Офисы под давлением: остался ли у рынка запас прочности?
Как и вся экономика страны, офисный рынок находится под давлением неуправляемых внешних факторов. Кризис разворачивается этапами, и после каждого из них мы пытаемся понять, какой запас прочности остался у сегмента. В ситуации геополитических рисков любой экспертный прогноз выглядит как гадание на кофейной гуще, но настроения собственников и ключевых потребителей офисов оценить вполне возможно.
Бизнес пережил уже целый ряд кризисов, но, конечно, текущая ситуация значительно отличается от всего, что компании успели увидеть за историю современного офисного рынка. В феврале-марте, когда Россия столкнулась с новыми пакетами санкций, ослаблением рубля и заявлениями международных компаний о массовом исходе, многие ожидали полной заморозки рынка. Но по факту летом и в начале осени активность была высока и даже сверх ожиданий: проводились сделки, появлялись новые компании, которым нужно больше помещений, менялись арендаторы. Сегодня мы опять сталкиваемся с новой реальностью и опять задаемся вопросом: какой запас прочности у офисного рынка?
Глобальные компании не оставили после себя дешевые офисы
По итогам трех кварталов года можно констатировать следующее: ожидания, что после ухода международных компаний освободится много офисов с качественной отделкой и по ставкам ниже рынка, не оправдались. К нам с запросами на 5–10 тыс. кв. м обращаются до сих пор. Потенциально вакансия может быть около 13%, но премиальных офисов по бросовой цене на рынке нет. Международные арендаторы уходят не быстро, а если и покидают страну, то платят вперед собственнику 50–80% оставшейся по договору суммы. А значит, арендодатель с «золотым парашютом» может без спешки сдавать эти площади по рыночной ставке. Когда сами арендаторы отдают помещения в субаренду, они тоже не демпингуют.
В 2022 году сделок по продаже активов международных компаний было немного. Например, финская Sponda в итоге продала БЦ Ducat Place II (19 тыс. кв. м на ул. Гашека) по цене незначительно ниже рыночной из-за наплыва покупателей.
В комплексе Neva Towers, расположенном в «Москва-Сити», от площадей отказались два крупных международных арендатора — фармкомпания Bristol-Myers Squibb и BP, но помещения сразу пересдали новым арендаторам и существенно дороже. Можно сказать, что этот стресс-тест рынок качественных офисов пока выдерживает и вопреки ожиданиям и прогнозам до сегодняшнего дня чувствовал себя неплохо.
Новые предложения также постепенно появляются: собственники договариваются с арендаторами, берут хорошие отступные и выводят офисы на рынок по рыночным ставкам. Субаренда растет. Например, 4 тыс. кв. м в Сити от бывшей KPMG — это два этажа (один из которых уже был реализован); 818 кв. м от «Сравни.ру». Большое количество рабочих мест предлагает в субаренду Ozon; аdidas в «Крылатских холмах» отдает в субаренду около 14 тыс. кв. м, Huawei там же предлагает около 6,7 тыс. кв. м и так далее. В «Крылатских холмах» прежде вообще вакансии не было, а сейчас освободятся площади Microsoft (около 9 тыс. кв. м) и Cisco (около 7 тыс. кв. м). В «Белых садах» отдают площади PwC, Deloitte и McKinsey, что в общей сложности составляет около 20 тыс. кв. м на три строения. Весь этот объем пополнит рыночное предложение в ситуации, когда нового спекулятивного строительства офисов не будет.
Активность в сторону оптимизации
В каком же состоянии рынок подошел к событиям конца сентября? За девять месяцев года было введено в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м офисной недвижимости. Очевидно, что далее в условиях геополитической турбулентности, роста цен на строительные материалы, трудностей с привлечением финансирования и плохо предсказуемого спроса новое строительство будет минимальным. Девелоперы возьмут паузу, чтобы уменьшить риски.
Пока мы не видим стремительного роста вакантности (рост в классе А — порядка 1 п.п. год к году, в классе В — практически без изменений) и до уровня, например, 2014 года нам еще далеко. И дело не только в низких объемах ввода, но и в том, что значимая доля нового предложения уже реализована. Кроме того, как мы уже сказали, скорость ухода зарубежных игроков пока оказалась вовсе не космической, а оптимизация российского бизнеса, скорее всего, только в начале пути. Однако текущая ситуация может привести к увеличению вакансии к концу года на несколько процентных пунктов, а также большей гибкости арендодателей, в некоторых случаях до 25–30% от запрашиваемой ставки аренды.
Объем купленных и арендованных помещений с начала года составил около 800 тыс. кв. м. В дальнейшем основной спрос будет обусловлен необходимостью снижения затрат, переездов в менее качественные помещения или на более компактный метраж. Но пока какой-то бизнес сжимается на 30–50%, другой — набирает обороты. Спрос на качественные офисы сейчас будут формировать в первую очередь госструктуры, IT-компании, госкомпании, которые должны заниматься импортозамещением и развитием российского бизнеса. Но и сам российский бизнес, даже не очень крупный, получил новые возможности. Например, одна из российских алкогольных компаний после ухода зарубежных брендов (которые уже приучили россиян к недорогому качественному напитку) получила около 90% рынка. Восемь заводов уже работают, и компания строит новые.
В целом очевидно, что сегодня бизнес решает главным образом тактические вопросы, требующие оперативного реагирования. Стратегические задачи отложены до хороших времен, которые не зависят от участников деловой жизни. Объем московского рынка позволяет работать и в таком режиме, но ограничивающее влияние сложившейся ситуации сложно недооценить. Тем не менее российский бизнес прошел через такое количество всевозможных кризисов, что, я уверен, наш опыт и запас прочности позволят нам восстановиться и в этот раз.
