Штаб-квартира в центре: чем интересен новый офисный проект у «Павелецкой»
Поглощение качественных офисов в Москве заметно усилилось. По итогам прошлого года в коммерческую недвижимость в России вложили ₽487,2 млрд — максимум за всю историю наблюдений. Только в офисные помещения инвестировали ₽108 млрд — это вдвое больше, чем в 2021 году, подсчитали в NF Group. При этом объем строительства офисных зданий в столице оказался в два раза ниже, чем предполагалось: 341 тыс. кв. м вместо изначально анонсированных 755 тыс. кв. м, сообщили в IBC Real Estate.
Приведенная статистика свидетельствует: офисы выкупают быстрее, чем успевают строить. А это важная предпосылка к формированию возможного дефицита на рынке качественных предложений — особенно в наиболее престижном классе А. По наблюдениям аналитиков, с которыми поговорила «РБК-Недвижимость», существенная часть новых офисных проектов выкупается либо арендуется задолго до завершения строительства. В таких условиях бизнесу становится сложнее подбирать помещения на перспективу: лучшие объекты уходят с рынка первыми.
В поисках редкого объекта, который еще можно купить или арендовать, «РБК-Недвижимость» обратила внимание на бизнес-центр класса А в Павелецком деловом районе — Dubinin’Sky от ГК «Галс-Девелопмент». Девелопер получил разрешение на строительство нового комплекса весной 2023 года. Проект, который возводится на Дубининской улице, 39–41, выделяется не только местоположением. Разбираемся, чем еще интересен новый бизнес-центр.
Видео: Главное о БЦ Dubinin’Sky
Dubinin’Sky в цифрах
- 2 башни по 24 этажа, объединенные стилобатом
- 110 тыс. кв. м — общая площадь бизнес-центра
- Более 33,5 тыс. кв. м — полезная площадь башни № 1
- Более 30,2 тыс. кв. м — полезная площадь башни № 2
- От 1,5 до 1,8 тыс. кв. м — общая площадь типового этажа
- 3,6 м — высота типового этажа
- 591 машино-место в трехуровневой подземной парковке
- 3-й квартал 2025 года — ввод в эксплуатацию
Перспективная локация с дефицитом офисов
Бизнес-центр Dubinin’Sky появится в динамично развивающемся Павелецком деловом квартале. В беседе с «РБК-Недвижимостью» партнер и директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина назвала Павелецкий район «одной из самых перспективных локаций в Москве для нового строительства офисов».
Первый фактор притяжения — транспортная доступность. Путь пешком от Dubinin’Sky до станций метро «Павелецкая» и «Серпуховская» займет не более семи минут. Главные транспортные артерии города — ТТК, Садовое кольцо, а также Шлюзовая и Дербеневская набережные — на расстоянии нескольких минут на автомобиле.
На автомобиле от БЦ Dubinin’Sky
- 3 минуты до Павелецкого вокзала
- 5 минут до Садового кольца
- 7 минут до ТТК
- 12 минут до площади трех вокзалов
- 37 минут до аэропорта Внуково
- 45 минут до аэропорта Домодедово
После завершения реконструкции Павелецкой площади району вернулся былой лоск и деловой ритм: теперь это место одно из самых насыщенных и модных. Неудивительно, что в последнее время здесь особенно активно начали занимать редкие свободные офисные пространства: к бытовым удобствам вроде близости кафе, торговых центров, отделений банков, отелей и визовых центров добавилась репутация района как новой точки притяжения на карте Москвы.
«Общий объем предложения в данной локации составляет 975 тыс. кв. м, более половины составляют офисы класса А. По итогам первого квартала 2023 года доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А здесь составила 5,5%, в классе В+ — 5,6%, что является одним из минимальных показателей среди других бизнес-районов столицы», — рассказала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Вариативность предложения: снять этаж или целую башню
Одной из особенностей нового бизнес-центра станет свободная планировка — будущий арендатор сможет распорядиться площадью по своему желанию. Например, организовать рекреационную зону для сотрудников, лекторий или конференц-зал. При этом архитектурно-планировочные решения Dubinin`Sky и мощные системы воздухообмена позволяют создать такую рассадку, чтобы на человека приходилось не более 7 кв. м площади. Данная опция поможет бизнесу оптимизировать арендные платежи, что особенно актуально для организаций с быстрорастущим штатом сотрудников. Здание также будет оснащено высокоскоростным вертикальным транспортом: время ожидания лифта не превысит 30 секунд.
Компании, которые хотят арендовать «с размахом», оценят ВИП-этажи — пространства на трех верхних этажах обеих башен. К ним ведут индивидуальные лифты, которые поднимаются непосредственно с парковки, что обеспечивает арендаторам необходимую приватность. Кроме того, размещение на 22-м, 23-м и 24-м этажах откроет для сотрудников возможность любоваться из окон историческим Замоскворечьем и Москвой-рекой.
Одна из башен — Dubinin`Sky — может стать штаб-квартирой крупной компании, застройщик планирует реализовать объект под интересы моноарендатора или покупателя. Важно, что каждое из зданий офисного комплекса оснащено собственной системой воздухообмена и энергоцентрами (холодильным центром, ЦТП и водопроводом), что гарантирует полную автономность башен и возможность индивидуальной настройки микроклимата под будущего арендатора. По мнению директора отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрия Антонова, у такой покупки или аренды будет немало плюсов.
«Преимущество для клиента будет заключаться в том, что такое расположение компании позволяет консолидировать все ее подразделения в рамках одного здания, — заявил Антонов. — Часто случается так, что сотрудникам из одной компании необходимо добраться до удаленного офиса департамента той же компании, чтобы провести бизнес-встречу. Объединение всех бизнес-подразделений в одном здании исключает необходимость использования городского транспорта или такси, что помогает сократить операционные издержки».
Елена Медушевская, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers:
— Dubinin`Sky может быть интересен крупным производственным компаниям, которые не вмещаются в своих зданиях или приросли новыми подразделениями в результате покупки ушедших западных компаний. Им будет комфортно зайти в проект на ранней стадии и адаптировать его под себя.
Мы сегодня видим, как изменения на рынке труда влияют на рынок офисной недвижимости. Многие компании предпочитают гибкий формат работы, что влечет за собой развитие гибких офисов. Вместе с тем классические качественные бизнес-центры остаются востребованным активом. Многие компании в целях оптимизации бизнес-процессов консолидируют свои подразделения в одном здании или в пределах одной локации. Мы видим также, что государственные организации стремятся улучшить качество условий труда и переезжают в качественные бизнес-центры из старых зданий.
В текущих условиях дефицита качественных площадей бизнес-центр с развитой инфраструктурой и хорошей управляющей компанией всегда найдет своего арендатора. А дефицит держится достаточно долго: при поиске площадей в 5–10 тыс. кв. м предложений совсем немного.
Акцент на ESG: озелененные террасы и энергетический двойник
Создатели Dubinin`Sky уделили особое внимание вопросу экологии. Отличительным элементом бизнес-центра станут открытые озелененные террасы на третьем, четвертом, пятом, седьмом и 23-м этажах. Общая площадь террас превысит 1,5 тыс. кв. м. В теплые дни здесь можно будет проводить встречи и мероприятия для сотрудников и партнеров либо просто отдыхать на воздухе посреди рабочего дня.
В оформлении Dubinin`Sky используют энергоэффективное стекло с высокими показателями светопропускания и низкими значениями солярного фактора. Такие характеристики обеспечат максимум солнечного света в офисах и высокую защиту от УФ-лучей.
Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент»:
— Общественные зоны Dubinin’Sky будут решены с применением элементов биофильного дизайна — такое решение окажет позитивное влияние на психологический комфорт резидентов. Той же цели служат и летние веранды, куда можно выйти на неспешную прогулку и «перезагрузиться». А для тех, кто откажется от автомобилей в пользу велосипедов и самокатов, мы оборудуем специальные парковки.
Для воплощения в жизнь идеи энергоэффективного бизнес-центра «Галс-Девелопмент» построил цифровой энергетический двойник Dubinin’Sky. Прототип смоделировал работу всех инженерных систем комплекса в течение года и протестировал влияние инновационных инженерных решений на потребление энергии в здании: от типов остекления различной степени энергоэффективности, адаптивной вентиляции с контролем концентрации углекислого газа в помещениях, автоматизированного зашторивания окон в зависимости от интенсивности солнечного света до установки солнечных панелей и накопителей электрической и тепловой энергии.
Виртуальный прототип позволил рассчитать энергоэффективность объекта в нескольких сценариях, чтобы подобрать самые экономически эффективные и экологичные решения и снизить расходы при эксплуатации здания как со стороны застройщика, так и со стороны арендаторов. Модель показала, что внедрение инноваций сокращает потребление электроэнергии в год до 24%, тепловой энергии — до 43%, а расход водопроводной воды снижает до 46%. В зависимости от объема внедренных решений сэкономить на потреблении энергетических ресурсов получится от ₽7 млн до ₽41 млн в год, подсчитал девелопер.
С помощью цифрового двойника «Галс-Девелопер» подберет и внедрит наиболее эффективные решения, позволяющие, с одной стороны, улучшить экономические показатели проекта, с другой — получить финансовые выгоды для будущих резидентов от экономии на потреблении энергетических ресурсов.
Технологичный Dubinin`Sky в базовой модели
- Технология Face ID контролирует доступ в офисные пространства и гарантирует безопасность сотрудников
- Интеллектуальная система аналитики повышает пропускную способность лифтов и сокращает время ожидания
- Умные лифты с функцией энергосбережения отключают часть лифтов, когда нет нагрузки
Инфраструктура будущего: «город в городе»
Dubinin’Sky создан в урбанистической концепции «15-минутного города» — организации городского пространства, при которой все необходимое для комфорта доступно горожанам, а в данном случае резидентам, вблизи от дома или места работы. Эта концепция стала особенно популярна в последние годы, когда все больше жителей мегаполисов хотят сократить перемещения по городу, но не готовы отказываться от привычной инфраструктуры.
Для того чтобы сотрудники офисов в Dubinin’Sky легко и быстро решали повседневные задачи, на первых двух этажах стилобатной части комплекса расположится торговая галерея. Она будет состоять из магазинов, точек общественного питания, офисов компаний из сферы услуг. А те, кто не только стремятся к карьерным достижениям, но и ценят активный образ жизни, смогут посещать собственный фитнес-клуб Dubinin’Sky площадью более 2 тыс. кв. м, оснащенный бассейном. «Комфортные общественные пространства и инфраструктура комплекса будут доступны не только резидентам, но и всем жителям города», — отметила Светлана Мазур.
Трехуровневая подземная парковка рассчитана на почти шесть сотен машино-мест и более шести десятков мест для мотоциклов. Здесь же предусмотрена зона с зарядными устройствами для электромобилей. Гостевая парковка для каршеринга и такси расположится у подножия башен.
О застройщике
ГК «Галс-Девелопмент» (девелопер группы ВТБ) — один из крупнейших застройщиков Москвы, специализирующийся на коммерческой и жилой недвижимости. Портфель компании насчитывает десятки проектов общей площадью более 3 млн кв. м. Среди наиболее известных офисных объектов: МФК «IQ-квартал», БЦ «Искра-Парк», БЦ SkyLight и «Даниловский Форт», БЦ Dubinin’Sky, БЦ около станции метро «Динамо» и самое высокое офисное здание в Москве — 400-метровый небоскреб в ММДЦ «Москва-Сити».
Реклама: ООО «Бюро Девелопмент», ЕРИД 4CQwVszH9pSapjM6pmU