Офис как система: как трансформируются деловые пространства Москвы
Рынок в цифрах
С 2021 по 2025 год на рынок офисной недвижимости Москвы было введено 2,6 млн кв. м, причем более 80% офисных площадей, построенных за последние пять лет, приходится на бизнес-центры класса А, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды продолжают рост — по оценке IBC Real Estate, в среднем по качественным офисам Москвы по итогам первого полугодия 2026-го показатель достиг 32 тыс. руб./кв. м в год: рост год к году составил 10%.
«В первом полугодии 2026 года наиболее активными покупателями офисных блоков на первичном рынке были частные инвесторы, — добавляет директор департамента офисной недвижимости NF GROUP Елена Акатова. — При этом общий объем первичных продаж составил 307 тыс. кв. м, увеличившись на 86% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года». В сегменте аренды объем поглощения составил 126 тыс. кв. м, указывает эксперт. Наиболее активными арендаторами классических офисов были банки, финансовые и инвестиционные компании — на них пришлось 22% спроса. Еще 20% сформировали компании сферы технологий, медиа и телекоммуникаций. «При этом цикл сделки на рынке аренды удлиняется: компании дольше принимают решения, тщательнее оценивают коммерческие условия, характеристики объектов, доступные альтернативы и целесообразность переезда», — отмечает Акатова.
Если вкратце суммировать основные изменения, то за последние годы офисный рынок Москвы прошел путь от восстановления после пандемии к структурной перестройке, отмечают эксперты. «Рост экономики в 2023–2024 годах привел к существенному увеличению спроса на офисные помещения и дефициту качественного предложения, что сказалось на ставках аренды, показавших значительный рост, — рассказывает партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков. — Несмотря на последующую стабилизацию деловой активности, совокупный уровень спроса по-прежнему остается значительно выше показателей периода до 2023 года, отражая развитие бизнеса и переориентацию рынка в сторону приобретения офисов в собственность».
В качестве одного из ключевых факторов, влияющих на офисный рынок Москвы, опрошенные эксперты называют программу мест приложения труда (МПТ), реализуемую столичными властями с 2020 года. Сегодня программу можно считать одним из важнейших и долгоиграющих драйверов развития офисного рынка. Как показывают данные «РБК Исследований», анализ динамики объема согласованных площадей с учетом длительности строительного цикла (в среднем от трех до шести лет) позволяет прогнозировать, что максимальный эффект от программы будет заметен в 2026–2028 годах. По предварительной оценке Core.XP, до 40% всего ввода офисов по МПТ можно ожидать именно в 2028-м. Но уже сейчас можно отметить позитивное влияние программы, указывают опрошенные эксперты.
«Приход игроков, специализировавшихся на строительстве жилья, на фоне действия программы МПТ и КРТ (комплексного развития территорий. — «РБК Недвижимость») благотворно сказался на развитии сегмента офисной недвижимости, — говорит Екатерина Белова. — Жилые девелоперы более склонны к внедрению оригинальных и инновационных решений, особенно в части пользовательского опыта. Благодаря своей экспертизе в жилом сегменте они хорошо умеют учитывать потребности всех групп конечных пользователей и кастомизировать продукт». Сегодня в городе в рамках МПТ реализуются проекты таких игроков, как «Донстрой», Forma, ГК ФСК, «Группа Родина», «Эталон», Level Group и др.
Офис как экосистема
Приход в офисный сегмент игроков жилого рынка существенно обогатил представленный на рынке продукт. Функциональное наполнение офисов становится все более разнообразным и человекоцентричным, отвечая еще одному сложившемуся тренду: рабочее пространство сегодня стало элементом HR-стратегии, способом привлечения и удержания наиболее перспективных кадров. Повышенное внимание к созданию общественных пространств и экосистемный подход прослеживаются в проектах таких игроков, как Level Group, «Галс-Девелопмент», «Товарищество Рябовской Мануфактуры» и др.
В качестве примера создания экосистемы на основе синергии жилого и офисного форматов участники рынка приводят кластер «Родина Парк», реализуемый девелопером «Группа Родина» на западе Москвы, рядом с крупнейшим в черте города природным заказником «Долина реки Сетунь». В составе проекта наряду с жильем экоформата представлен также событийный кластер: МФК с разнообразной инфраструктурой и медиацентром, где будет вестись в том числе обучение креативным профессиям, а также 17-этажный бизнес-парк класса А на 2,2 тыс. рабочих мест. Разнообразные функции в составе одного проекта объединены общей идеей баланса — граница между частной и деловой жизнью здесь оформлена как полноценная экосистема, предоставляющая возможности как для эффективного ведения бизнеса, так и для отдыха и саморазвития. Это сказывается на архитектуре и выбранных форматах рабочих пространств: большинство лотов (от 76 до 704 кв. м) оснащены собственными верандами или балконами — от 10 кв. м. На четвертом этаже предусмотрена просторная общественная терраса с коворкингом, зоной воркаута и лаунжем. Наряду с компактными лотами (76–187 кв. м) линейка включает также угловые пространства с остеклением на две и на три стороны (235–704 кв. м). Инженерные решения также позаимствовали актуальные фишки жилого девелопмента — например, система вентиляции оснащена двойной фильтрацией, очищающей воздух от пыльцы. Акустический комфорт обеспечивают специальные решения для снижения шума — как естественное продолжение соседства с природным заповедником. Инфраструктура проекта включает в себя не только торговую галерею (8,9 тыс. кв. м), фуд-холл, кафе и рестораны, но и такие редкие для бизнес-центра функции, как центр ресурсного состояния и биохакинга, а также медиакластер со студиями звукозаписи, съемочными площадками и продюсерскими центрами. Такое соседство не только дает возможности для нетворкинга, но и обеспечивает приток свежих кадров — стажеров и сотрудников из числа проходящей обучение молодежи.
Комплексный подход к организации офисного пространства, учитывающий не только деловую активность, но и ту часть жизни резидента, которая остается за пределами рабочего дня, — новая реальность рынка, считают опрошенные эксперты. «Офис сейчас — неотъемлемая часть HR-бренда компании, корпоративной культуры и бренд-стратегии. С внедрением формата удаленной работы выросли и ожидания от офисов, которые используются как место для коллаборации и требуют высокого уровня комфорта. Ввиду сильного дефицита на рынке труда высокопрофессиональных специалистов качественный офис в хорошей локации стал инструментом привлечения и удержания кадров», — заключает Екатерина Белова.
Как подчеркивает Белова, важность качественной офисной среды для привлечения человеческого капитала сегодня отмечают все основные категории арендаторов и покупателей офисных площадей — от частных инвесторов до крупных госкорпораций. При этом, отмечают аналитики IBC Real Estate, несмотря на определенный рост доли свободных площадей, количество доступных опций на рынке остается ограниченным. Дело в том, что предложение, которое полностью устроило бы потенциального потребителя по всем характеристикам, от класса и локации до желаемой площади, требований к сервису и инфраструктурному наполнению, все еще ограничено. Новое предложение заметным образом не скажется на ситуации — значительная его часть либо строится под конкретного заказчика, либо реализуется еще до ввода. Этот тренд отмечают и другие участники рынка — так, по прогнозам аналитиков Nikoliers, до 70–80% площадей, заявленных к вводу к 2027 году, будут поглощены до ввода объектов в эксплуатацию.
На этом фоне многофункциональные проекты продолжат сохранять конкурентное преимущество, считают эксперты. Арендаторы и покупатели все чаще отдают предпочтение форматам, которые не только обеспечивают эффективный рабочий процесс, но и предоставляют резидентам возможности соблюдать баланс сил, заботиться о здоровье, вкладываться в саморазвитие и, в конечном счете, долгосрочно планировать свою жизненную стратегию.