Отмена ипотеки под 0,1%: как изменятся спрос и цены на жилье
Банк России в ближайшее время планирует принять меры по ипотечным программам от застройщиков со ставками менее 1%. Регулятор недоволен практикой субсидирования девелоперами кредитов на жилье, в результате чего ставки опускаются до предельно низких значений, а стоимость квартир для покупателей возрастает. По мнению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, такие программы являются маркетинговой акцией и вводят заемщиков в заблуждение. Некоторые застройщики уже начали сворачивать подобные предложения в своих проектах.
Рассказываем, как отмена ипотечных программ от застройщиков по ставкам, близким к 0%, повлияет на активность покупателей и рынок недвижимости.
Что такое субсидированная ипотека от застройщика
Благодаря партнерству между девелопером и банком субсидированная ставка по ипотечным кредитам ниже обычной, а разницу между базовой ставкой и субсидированной берет на себя застройщик. По некоторым программам ставки субсидируются на один-два года кредита, затем они повышаются. Но есть варианты со ставками ниже льготных на весь срок кредитования, в том числе программы под 0,01–0,1%. Застройщики чаще всего закладывают расходы на субсидирование в финальную стоимость квартиры; конкретные условия зависят от компании, но общий принцип такой: чем ниже ставка, тем больше наценка. По оценке ЦИАН, средняя наценка при субсидировании у крупнейших столичных застройщиков находится в пределах 10–25% стоимости квартиры. По отдельным лотам наценка может быть и выше. Субсидированная ставка минимизирует ежемесячный платеж.
Девелоперы сворачивают программы
На прошлой неделе в телеграм-канале «Недвижимость инсайды» появилось новость о том, что крупнейший застройщик страны группа ПИК отменяет акцию «Ипотека 0,1% для всех». На сайте застройщика этой акции больше нет, однако он предлагает оформить ипотеку с фиксированной ставкой 0,9% годовых на весь период кредитования. Редакция «РБК-Недвижимости» отправила запрос в компанию, однако пресс-служба ПИК от комментариев отказалась.
О грядущем завершении программы также сообщили в ГК «Гранель». «У нас действует программа льготной ипотеки со ставкой всего от 0,01%. Действие программы завершится в ближайшее время. Стоит отметить, что сделки с использованием субсидированной ипотеки не являются определяющими при реализации жилья», — заявила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.
Один из крупнейших московских застройщиков ГК «А101» считает, что скоро необходимости в столь низких ставках от застройщиков не будет. «Сейчас в линейке продуктов ГК «А101» есть программы с несколькими крупными банками, ставки в которых начинаются от 0,1% и 0,01%. Как представляется, при сохранении нынешней кредитной политики ЦБ и дальнейшем снижении ключевой ставки уже до конца года средний размер ипотечной ставки на рыночных условиях может составить 4–5%. В этом случае ни у государства, ни у девелоперов не будет смысла субсидировать ипотечные программы по тем ставкам и в тех объемах, в которых это делается сейчас», — прокомментировал руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
В девелоперской компании Level Group заявили, что в их проектах пока доступна ипотека под 0,1%, в компании ждут дальнейших распоряжений регулятора. «Окончательное решение ЦБ относительно партнерских ипотечных программ с пониженной ставкой не принято. Нам видится несколько путей развития ситуации: ЦБ может ограничить минимальный процент по ипотечным кредитам или увеличить надбавку к коэффициенту рисков для таких кредитов. Так, например, регулятор уже принял решение с 1 декабря увеличить надбавку к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Пока мы продолжаем работать с банками на прежних условиях и ждем от них сигнала о возможных изменениях условий», — рассказали в пресс-службе Level Group.
Читайте также:
Спрос снизится не критично
Программы от застройщиков с субсидированными процентными ставками в этом году стали одним из важнейших факторов восстановления рынка новостроек после весеннего падения, единогласно утверждают эксперты. По косвенным признакам (статистики по всему рынку на этот счет нет) на такие сделки приходится около 40–50% от всех выдач ипотек, рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Он отметил, что такой вывод можно сделать из сопоставления рыночных условий выдачи кредитов (около 10%), льготных условий от государства (6–7% с учетом семейной ипотеки) и статистики ЦБ по фактически выданным займам (3,7% по итогам июля).
«Даже в случае запрета таких программ решением ЦБ мы не ожидаем, что объемы продаж в моменте резко упадут именно по этой причине. С высокой долей вероятности застройщики предложат новые опции по стимулированию спроса, например с прямыми скидками на лоты или со ставками на 2–3 п.п. ниже льготной», — считает Попов. Действительно, сильного влияния отмена регулятором таких программ (менее 1%) на спрос не окажет, ведь до их появления рынок функционировал и после их отмены продолжит функционировать дальше, считает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Он отметил, что клиенты, которым нужно решать жилищный вопрос, будут его решать и без рассрочки от девелоперов.
«Застройщики продолжат предлагать собственную субсидированную ипотеку и без увеличения стоимости лота, но с меньшим понижением ставки. Сегодня и до конца года можно оформить ипотеку в новостройках под 3–5% годовых, что также является достаточно доступным и привлекательным для заемщика предложением. Что касается динамики цен, то в ближайшее время мы ожидаем фиксации средних показателей по рынку на текущих отметках. В зависимости от месяца к месяцу также возможна и небольшая коррекция в большую или меньшую сторону в размере 1–1,5%. Серьезного влияния на стоимость отмена рассрочки по низким ставкам не окажет», — резюмировала управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Прогнозы девелоперов
Девелоперы считают, что отмена программ снизит покупательскую активность, однако серьезных последствий для рынка также не прогнозируют. «Вероятно некоторое снижение спроса из-за отмены программ субсидированной ипотеки, но рынок постепенно адаптируется: драйверами покупательской активности останутся программы господдержки — льготная и семейная ипотеки. Значительно возрастет роль семейной ипотеки, если будут скорректированы ее условия и программу распространят на все семьи с несовершеннолетними детьми, а при покупке больших квартир введут понижающие ставки по кредитам. До конца года ожидается ценовая стабильность», — считает Судакова из «Гранель».
Такие программы оказались весьма эффективными для стимулирования спроса на первичном рынке жилья, однако они не должны быть регулярной практикой, считает Клинков из ГК «А101». По его мнению, повысить доступность жилья для потребителей после отмены ипотеки по ставкам ниже 1% поможет разработка и развитие программ с отсрочкой по выплате первого взноса или с выдачей ипотечного кредита траншами.
«Отмена программ может немного остудить спрос на рынке новостроек, тем не менее катастрофы не случится, так как ставка ЦБ постепенно уменьшается и рыночные ипотечные ставки возвращаются к докризисным значениям. Однако, помимо ипотечных ставок, сейчас на рынок новостроек оказывает влияние много внешних факторов, спрогнозировать которые не представляется возможным. Традиционно в ситуации неопределенности люди не решаются брать на себя большую кредитную нагрузку, в такие периоды срок принятия решения о покупке квартиры увеличивается, а объемы продаж у застройщиков снижаются», — резюмировали в пресс-службе Level Group.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»