Рынок покупателя: что происходит с новостройками в Москве

Фото: Shutterstock

Период снижения цен на первичном рынке жилья в Москве сменился стабилизацией и даже небольшим ростом. Начиная со второго полугодия 2022 года спрос постепенно восстанавливается, говорят участники рынка, но пока он все еще серьезно отстает от предложения: в столице сформировался рынок покупателя.

Вместе с экспертами рассказываем о ключевых тенденциях на рынке новостроек столицы, которые сформировались за последнее полугодие.

Спрос восстанавливается

После падения в прошлом году спрос на первичном рынке начал постепенно восстанавливаться, единогласно утверждают аналитики. В первом полугодии 2023 года число сделок по договорам долевого участия (ДДУ) на первичном рынке Москвы достигло 37,9 тыс., что на 2% превосходит результат второго полугодия 2022 года, рассказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Аналитики ЦИАН также зафиксировали увеличение активности потенциальных покупателей. Опубликованные объявления стали находить покупателей быстрее, чем за предыдущие 6–12 месяцев, отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов, добавив, что индекс спроса, который оценивается по сообщениям и звонкам по объявлениям на платформе, в 2023 году на 20-25 п.п. выше, чем во втором полугодии прошлого года.

«Постепенное восстановление потребительской активности связано со стабилизацией эмоциональной обстановки в обществе, а также с модификацией льготных ипотечных программ. В частности, семейная ипотека с начала 2023 года стала распространяться на семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, а IT-ипотека — на сотрудников всех аккредитованных компаний в сфере информационных технологий. Во многом благодаря этим изменениям клиенты легко переориентировались на госпрограммы с субсидированных кредитов от девелоперов, которые почти полностью исчезли с рынка под давлением ЦБ. Доля ипотечных сделок на рынке первичного жилья по итогам первого полугодия составила 76%», — уточнил Сырцов.

Покупательские предпочтения за полгода существенно не изменились. По-прежнему наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные лоты, рассказал коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. Он пояснил, что средняя площадь покупаемого лота составила 49,3 кв. м, а полгода назад она была на уровне 49,9 кв. м.

Фото: Shutterstock

Предложение на прежнем уровне

После стремительного увеличения объема предложения в 2022 году темпы роста экспозиции замедлились. По данным «Метриума», объем предложения новостроек и проектов реконструкции в столице по итогам шести месяцев 2023 года составил 71,6 тыс. квартир и апартаментов в 437 комплексах, что на 0,6% больше, чем в декабре. «За счет грамотных действий девелоперов по регулированию темпов вывода жилья на рынок резкий рост экспозиции в столице прекратился. В то же время восстановления оптимального баланса спроса и предложения пока не произошло. На первичном рынке Москвы установился рынок покупателя», — комментирует Cырцов.

Всего в первом полугодии 2023 года, по данным bnMAP.pro, стартовали продажи в 37 новостройках, это на 31% меньше, чем за тот же период 2022 года. «В этом году начались продажи в 20 жилых комплексов, 16 проектах с апартаментами и в одном проекте с квартирами и апартаментами. 18 проектов относятся к стандарт- и комфорт-классу (в первом полугодии 2022 года — 27), восемь комплексов — к бизнес-классу (против 13), пять проектов — к премиум-классу (против 10). В элитном сегменте вышло шесть проектов — на два больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года», — уточнила руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Фото: Shutterstock

Цены достигли рекорда

На фоне оживления потребительской активности цены на новостройки в Москве за первое полугодие выросли на 5,6%, что превышает средние темпы инфляции в стране (2,9%, по данным Росстата). Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы по итогам июня достигла рекордного в истории показателя — 427,5 тыс. руб., уточнил Моребис из Est-a-Тet.

Наибольший рост цен за полгода, по данным «Метриума», зафиксирован в массовом сегменте, где цены выросли более чем на 10%, до 293,7 тыс. руб. за «квадрат». В новостройках бизнес-класса цена увеличилась — на 1,8%, до 417,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в премиальном сегменте — на 2,4%, до 599,9 тыс. руб., в элитном — на 3,5%, составив 1,7 тыс. руб. за «квадрат».

Динамика цен на первичное жилье в Москве в первом полугодии 2023 года

Таблица: «Метриум»

«Если на рынок первичного жилья не будет воздействия каких-то серьезных внешних факторов, то не предвидится ни резкого падения, ни резкого роста цен в краткосрочной перспективе. Именно так развивается ситуация в последние полгода», — прогнозирует управляющий партнер Dombook, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.