Где в Москве выгодно покупать жилье в 2023 году: перспективные локации
Выбор района является ключевым фактором при покупке квартиры в Москве. Часто именно из-за того, где именно находится дом, стоимость квартиры может быть завышена. Однако есть и районы, в которых стоимость недвижимости может быть недооценена, но имеет потенциал к росту.
Попросили аналитиков привести такие локации в Москве, где покупка жилья в 2023 году может быть выгодна.
Как отбирали районы
К перспективным районам аналитики отнесли локации, в которых сейчас цены на жилье ниже средних значений по Москве, но имеют потенциал к росту. Также они оценивали уровень скидок в локации и наличие готовящихся к открытию или недавно запущенных станций метро. Среди факторов, которые могут повысить привлекательность вложений в недвижимость, эксперты также назвали программы реновации и реорганизации промзон.
Районы рядом с открывшимися станциями БКЛ
Перспективными с точки зрения покупки жилья могут быть локации рядом с недавно открывшимися станциями Большой кольцевой линии (БКЛ). Но это касается не всех районов, поскольку большинство участков БКЛ, полностью запущенной 1 марта, проходят там, где транспортная доступность уже была неплохой. А сам прирост цены жилья произошел еще до запуска станций.
Однако есть и районы-исключения, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, в первую очередь это Нагатинский Затон (средняя цена 1 кв. м сейчас составляет 444,8 тыс. руб.). Транспортно-пересадочные узлы «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар» значительно ускорили жителям этого района на юге столицы путь до центра мегаполиса. Кроме того, на инвестиционный потенциал Нагатинского Затона положительно влияют реконструкция Южного речного вокзала, которая завершится уже этим летом, а также масштабное благоустройство набережной, пояснила Надежда Коркка. «Думаю, что в течение года цены на новостройки в Нагатинском Затоне могут вырасти на 17–20%», — допустила она.
Заметное влияние на цены на рынке новостроек может оказать и открытие станции БКЛ «Сокольники». «После полного запуска БКЛ девелоперы станут реализовывать в Сокольниках больше проектов бизнес-класса, а первичное жилье подорожает на 20–25%», — прогнозирует эксперт. Сейчас стоимость 1 кв. м новостроек в районе составляет 326,4 тыс. руб.
Похожая ситуация и рядом со станцией «Варшавская», где сейчас представлен всего один ЖК. После открытия станции и включения ее в состав БКЛ в Нагорном районе и Москворечье-Сабурово будет реализовываться больше проектов бизнес-класса, что в перспективе приведет к росту цен на 15–20%. В настоящее время цена 1 кв. м в локации составляет 365,8 тыс. руб. Появление крупного ТПУ «Марьина Роща» (две станции метро и две станции МЦД) может в перспективе повысить цены на новостройки в прилегающих локациях до 15%, где сейчас «квадрат» стоит в среднем 386,2 тыс. руб., прогнозируют в «Метриуме».
Подробнее об этом читайте в нашем материале «Как изменятся цены на жилье после открытия новых станций БКЛ»
Районы с готовящимися к открытию станциями метро
В качестве перспективных районов эксперты рекомендуют рассмотреть локации, где планируется открытие новых станций метро Люблинско-Дмитровской линии — «Физтех», «Лианозово» и «Яхромская». Они должны заработать в этом году. «С точки зрения роста цен потенциально может быть интересен Северный район: 253,7 тыс. руб. за 1 кв. м против 301,3 тыс. в среднем в Москве. В этом же списке — Дмитровский район (277,2 тыс. руб).», — сказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.
Согласна с коллегой Надежда Коррка. «Рекомендую покупателям присмотреться к первичному жилью в Дмитровском (304,2 тыс. руб.) и Северном (246,7 тыс. руб.) районах. Перспективность этих локаций не ограничивается появлением новых станций метро», — отметила эксперт. Например, на территории Дмитровского района запланирована реорганизация части промзоны «Коровино». Здесь построят современные производственные здания и общественно-деловой центр. В Северном районе скоро должны открыться зона отдыха «Долгие пруды», новые детский сад, школа с физкультурно-оздоровительным комплексом и один из крупнейших в столице социальных центров. «На мой взгляд, цены на новостройки в Дмитровском районе за год вырастут примерно на 15–17%, а в Северном районе — на 12–15%», — допустила управляющий партнер компании «Метриум».
1 марта мэр Москвы Сергей Собянин утвердил проект планировки второго и третьего участков Бирюлевской линии метро от станции «Кленовый бульвар» до станции «Бирюлево». Новая ветка пройдет через районы Нагатинский Затон, Печатники, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. «Последние два района можно рассматривать как перспективные с точки зрения улучшения транспортной доступности. В отличие от новомосковских проектов речь идет о Старой Москве, не все хотят жить за МКАД, где также построят новые станции. Бирюлево Восточное находится на 117-м месте среди других районов по цене — 226,7 тыс. руб. Бирюлево Западное — на 121-м месте (211,9 тыс. руб.)», — пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики».
Локации в Новой Москве и низкий ценник в старых границах
Среди районов, которые сейчас активно развиваются и могут в будущем привлечь дополнительный спрос, эксперты из «Домклик» называют локации в Новой Москве. Речь идет о поселениях Новофедоровское, Филимонковское и городской округ Щербинка. «Главная причина — низкая стоимость квадратного метра — до 200 тыс. руб.», — пояснили аналитики «Домклик».
Среди интересных локаций для покупки квартир они также рекомендуют рассмотреть районы в старых границах Москвы, в ее северной части — это Алтуфьево и Бибирево. «К преимуществам относятся не только относительно низкая стоимость квадратного метра (до 230 тыс. руб.), но и близкое расположение к станциям метро», — пояснили эксперты «Домклик». «Тем, кто рассматривает районы вблизи центральной части города, стоит обратить внимание на районы Марфино, Богородское: за зиму стоимость квадратного метра по ним опустилась на 7–8%. В Марфине 1 кв. м сейчас стоит около 460 тыс. руб., в Богородском — 357 тыс. руб.», — добавили они.
Также эксперты среди перспективных районов для покупки жилья называют Академический в ЮЗАО. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля предложения новостроек на начальной стадии составляет 45%. Средневзвешенная цена 1 кв. м — 383 тыс. руб., что на 15% меньше, чем в целом по рынку. «В районе высокий уровень социальной и коммерческой инфраструктуры, а также прекрасная транспортная доступность. При этом в локации высокий отложенный спрос на жилье бизнес-класса», — пояснила глава «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. К перспективным эксперт также отнесла Нагатино-Садовники (ЮАО). Средневзвешенная цена «квадрата» в районе сейчас составляет 327 тыс. руб., при этом есть потенциал к росту, увеличение может составить до 25%, считает эксперт. Среди драйверов роста, по ее словам, улучшение транспортной доступности и отложенный спрос.
Руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев к районам, в которых лучше покупать недвижимость в 2023 году, отнес Донской (ЮАО). Район становится инвестиционно-привлекательным в связи с программой вывода промзон, здесь появляются новые ЖК. Кроме того, в районе должна открыться станция «Крымская» Троицкой линии. Из плюсов: благоустроенность, близость к центру, «интеллигентный» социальный состав. Цена «квадрата» в Донском районе по итогу года может вырасти примерно на 7%, считает Алексеев.
Другой интересный район, по словам эксперта, Хорошево-Мневники в СЗАО. В этом районе отличная инфраструктура, большой объем предложения на первичном и вторичном рынках, удобный доступ к центру города и Новорижскому шоссе, много рекреационных зон, здесь протекает Москва-река и находится Серебряный Бор, а кроме того, есть перспектива появления новых станций метро. В начале 2023 года квадратный метр в новостройках района, по данным «Авито Недвижимости», стоил 415 тыс. руб., а во вторичном фонде — 377 тыс. руб. По итогам 2023 года стоимость «квадрата» может вырасти на 5%, отметил Алексеев.
Районы реновации с самым сильным приростом при переезде
Еще одним драйвером роста цен является программа реновации. По оценкам ЦИАН, взамен старой квартиры собственники получают в новых домах жилье, площадь которого больше в среднем на 32%, или 14 кв.м. За счет того что дом для расселения — это новостройка, стоимость «квадрата» в нем выше, чем в старом жилом фонде, отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме, построенном по программе реновации для расселения, составляет 322,7 тыс. руб, а в хрущевках под снос — 272 тыс. руб. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости «квадрата», уточнила эксперт.
Если рассматривать конкретные районы, самая большая разница в цене между хрущевками под снос и новыми домами по программе реновации — в Черемушках (36%), Головинском (26%) и Кузьминках (17%). «С точки зрения средних цен это не самые дорогие районы Москвы. Поэтому, если стоит цель заработка с помощью переезда по программе реновации в жилье лучшего качества, можно рассмотреть данные локации и пятиэтажки под снос в них», — рекомендовала Виктория Кирюхина.
Перспективные районы реновации