Спрос упал, цены выросли: как апартаменты в Москве пережили 2022 год
Апартаменты, несмотря на свой неурегулированный статус, отсутствие льготных программ с господдержкой и падение спроса, продолжили дорожать в 2022 году. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на первичном рынке апартаментов в старых границах Москвы за год выросла на 15,2% и на декабрь составила 332 тыс. руб. (без учета элитного сегмента).
Спрос упал до 50%
Рынок апартаментов, как и весь рынок жилья, в 2022 году столкнулся с падением спроса. По данным ЦИАН, за 11 месяцев на первичном рынке Старой Москвы было продано 4,5 тыс. апартаментов. Это на 28% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (6,3 тыс. штук). В январе — марте текущего года спрос на рынке апартаментов превышал показатели прошлого года. В марте было заключено наибольшее количество сделок с апартаментами — более 700 за месяц. В апреле число сделок резко сократилось (как и в целом по рынку), и с того момента показатели 2022 года не превышали прошлогодних, отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. С июня спрос стал восстанавливаться, достигнув локального максимума в сентябре (407 сделок), после чего на фоне объявления частичной мобилизации вновь сократился, добавил он.
Более того, по оценкам ЦИАН, рынок апартаментов просел сильнее, чем рынок квартир. «В целом на первичном рынке Москвы в старых границах продажи в 2022 году только на 14% ниже, чем в 2021 году», — отметил Алексей Попов. Например, в ноябре на рынке новостроек Старой Москвы наблюдалось восстановление спроса относительно октября (рост на 42%). В сегменте апартаментов восстановительного роста не отмечено, наоборот, число сделок продолжило сокращаться. Сейчас спрос даже ниже майских показателей (287 сделок), добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Эксперты из компании «Метриум» отмечают более заметное годовое падение спроса на бюджетные апартаменты в новостройках Москвы — на 50,3%. По подсчетам «Бест-Новостроя», спрос на новые апартаменты массового сегмента в ноябре оказался на 30% ниже ноябрьских показателей.
Читайте также Без поддержки: что будет с рынком апартаментов в Москве
Почему покупатели потеряли интерес к апартаментам
Основная причина сокращения числа сделок с апартаментами помимо общерыночного спада — это отсутствие льготных ипотечных программ. «На апартаменты почти не распространяются программы льготной и семейной ипотеки, поддерживающие рынок новостроек, а значит, в общем случае условия их приобретения менее выгодные, чем квартир. Этот сегмент рынка более уязвим на фоне снижения спроса», — пояснил Алексей Попов.
Некоторые из покупателей, ранее рассматривавших приобретение апартаментов, переориентировались на жилье, подтвердила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Кроме того, для владельцев апартаментов коммунальные услуги стоят больше, чем для собственников квартир, им также приходится платить более высокие налоги, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. «Эти аспекты негативно влияют на потребительский интерес, особенно в условиях непростой экономической обстановки. Поэтому большинство застройщиков стремятся к изменению вида разрешенного использования и переводу апартаментов в квартиры», — сказала Надежда Коркка.
Цены выросли, несмотря на падающий спрос
Несмотря на снижение спроса, цены на апартаменты продолжали расти. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на первичном рынке апартаментов Москвы в старых границах на декабрь составляет 332 тыс. руб. (без учета элитного сегмента). Это на 15,2% больше, чем год назад. Более того, годовой рост оказался существеннее, чем в сегменте классических квартир. Для сравнения, квартиры в новостройках в старых границах Москвы за год подорожали всего на 8%. «В отличие от сегмента квартир, где цены последние несколько месяцев стагнировали и даже немного снижались, в сегменте апартаментов продолжался рост (за исключением нескольких месяцев)», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Вклад в это вносят и сами покупатели, которые быстрее всего раскупали более доступные лоты. «Апартаменты стоят дешевле, чем сопоставимые по характеристикам квартиры, поэтому в некоторых случаях выглядят более привлекательным вариантом для покупателей с ограниченным бюджетом (хотя на апартаменты и не распространяется льготная ипотека)», — пояснил Алексей Попов. К тому же колебания в уровне цен в апартаментных корпусах обычно заметнее, чем в новостройках с квартирами, поскольку выбор их значительно меньше (в шесть-семь раз), добавил он.
Рост стоимости апартаментов в новостройках Старой Москвы зафиксировали аналитики из «Бест-Новостроя». По их подсчетам, сильнее всего подорожали апартаменты в массовом сегменте — почти на 14%. Если в декабре 2021 года 1 кв. м стоил 260,4 тыс. руб., то в декабре 2022 года — до 296,7 тыс. руб. Меньше всего за год выросли в цене апартаменты бизнес-класса — на 6,6%, до 434,6 тыс. руб. за 1 кв. м.
Цены на квартиры в новостройках снизились
В 2022 году цены на квартиры в новостройках Москвы снизились впервые за последние три года. В октябре, по данным ЦИАН, цены на новостройки в столичном регионе опустились сразу на 1,5%. Это стало рекордным снижением за месяц за всю историю наблюдений. В ноябре снижение прекратилось, однако тенденция сохранилась в старых границах Москвы, новостройки здесь продолжили дешеветь. За ноябрь стоимость 1 кв. м снизилась на 0,4%, до 350,6 тыс. руб. Одна из основных причин снижения цен — падение числа сделок с жильем.
Проектов с апартаментами стало меньше
Предложение апартаментов в 2022 году продолжило сокращаться. Этот тренд наметился в 2021 году. Тогда застройщики стали реже выводить проекты с апартаментами из-за ситуации неопределенности вокруг их статуса (данный законопроект до сих пор не принят). В текущем году тенденция сохранилась: по данным «Бест-Новостроя», с января по ноябрь 2022 года на рынок новостроек Старой Москвы вышло 28 проектов (без учета элитного сегмента) с апартаментами. В 2021 году за аналогичный период в продажу вышло 34 проекта. «Текущее уменьшение количества вышедших проектов связано со снижением спроса на апартаменты массового сегмента в условиях отсутствия льготных ипотечных программ», — считает Ирина Доброхотова.
Всего, по данным «Метриума», к началу декабря на первичном рынке Москвы представлено 106 проектов с апартаментами против 95 годом ранее. В основном на рынок вышли проекты, старт реализации которых был отложен на время пандемии. Апарт-комплексы также стали чаще появляться на площадках с офисным потенциалом, так как ряд девелоперов коммерческой недвижимости в этом году решили переориентироваться на строительство жилья, пояснила Надежда Коркка.
На фоне снижения доходов населения растет запрос на доступные лоты, отметила управляющий партнер компании «Метриум». «Девелоперы предлагают все более компактные варианты, включая микроапартаменты (от 9 кв. м). Средняя площадь реализуемых апартаментов за год сократилась на 14,8% — с 52,6 до 44,8 кв. м», — сказала она.
Что важно знать об апартаментах
Сейчас апартаменты имеют статус нежилых помещений. Несмотря на многократные попытки приравнять их к жилью, их статус до сих пор не урегулирован. Апартаменты имеют как преимущества, так и недостатки. Например, апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле традиционного жилья, но внешне могут от него не отличаться. Именно это и привлекает покупателей. Но в них нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи выше, чем в традиционных квартирах. Требования и нормы к строительству апартаментов гораздо мягче. Кроме того, при возведении апарт-комплексов нет обязательного требования по строительству социальной инфраструктуры (школ, детсадов), как в случае с классическими ЖК.
Читайте также
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»