Стоимость аренды квартир в Москве снижается. Что дальше?
В 2022 году рынок аренды жилья в Москве сильно изменился — предложение кратно выросло, цены заметно снизились, а потенциальные наниматели теперь активно и успешно торгуются, добиваясь дополнительных скидок. В центре столицы в конце года уже можно снять квартиру за ту сумму, которой раньше хватило бы только на «спальник» где-нибудь на окраине.
Узнали, как эти изменения выглядят в цифрах и продолжится ли снижение цен в наступающем году.
Спрос на аренду квартир в Москве
По оценке ЦИАН, минимум предложения квартир в аренду в Москве пришелся на январь — например, однокомнатных квартир тогда сдавалось 2,4 тыс., а уже в феврале, еще до начала СВО, предложение выросло до 3 тыс. за счет вывода нового объема после новогодних каникул. Затем экспозиция активно увеличивалась с марта по июнь, после чего последовало небольшое затишье, которое сменила активизация спроса в августе-сентябре (традиционное начало сезона). Но с объявлением частичной мобилизации сезон сошел на нет, едва успев начаться, и уже в октябре предложение однушек выросло сразу на 68%. В ноябре рост продолжился, хотя и меньшими темпами. В результате с начала года предложение однокомнатных квартир, по оценке ЦИАН, выросло в 3,6 раза, двухкомнатных — в 3,5 раза. В «Яндекс.Аренде» отмечают рост предложения с января по декабрь в 3,2 раза.
Основные факторы, которые повлияли на рост экспозиции, это две волны миграции и выход на рынок аренды тех квартир, которые изначально планировалось продать, отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Низкий спрос на вторичку в течение года стимулировал продавцов отложить свои планы. Предложение также постепенно пополнялось квартирами во вчерашних новостройках, которые были куплены на волне инвестиционного бума 2020–2021 годов.
Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»:
— К сегодняшнему дню значительно выросло количество квартир, представленных на рынке с параметром «хочу сдать». Выбор таких квартир составляет более 40 тыс., и это количество все время прирастает. Очень сильно увеличились сроки экспозиции, некоторые объекты сдаются по три — пять месяцев и больше. Основная причина — завышенная цена при прочих равных условиях. К сожалению, объяснить собственнику, почему все дорожает, а его квартира должна при этом дешеветь, в достаточной мере сложно.
Почему сдать квартиру в Москве сложно
Но рынок есть рынок: предложение кратно выросло, а спрос заметно отстает от прошлогодних показателей, в результате рантье приходится конкурировать за постояльцев. Интерес потенциальных нанимателей к объектам в базе ЦИАН в конце этого года был примерно на 14% ниже, чем в конце прошлого.
Риелторы отмечают еще более серьезное падение. «Сейчас спрос на 50% ниже, чем в ноябре-декабре прошлого года, — говорит заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. — Правда, нужно учитывать, что осенью 2021 года на рынке был настоящий бум».
В условиях слабого спроса, высокой неопределенности и большого объема предложения собственники гораздо сильнее нанимателей заинтересованы в сделке. И хотя они крайне неохотно идут на снижение ставки (как и на вторичном рынке, в аренде силен психологический барьер, когда владельцу сложно смириться с тем, что его актив теперь ценится ниже), цены все же пошли вниз. По оценке опрошенных редакцией участников рынка, снижение официальной цены предложения с начала года составило 8–12%.
Средняя однушка в базе «Миэль», например, теперь предлагается за 36,9 тыс. руб. в месяц (в январе было более 40 тыс. руб.). Помимо общего снижения цен по городу, в компании отдельно отмечают, что аренда квартир особенно заметно подешевела в центре столицы. В октябре, например, снижение цен в ЦАО составило сразу 10% — при динамике по остальным округам в пределах от минус 3% до минус 6%. Рост доступности съемного жилья в центре Москвы отмечают и другие игроки рынка. По статистике «Инкома», сегодня в ЦАО можно снять жилье по цене до 40 тыс. руб. в месяц — годом раньше такой бюджет примерно соответствовал бы среднему городскому «спальнику». Самая дешевая квартира в центре Москвы, по недавним данным из базы компании, сдавалась за 36 тыс. руб. в месяц. В ЦИАН на момент публикации ставки предложения квартир в центре начинаются от 25 тыс. руб. в месяц.
Изменение стоимости аренды
Еще один важный момент, который отмечают все эксперты, — начальная цена сегодня довольно легко может быть снижена: из-за высокой конкуренции собственники готовы идти на уступки. Как говорит Оксана Полякова, при аренде средней столичной квартиры наниматели сейчас спокойно могут рассчитывать на дисконт в 5–10%. «Конкуренция за жильцов среди арендодателей сегодня высокая. Чтобы привлечь клиентов, около 50% из них согласны на размещение квартирантов с детьми и домашними животными, примерно 20% стали менее требовательными по отношению к составу и национальности нанимателей, — рассказывает эксперт. — Еще порядка 40% готовы разбить сумму страхового депозита на две части, чтобы снизить единовременную финансовую нагрузку на квартиросъемщика».
В «Яндекс.Недвижимости» отмечают, что собственников, готовых давать скидки, за год стало в два-три раза больше. Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев говорит, что средний размер скидки по объявлениям на платформе составляет 10%. «Сейчас, в условиях ослабленного спроса, подходящее время для торга с наймодателями, — подчеркивает эксперт. — Наниматели находятся в более выигрышной позиции — они могут рассматривать разные варианты и смело предлагать свои условия, добиваясь хорошего дисконта. Более того, согласно нашим наблюдениям, есть случаи, когда арендаторы подбирают себе качественные варианты по цене на 30% меньше рыночной».
Прогноз стоимости аренды на следующий год
В перспективе, говорят опрошенные эксперты, ситуация останется прежней — как минимум в первом квартале 2023 года. Активность арендаторов (а вслед за ней и ставки) может начать восстанавливаться только при общей стабилизации в экономике, но когда она наступит, участники рынка аренды прогнозировать не берутся. «Предпосылки для увеличения спроса и цен пока отсутствуют — сложная политическая и экономическая ситуация не способствует подъему деловой активности и улучшению благосостояния нанимателей, — заключает Оксана Полякова. — Кроме того, рынок живет в соответствии с факторами сезонности — согласно им, оживление в любом случае наступает не раньше марта-апреля».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграмм-каналом «РБК-Недвижимость»