формате

В мае и июне 2022 года продажи апартаментов находились на драматически низком уровне: на всю Москву было реализовано всего лишь 300 апартаментов, при этом количество непроданных апартаментов составляет сейчас около 17 тыс. во всех классах, от комфорта до де-люкс. Что застройщики могут предложить потенциальным покупателям не пользующихся былым спросом апартаментов?

Любые новости о легализации апартаментов всегда сильно влияют на спрос. В конце 2020 года в Госдуме и Минстрое обещали урегулировать вопрос со спорным статусом апартаментов, которые покупаются как жилье, но таковым не являются — их относят к нежилым помещениям со всеми вытекающими сложностями. Для девелоперов и риелторов самым ожидаемым решением вопроса с апартаментами было бы приравнять их к квартирам. И эти ожидания активно транслировались в СМИ.

На фоне слухов продажи апартаментов били рекорды: в декабре 2020 года в Москве их было продано более 900. Апартаменты стоили на 10–15% дешевле квартир, довольно часто располагались в интересных местах и нередко обладали лучшим качеством по сравнению с жилыми новостройками. Поэтому их покупали как второе жилье, для отселения детей или родителей, а также для сдачи в аренду. Но разговоры о перспективах признания апартаментов жильем очень сильно разогрели рынок.

С тех пор в вопросе о статусе апартаментов ничего особо не поменялось: воз и ныне там, понятие апартаментов до сих пор размыто и нелегализовано. Резко негативным сигналом для спроса, очевидно, может стать очередная утечка из Госдумы — в середине июля появились заявления о том, что «апартаменты никогда не приравняют к жилью». Во всяком случае глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов заявил, что «под действие Жилищного кодекса апартаменты не подпадут», но депутаты рассматривают возможность выделения апартаментов в отдельную категорию недвижимости и снижения по ним ставок налога на имущество и коммунальных платежей.

На фоне затягивания сроков решения вопроса легализации апартаментов, а также в связи с внутрироссийскими и внешнеполитическими событиями спрос резко сократился.

Временные трудности или системный сбой?

Что же произошло на рынке апартаментов? Конечно, оказали влияние геополитическая обстановка и экономическая неопределенность. В частности, бурный рост ставки рефинансирования и последовавший за ним рост ставок по ипотеке сделали приобретение недвижимости с использованием кредитных средств невыгодным. Проблему недоступности покупки в ипотеку квартир правительство довольно оперативно решило, введя программу субсидирования, так называемую льготную ипотеку. Но апартаментов эта программа не коснулась, что резко обрушило спрос. В настоящее время продажи апартаментов все еще находятся под давлением и говорить о восстановлении прежних темпов категорически нельзя.

При этом однозначно утверждать, что рынок апартаментов окончательно встал и продаж нет, тоже нельзя. Относительно неплохо чувствуют себя сегменты апартаментов классов комфорт и премиум/де-люкс, наибольшие проблемы с продажами сейчас испытывают застройщики апартаментов среднего ценового сегмента, бизнес-класса.

Комфорт-класс привлекает покупателей, у которых на руках есть 5–6 млн руб., но возникли сложности с получением банковских кредитов. Единственной возможностью приобрести жилую недвижимость в Москве для них остаются апартаменты. Апартаменты высшей ценовой категории, де-люкс и премиум-класса, пользуются спросом у состоятельных покупателей, для которых более важен не правовой статус недвижимости, а местоположение и качество продукта.

Проблемный бизнес

Традиционно в Москве 70% потенциальных покупателей апартаментов бизнес-класса рассматривали апартаменты как недвижимость для собственного проживания, в своем роде замену квартире. Оставшиеся 30% покупателей были инвесторами, которые приобретали апартаменты, чтобы сдавать их в аренду. В настоящее время количество покупателей, рассматривающих апартаменты для собственного проживания, значительно сократилось. Конечные пользователи сейчас выбирают приобретение квартир в новостройках в ипотеку под пресловутые 0,01%.

В этой ситуации у девелоперов апартаментов бизнес-класса остается только три пути, чтобы повышать темпы продаж:

• снижать цены;
• субсидировать ставки по ипотеке и доводить их до значений 0,01%;
• привлекать в свои проекты большее количество инвесторов, ориентированных на пассивный доход от аренды.

По всем признакам застройщики апартаментов выберут самый простой и пока действенный путь — субсидирование ставок по ипотеке до минимально возможных значений. Уже отмечается и незначительное снижение цен в некоторых проектах, выраженное в форме акций и скидок.

При этом на рынке сложились явные предпосылки для того, чтобы апартаменты наконец начали становиться инвестиционным продуктом для частных инвесторов, недвижимостью для получения пассивного дохода, апарт-отелями и гостиницами.

Доходная альтернатива

Еще в 2018–2019 году некоторые московские застройщики разрабатывали проекты доходных апарт-отелей. Эти проекты были сначала приостановлены в связи с пандемией COVID-19, а затем просто отменены из-за общего роста спроса, произошедшего в период с середины 2020 по 2021 год.

На мой взгляд, через довольно короткое время у застройщиков фактически не останется иных способов спасти свои продажи, кроме как создать условия для притока денег частных инвесторов в проекты строящихся апартаментов.

На рынке средств временного размещения остро не хватает предложения. Если традиционных гостиниц в Москве достаточно, то количество апарт-отелей, в которых можно арендовать апартаменты на три — шесть месяцев, можно пересчитать на пальцах одной руки. При этом количество инвесторов, приобретающих квартиры и апартаменты для сдачи в аренду, по-прежнему велико. Проблема лишь в том, что долгосрочная сдача в аренду приносит едва ли больше 3–4%.

На инвестиционном рынке Москвы ощущается значительный дефицит продуктов, основанных на аренде жилой недвижимости, но при этом обладающих доходностью хотя бы на уровне банковского депозита 7–9%. При этом есть рынки, на которых подобные продукты живут и радуют инвесторов уже много лет — прежде всего Санкт-Петербург и Сочи. Столица явно отстает, весь вопрос лишь в том, захотят ли застройщики перенимать петербургский и сочинский опыт.

В условиях ограниченности возможностей вложения денежных средств доходные апартаменты смогли бы привлечь интерес частных инвесторов и помочь застройщикам распродать их остатки.

Умные и дальновидные девелоперы уже разрабатывают концепции организации сервисных апартаментов в своих текущих и будущих проектах, думают о доходных программах и привлечении частных инвесторов, самые смелые застройщики смотрят в сторону ЗПИФов и инвестиционных платформ. Остальным ничего не остается, кроме как предлагать все новые скидки и субсидировать ипотеку…