В России могут ввести НДС на апартаменты. Что это значит

Фото: Shutterstock

Госдума приняла в первом чтении законопроект, который вновь вводит НДС на услуги застройщиков при передаче апартаментов, возведенных по договорам долевого строительства.

С октября 2010 года действует ст. 149 НК РФ, которая освобождает от НДС услуги девелоперов, оказываемые по договору участия в долевом строительстве, за исключением услуг при строительстве объектов производственного назначения. В пояснительной записке к новому законопроекту говорится, что документ вносит в перечень исключений услуги застройщиков помещений, «предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Если законопроект будет принят в этой редакции, то такие услуги лишатся права на освобождение от НДС.

Эксперты рынка недвижимости и юристы рассказали, как нововведение повлияет на спрос, цены и стратегии застройщиков апартаментов.

«Работа над этим законопроектом пока идет очень тяжело»

Сергей Пахомов, председатель Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству:

— Законопроект об НДС на услуги застройщиков, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (апартаментов), принят лишь в первом чтении. По этому документу ожидается еще большая работа. Хочу напомнить, что в действующем законодательстве определение «апартаменты» как таковое отсутствует. Сегодня такие псевдоквартиры на рынке стоят дешевле в том числе и потому, что этот вид недвижимости освобожден от уплаты НДС при строительстве. Но НДС — это 20%, а цены рынка ниже на 10–15%. При этом в цене этих квадратных метров нет ни социальных учреждений, ни парковок, ни вложений в инфраструктуру. Это просто огромная дополнительная нагрузка на наши города. Налицо дисбаланс.

Конечно, увеличение цены апартаментов приведет к снижению спроса на них. Нам не хотелось бы допустить этого. У потребителя должна быть возможность приобрести тот продукт на рынке, который ему больше подходит. Будем работать с коллегами из комитета по финансовому рынку. В свою очередь, мы в Комитете по строительству и ЖКХ продолжаем работу над законопроектом, который придаст так называемым апартаментам правовой статус. Как только он будет принят, можно будет говорить о налоговых режимах и при строительстве, и при эксплуатации. Но, нужно признать, работа над этим законопроектом пока идет очень тяжело.

Читайте также: Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус

Проектов станет меньше

Введение НДС на апартаменты заставит девелоперов переориентироваться на жилые форматы, считают участники рынка. «Предлагаемая мера — указание на желаемый вектор развития для девелоперов. Приоритет отдается строительству жилья. Отмена нулевого НДС повысит издержки при возведении апартаментов. Решение постепенно приведет к снижению их доли на рынке недвижимости», — отметил заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель» Максим Деев.

Количество проектов апартаментов, реализуемых девелоперами, уменьшится и без возвращения НДС, считает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. Он отметил, что в Москве практически невозможно получить ТЭПы (технико-экономические показатели в строительстве) под такую недвижимость, апартаменты постепенно выдавливаются с рынка классическим жильем.

«Однако девелоперы могут реализовывать проекты, по документам оформленные как офисные центры, а по факту в них будут размещены апартаменты — закон не запрещает жить в офисе. Такое уже происходит. Кроме того, проекты редевелопмента (создание апартаментов путем приспособления существующего здания под новые цели) продаются с НДС по предварительным договорам купли-продажи недвижимости. То есть для этого сегмента рынка ничего не изменится», — комментирует Татаринов.

По словам адвоката, управляющего партнера адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры» Юлии Лялюцкой, у застройщиков останется выбор: платить НДС и не быть связанным требованиями по инсоляции, санитарными нормами и социальными обязательствами (создание инфраструктуры, строительство социальных объектов) или быть освобожденным от НДС, но исполнять указанные выше требования к созданию и обслуживанию жилых кварталов.

Нововведение изменит инструменты выбора девелоперами площадок под строительство, считает Деев из «Гранель». По его мнению, критерии отбора участков будут более строгими, так как финансовые модели должны будут выдержать дополнительные налоговые обременения.

Фото: Shutterstock

Цены на апартаменты вырастут

НДС, безусловно, повлияет на рост стоимости апартаментов, как и любая прочая дополнительная нагрузка, единогласно утверждают эксперты. «Привлекательность апартаментов была обусловлена совокупностью факторов, первым из которых, конечно, цена, которая в среднем ниже на 15–20% в сравнении с жилыми домами, а при согласовании их строительства не требовалось соблюдения ограничений, действующих для возведения жилых домов. Очевидно, рынку стоит приготовиться к увеличению стоимости апартаментов как минимум соразмерно увеличению налоговой нагрузки на застройщиков», — считает юрист, партнер адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Александр Кадетов.

После принятия закона стоимость апартаментов в новых комплексах может вырасти на 20% к моменту их ввода в эксплуатацию, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». По его прогнозу, на этапе котлована большинство девелоперов по-прежнему станут привлекать клиентов относительно доступными ценами, поэтому первоначально удорожание будет незначительным.

Застройщики покинут рынок апартаментов?

Все текущие проекты апартаментов завершатся, на них НДС задним числом начислять не будут, утверждают аналитики.

Застройщики пересмотрят финансовые модели и продолжат строительство, но продавать апартаменты станут дороже либо переориентируются на строительство жилья, отметила основатель компании «Союз банкротных юристов» Альбина Гузаирова. Но бывает, что апартаменты — это единственный вариант строительства из-за требований градостроительного плана земельного участка. К примеру, курортные города Краснодарского края перенасыщены апартаментами ввиду отсутствия разрешения на строительство полноценных ЖК. Пока непонятно, как изменятся спрос и ценовые стратегии девелоперов в этих регионах, резюмировала Альбина Гузаирова.

В перспективе можно ожидать банкротства тех российских застройщиков, которые не оценят новые тенденции рынка и адекватно не отреагируют на них уменьшением объемов строительства и понижением стоимости квадратного метра, предупреждает юрист Юлия Лялюцкая. По ее словам, вслед за ростом стоимости апартаментов из-за повышения налогов покупатели могут переориентироваться на полноценные жилые проекты.