Налоговые последствия: НДФЛ при продаже квартиры для уехавших из России

183 дня — цифра, на которую надо ориентироваться всем, кто уезжает из России и принимает решение продать свою российскую недвижимость. Именно столько дней в календарном году в период с 1 января по 31 декабря необходимо находиться в России, чтобы остаться ее налоговым резидентом и иметь возможность использовать налоговые преимущества, которых нет у налоговых нерезидентов при продаже объектов недвижимости.

При этом правила определения налогового резидентства будут всегда одинаковы как для российских граждан, так и для иностранцев, владеющих российской недвижимостью, поскольку единственным критерием для определения статуса налогового резидента является количество дней пребывания на территории России (п. 2 ст. 207 Налогового кодекса), а не гражданство такого лица.

Самым важным преимуществом находящихся в статусе налоговых резидентов лиц является возможность применения имущественных налоговых вычетов, в том числе возможность уменьшить свой доход от продажи объекта недвижимости на расходы, связанные с его покупкой, что позволяет уплачивать налог лишь с разницы сумм. Такой способ оптимизации на сегодня является самым выгодным, но пока остается недоступным налоговым нерезидентам (п. 3, пп. 9 п. 2.1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ). Невозможность применения последними имущественных налоговых вычетов требует от налоговых нерезидентов уплаты налога со всего полученного по сделке дохода исходя из повышенной ставки НДФЛ 30%, а не 13%.

Освобождение от уплаты НДФЛ по истечении минимального срока владения

В таком весьма невыгодном для себя положении находились налоговые нерезиденты до 2019 года, отдавая российскому бюджету почти третью часть полученного дохода по сделке вне зависимости от срока владения своим объектом недвижимости.

2019 год стал в налоговом смысле богатым для налоговых нерезидентов — был запущен ряд существенных возможностей освобождения от налогообложения сделок с недвижимостью. Доходы налоговых нерезидентов, полученные от продажи недвижимости после 1 января 2019 года, были полностью освобождены от налогообложения при соблюдении минимального предельного срока владения объектом (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

По общему правилу, такой срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1), а для некоторых случаев — три года, правила исчисления которых в равной степени теперь применяемые как налоговыми резидентами, так и налоговыми нерезидентами. И если объект недвижимости был получен, например, по наследству налоговым нерезидентом или является для него единственным на территории России жилым помещением, то освобождение от уплаты налога налоговый нерезидент вправе получить уже по истечении трех лет владения таким объектом недвижимости (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Как остаться налоговым резидентом, находясь в России только три дня

Однако не всегда и не у всех имеется возможность ожидания истечения минимального срока владения объектом недвижимости в целях безналоговой продажи. На этот случай налоговое законодательство предоставляет возможность использования дополнительного инструмента, который разрешает сохранить статус налогового резидента и соответствующую возможность связанных с этим статусом налоговых преимуществ, — применения имущественных налоговых вычетов и уплаты налога исходя из налоговой ставки 13%.

Такое правило позволяет остаться в статусе налогового резидента, физически находясь в России вместо 183 только три дня в году при условии краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения за рубежом (п. 2 ст. 207 НК РФ).

При этом если физическим лицом будет заключен договор с иностранным образовательным или лечебным учреждением, предусматривающий период его обучения (лечения) в иностранном государстве, превышающий шесть месяцев, использовать такой инструмент не удастся. Поэтому срок обучения/лечения для целей подтверждения статуса налогового резидентства должен быть обязательно менее шести месяцев, тогда будет считаться, что этот период налогоплательщик находился в России.

Учитывая, что налоговое законодательство не устанавливает ограничения по видам обучения (лечения), таким обучением может являться, например, обучение на языковых курсах в иностранном образовательном учреждении.

Минфин России в своих многочисленных разъясняющих письмах сформировал список документов, подтверждающий нахождение физического лица на обучении или лечении за пределами Российской Федерации, которыми могут являться копии страниц загранпаспорта со специальными (учебными) визами, выданными консульскими органами иностранных государств, и отметками органов пограничного контроля о пересечении границы, копии договоров с иностранными образовательными (медицинскими) учреждениями, свидетельствующие о прохождении обучения (проведении лечения), с указанием времени проведения обучения (лечения), справки, выданные иностранными медицинскими (образовательными) учреждениями, свидетельствующие о проведении обучения (лечения), с указанием времени проведения обучения (лечения).