Когда вместе с недвижимостью можно получить долги. Разъяснения нотариусов
Бывают ситуации, когда вместе с унаследованным или полученным иным путем имуществом к новому собственнику переходят долги. Специалисты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказали о таких рисках и дали рекомендации, как их избежать.
Долги вместе с наследством
По закону вместе с имуществом наследуются права и обязательства наследодателя, включая долги. Например, вместе с квартирой наследнику могут перейти долги по коммунальным платежам и непогашенные кредиты. В такой ситуации есть три базовых сценария, отмечают в ФНП. Первый вариант — наследники знают о долге и готовы его погасить. Второй сценарий — наследники понимают, что задолженность слишком большая, и отказываются от наследства.
Третий вариант — наследники не знают о долгах, а информациях от кредитора поступает уже после того, как они получили свидетельства о праве на наследство. В таком случае отказаться от наследства уже не получится, придется гасить долг, предупредили нотариусы. В связи с этим они советуют гражданам информировать родных об имеющихся у них долгах. Речь идет не только об ипотеке, но и небольших потребительских кредитах, обязанность платить по которым перейдет наследникам или супругу должника, если нет специальной страховки или брачного договора.
При этом есть обязательства, которые к наследникам не переходят. «Не нужно платить алименты за наследодателя или исполнять его обязательства по возмещению ущерба здоровью или имуществу. Такие «личные обязательства» нельзя передать по наследству, на них не распространено правило об уступке требования и о переводе долга», — пояснили в ФНП.
Супруг «с обременением»
Неожиданностью могут стать долги супруга по бизнесу или из-за ДТП, в котором нужно возместить причиненный ущерб имуществу третьим лицам. Если личного имущества должника для закрытия долга не хватит, то пострадавшая сторона может потребовать возместить ущерб с совместной собственности должника и его супруги. «Под это определение подпадает все, что было нажито в браке. Даже если деньги заработал, купил и записал имущество на себя один из супругов», — уточнили нотариусы.
Например, жена сама купила дачу, но половину от этой покупки все равно могут забрать по долгам мужа. Или до регистрации брака женщина заключила договор долевого участия (ДДУ). Однако объект был сдан уже после ее замужества, а значит, он поступит в их с мужем общую совместную собственность (если иное не решит суд), привели примеры в ФНП.
По суду в общем имуществе супругов может быть выделена доля должника. Во-первых, на нее будет наложен арест. Продать или еще как-то распорядиться таким имуществом семья уже не сможет. Во-вторых, эта доля может быть даже продана с торгов. «Приставы не будут продавать, например, квартиру, которая является единственным жильем, однако могут забрать условную дачу. Долю жены, конечно, у нее не отнимут», — пояснили эксперты.
По их мнению, защититься от долгов второй половины поможет брачный договор. В нем можно прописать, что каждый супруг отвечает по своим долгам своим личным имуществом. Кроме этого, определить, какое именно имущество является личным, а какое — общим. «Главное, чтобы один из них не попадал в заведомо неблагоприятное финансовое положение. То есть нельзя все активы записать на одного, а другому оставить только долги», — добавили нотариусы.
Покупка жилья с долгами по ЖКУ и налогами
К рискам получить чужие долги эксперты относят покупку квартиры (дома) с накопленными долгами по коммунальным платежам. В данном случае задолженность придется погашать новому владельцу, предупредили в ФНП. Чтобы избежать такой ситуации, нотариусы рекомендуют включить в договор купли-продажи «заверение об обстоятельствах». В данном случае продавец заверяет, что не делал перепланировок, у него нет долгов по налогам и коммунальным платежам. Если позже выяснится обратное, то продавцу придется возмещать возникшие убытки и уплачивать неустойку. Более того, недостоверные заверения могут стать причиной для разворота сделки, то есть покупатель сможет и вовсе от нее отказаться, пояснили эксперты.
Еще один подводный камень, связанный с чужими долгами, — покупка имущества у человека со статусом банкрота. В таком случае финансовый управляющий или кредиторы могут признать сделку недействительной — и покупатель лишится приобретенной недвижимости. Поэтому перед сделкой важно проверить, что в отношении продавца не начата процедура банкротства. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел.
Чужие долги можно получить и вместе с недвижимостью, которая находится под обременением (например, ипотека, арест, договор безвозмездного пользования). Обременения отображаются в Росреестре, соответственно, при получении выписки покупатель увидит эту информацию.
«Однако если сделка совершается в простой письменной форме, есть риск, что приобретателю предоставят недостоверные данные из ЕГРН (это может быть, к примеру, поддельная выписка или выписка, где часть данных будет скрыта/изменена)», — отметили в ФНП. Это актуально сейчас, когда доступ к сведениям ЕГРН ограничен, и третье лицо (например, покупатель) может получить сведения оттуда либо с согласия самого собственника, либо через нотариуса.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»