Дорогие и неликвидные: какие квартиры в Москве тяжелее всего продать
С начала 2022 года рынок вторичного жилья в Москве охватила ценовая лихорадка. Последние несколько месяцев цены на квартиры и спрос снизились, а число предложений и срок реализации пошли вверх. Сейчас — рынок покупателя, он диктует свои условия и дает возможность выбирать из большого количества объектов.
Риелторы рассказали, какие квартиры сегодня продать тяжелее всего и как собственники жилья могут изменить ситуацию.
Переоцененные и элитные
Главный неликвид — это переоцененные квартиры, и в предложении их сейчас немало, единогласно утверждают эксперты. Многие собственники надеются, что цены вернутся к пиковым мартовским значениям, но стоимость продолжает снижаться третий месяц подряд, отметил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Он подчеркнул, что переоцененная недвижимость может продаваться годами, поэтому собственникам стоит задуматься о том, чтобы скорректировать стоимость в соответствии с рыночными показателями. В августе в среднем владельцам переоцененных квартир приходилось уступать покупателю 15–20% от заявленной цены.
«Сейчас рыночная цена лота — фактор, во многом определяющий скорость выхода на сделку с потенциальным покупателем. Адекватно назначить стоимость объекта помогут специальные сервисы оценки жилья, которые есть на многих платформах с объявлениями о недвижимости», — рекомендовал руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.
В период экономической нестабильности также теряют ликвидность элитные квартиры. «В случае экономических потрясений даже целевая аудитория покупателей таких квартир может начать испытывать финансовые сложности. Из-за этого клиенты, которые ранее задумывались о приобретении дорогостоящей квартиры, предпочитают временно снимать такой объект в аренду, чтобы понять, насколько может быть оправданна покупка», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Старые дома, неудобные планировки и многокомнатные квартиры
На скорость продажи вторичного жилья сегодня также влияют тип дома и планировка квартиры. Наименее популярными среди потенциальных приобретателей являются дореволюционные дома — на них приходится лишь 2% от общего спроса с начала года, отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Он подчеркнул, что также не пользуются популярностью пятиэтажные хрущевки, однако ими в столице интересуются чуть больше граждан — 6%.
«К удлинению сроков реализации жилья следует также отнести устаревшие планировочные или конструктивные решения. К ним, например, можно отнести слишком большие коридоры и нестандартную форму комнат, для изменения которых придется сделать перепланировку», — уточнил Попов. Кроме того, по данным «Авито Недвижимости», наименьший интерес для покупателей сегодня представляют квартиры с четырьмя и более комнатами, а также объекты со свободной планировкой — спрос на них в Москве сегодня составляет менее 4%.
Читайте также: Названы районы Москвы с наибольшим ростом предложения жилья
Этаж и козырек подъезда
Квартиры на первых и последних этажах всегда пользуются меньшей популярностью у покупателей, однако сегодня этот фактор стал особенно важен, так как приобретателям есть из чего выбирать. В ЦИАН отметили, что на квартиры от 26-го этажа и выше в этом году пришелся всего 1% спроса, а жилье на первом этаже искали 8% потенциальных покупателей. Одни люди опасаются протечки кровли, а другие не хотят подниматься высоко пешком в случае поломки лифта, пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Квартиры на таких непопулярных этажах стоят на 5–7% дешевле и продать их всегда сложнее, резюмировала эксперт.
«К неликвидной вторичке также можно отнести квартиры, расположенные на первой линии (на расстоянии примерно до 50 м) от оживленной трассы, железной дороги, крупного транспортно-пересадочного узла. Их стоимость ниже аналогичных объектов, расположенных на второй или третьей линии. Однако и в этом случае многое также зависит от этажа, шумоизоляции, стороны, куда выходят окна — на трассу или во двор. Кроме того, к лотам низкого качества сейчас относятся квартиры, расположенные этажом выше въезда на подземный паркинг или над козырьком подъезда», — отметил Куликов.
Чтобы быстро реализовать такую квартиру, придется предоставить дисконт, пояснил аналитик «Инком-Недвижимости». По его словам, сегодня средний размер скидок на вторичном рынке составляет 15%, соответственно, уступить придется больше этого значения.
Черновая отделка и мебель владельцев
Еще один фактор, который существенно влияет на скорость продажи квартиры, — это ремонт и мебель. «От 30% до 40% недвижимости в Москве не продается по причине завышенных ожиданий продавца о его дорогостоящей кухне, технике или историческом ценном паркете. Продавая жилье, нужно понимать, что стоимость ремонта почти не влияет на цену», — объяснила генеральный директор компании «Инком» Юлия Савиных.
Крайне плохо в столице сегодня продается вторичка с черновой отделкой — 68% покупателей из 100 ищут квартиру хотя бы с чистовой отделкой, уточнила Савиных. Она подчеркнула, что ремонт, как и любой переезд, — это потеря времени, сил, а главное нервов. Жилье с черновой отделкой от собственника может два-три года ждать покупателя, резюмировала эксперт «Инкома».
«Свежий ремонт — одно из наиболее важных предпочтений покупателей на данный момент. Дело в том, что стоимость строительных и отделочных материалов в последнее время серьезно выросла. И если раньше в каких-то случаях покупатели могли согласиться приобрести квартиру в не очень хорошем состоянии, рассчитывая быстро и бюджетно отремонтировать ее, то сейчас, наоборот, люди иногда отказываются от такой сделки», — комментирует Мищенко из «НДВ».
Читайте также: Россияне назвали оптимальную стоимость ремонта жилья
Неотделимые улучшения и газовые колонки
Сегодня неликвидными также можно назвать квартиры, в которых установлены газовые колонки, рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. По ее словам, здесь у покупателей присутствует страх утечки газа, многие считают это небезопасным, а кому-то не нравится сам принцип использования, поэтому такое жилье может находиться в экспозиции годами.
Важным психологическим фактором, способным заставить потенциального покупателя отказаться от сделки, могут стать текущие трубы, перегоревшие лампочки и вздувшийся паркет, отметил Куликов. Он отметил, что непрезентабельной хорошую квартиру могут сделать даже грязные окна. Учитывая большой объем предложения, приобретатель может отказаться от подобного объекта в пользу такого же по характеристикам, но выглядящего более аккуратно.
«Есть также квартиры, в которых владелец произвел неотделимые улучшения. Например, установил ванну на постаменте посреди спальни. Не все изменения придутся по вкусу новым хозяевам, а для восстановления прежнего вида объекта придется основательно потратиться. Поэтому подобные квартиры также являются неликвидом», — резюмировала Дымова.
