Развитие Ходынского поля: от аэропорта к перспективной застройке
Ходынское поле — это исторический, но молодой район, активное развитие которого началось только в начале века. Вместе с экспертами рассказываем о современной застройке, инфраструктуре и перспективах строительства жилья и коммерческой недвижимости рядом с Ходынским полем.
Инфраструктура района
Сейчас Ходынское поле — популярная локация как у застройщиков, так и среди покупателей жилья и коммерческой недвижимости. Активный спрос и интерес к локации стимулирует наличие БКЛ и создание развитой инфраструктуры, отмечают опрошенные редакцией эксперты. Район отличается высокой транспортной доступностью: в центре района расположена станция метро «ЦСКА», есть удобный выезд на Ленинградский проспект и ТТК. При этом по краям микрорайона находятся и другие станции метро и МЦК: «Динамо», «Петровский парк», «Зорге», «Полежаевская» и «Хорошевская».
Помимо крупного парка «Ходынское поле», рядом расположены и другие зеленые зоны: парки «Березовая роща», Чапаевский, Петровский и героев Первой мировой войны, а также сквер Дивизий народного ополчения Москвы.
Деловой кластер района Ходынского поля примыкает к Ленинградскому коридору и соединяет центр города с крупнейшим транспортным хабом в России — аэропортом Шереметьево. «Важно отметить, что именно сочетание транспортной доступностью с наличием зеленых зон прибавляет преимуществ локации», — говорит директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев.
«Если ещe 15–20 лет назад локация только начинала развиваться, то сегодня это развитый район комплексной застройки за пределами центра, причем достаточно высокого класса: отличная транспортная доступность, качественная инфраструктура (образовательная, медицинская и другая), крупный ТРЦ «Авиапарк», наличие парковых зон, близость к знаковым спортивным объектам», — добавляет директор департамента продаж новостроек NF Group Наталья Сазонова.
Направление Ленинградского шоссе за последнее десятилетие притянуло внимание крупных девелоперов качественного жилья классов бизнес и премиум, что положительно сказалось на качестве жилья в ближайших районах, считает заместитель директора департамента жилой недвижимости Nikoliers Анна Мурмуридис. За последние два года средняя цена в новостройках в районах, прилегающих к Ленинградскому шоссе, выросла более чем на 20%. При этом с каждым годом улучшается качество продукта, реализуемого в данном направлении, что притягивает сюда более высокодоходную аудиторию, говорит эксперт. Однако потенциал локации не исчерпан: аналитики по-прежнему видят здесь перспективы с точки зрения как роста доходности, так и повышения класса недвижимости и в жилом, и в коммерческом сегментах.
Макет застройки Ходынки
Столичный район жилья бизнес-класса
Ходынское поле — классический столичный район жилья бизнес-класса, отмечает Наталья Сазонова. Одной из первых знаковых новостроек здесь стал ЖК «Гранд-Парк», построенный в 2007 году. Наиболее популярной новостройкой сегодня в локации можно назвать ЖК Prime Park с ценами от 550 тыс. до 1 млн руб. за 1 кв. м в зависимости от стадии и уровня отделки и других характеристик, говорит эксперт.
Риелторы отмечают высокую конкуренцию жилых комплексов в этом районе. Ходынское поле они рассматривают в контексте общего развития Хорошевского района. Здесь уже реализуется ряд крупных проектов жилых комплексов бизнес-класса. Наиболее известные из них — «Династия» (девелопер — Sezar Group), «Лица» (Capital Group) и Prime Park (Optima Development), «Авиатика» («Э.К. Девелопмент»).
Крупнейшей же перспективной площадкой рядом с Ходынским полем эксперты называют застройку территории, которой раньше пользовались «МиГ» и ОКБ Сухого. Эти земельные участки площадью около 65 га мэрия Москвы получила от «Ростеха». Здесь планируется запустить крупный проект комплексного развития территорий. Победитель должен будет инвестировать в строительство 2,3 млн кв. м различной недвижимости, из которых 1,4 млн кв. м — жилье. Консультанты отмечают, что это одна из немногих площадок рядом с центром, где можно разом построить такой объем жилья и другой недвижимости. Проект сложный и потребует длительного срока реализации, больших инвестиций и затрат на создание социальной инфраструктуры, считают эксперты. Однако по факту его реализации аналитики прогнозируют рост средней цены квадратного метра в локации: сейчас, по оценкам NF Group, на первичном рынке она составляет порядка 500 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Освоение такой крупной территории в этом районе интересно именно сейчас, когда большая часть девелоперов либо уже ввели в эксплуатацию свои жилые проекты, либо занимаются строительством апартаментов», — говорит Анна Мурмуридис. По ее мнению, проект на месте «МиГ» действительно может притянуть большое количество жителей ближайших районов, так и инвесторов в недвижимость. Развитие такого крупного кластера благоприятно скажется на маржинальности девелоперского бизнеса, а также несет свои плюсы и для конечных покупателей, считает эксперт. «В будущем для жителей нового микрорайона будут решены все бытовые вопросы — как за счет улучшения качества жилья, так и за счет строительства большого объема социальной и коммерческой инфраструктуры и организации рабочих мест», — считает Анна Мурмуридис.
Новый деловой центр Москвы
Сегодня в районе отмечается дефицит качественных бизнес-центров, но потенциал локации для развития бизнес-составляющей очевиден. «Район Ходынского поля активно развивается и становится новым деловым центром Москвы. Хорошо развитая инфраструктура, сложившаяся застройка и удобная транспортная доступность обеспечивает району востребованность со стороны потенциальных арендаторов», — говорит партнер NF Group Мария Зимина. Район ограничен Ленинградским деловым коридором, а также имеет прямую связь с престижными бизнес-локациями, где расположены офисы класса А. Деловые коридоры, существовавшие прежде в границах отдельных улиц и проспектов, плавно расширяют свое влияние, добавляет эксперт NF Group. Опытные девелоперы, в свою очередь, структурно развивают новые локации, примыкающие к районам, где уже просто нет места под качественную новую застройку. Ходынское поле эксперты как раз относят к разряду локаций с таким потенциалом.
Рядом уже существует ряд деловых центров. Среди них гендиректор Remain Дмитрий Клапша называет БЦ в составе «ВЭБ Арена», БЦ «Линкор», офисную часть в ЖК «Лица». Недалеко также расположены БЦ «Аркус 3» и «Аркус 4», БЦ «Аэродом», «Искра Бизнес Парк». Все эти объекты построены более трех лет назад, имеют низкий уровень вакантных площадей и уже сформировали для своих арендаторов надежные бизнес-связи в деловом окружении.
«Насколько я знаю, владельцы ТЦ «Авиапарк» планировали строительство двух офисных башен с каждого края торгового центра. Также планировалось построить новый БЦ в составе ЖК Prime Park», — говорит эксперт. Чуть в отдалении есть и другие крупные деловые центры. Среди них Василий Григорьев из CORE.XP называет БЦ «Монарх» и башни Skylight. Резидентами объектов являются представители крупного российского бизнеса. Например, в первом полугодии 2023 года была закрыта сделка купли-продажи на 30 тыс. кв. м VK Group в БЦ Skylight, добавляет эксперт.
Данный район является перспективным для новых качественных бизнес-центров, что сделает Ходынское поле более диверсифицированным и развитым районом, считает Дмитрий Клапша.
Среди запланированных девелоперами проектов в CORE.XP называют БЦ Fly Tower на 36 тыс. кв. м офисных площадей от застройщика KR Properties. Компания планирует строительство многофункционального комплекса с апартаментами. В связи с активной жилой застройкой в этом районе объекты деловой инфраструктуры имеют особое значение, отмечает Василий Григорьев. Также в пешей доступности от станции метро «ЦСКА» расположится бизнес-центр сети сервисных офисов BusinessClub площадью более 8,2 тыс. кв. м, говорит Мария Зимина.
В начале лета стало известно о планах по реализации еще одного крупного проекта на Ходынском поле — административно-делового комплекса рядом с ТЦ «Авиапарк». По предварительной информации, в реализации объекта может принять участие офисный девелопер Stone (ранее Stone Hedge), отмечают в компании CORE.XP. «Учитывая обширный опыт строительства офисных объектов компании и масштаб планируемой застройки, объект сбалансирует деловой составляющей сложившееся окружение, которое преимущественно представлено жилой застройкой», — считает Александр Пятин, директор направления инвестиционного брокериджа CORE.XP. Оценивая объем строительства, реализация проекта, скорее всего, пойдет блоками, что наиболее актуально сегодня при росте оборотов предпринимательства и дефиците небольших площадей класса А в экспонировании, добавляет эксперт. По данным NF Group, по проектному объему офисных площадей Stone является лидером среди столичных девелоперов. «В настоящий момент девелопер реализует пять офисных объектов — это порядка 275,9 тыс. кв. м офисов. Средневзвешенная цена продажи в портфеле девелопера составляет 346,3 тыс. руб. за 1 кв. м», — добавляет Мария Зимина.
Ленинградский деловой коридор — одна из ключевых бизнес-артерий, поэтому востребованность офисов здесь будет стабильной, прогнозирует Мария Зимина. «Мы видим расширение географии офисных центров, а ключевую роль в их успешности играет именно соседство со сложившимися бизнес-локациями, такими как Белорусский и Ленинградский деловые кластеры», — отмечает эксперт.
В компании CORE.XP также считают этот район перспективным для застройки. Спрос на офисы в данной локации будет стабильным из-за близости Ходынского поля к одной из ключевых бизнес-артерий — Ленинградскому деловому коридору, где доступного предложения практически не осталось, а вакансия исторически сохраняет минимальные значения. Данную локацию отличает высокая транспортная доступность — ключевой фактор ликвидности офисной недвижимости, которую дополнительно улучшило открытие станции БКЛ, обеспечив прямую связь района с деловым центром «Москва-Сити», отмечает Александр Пятин.
Не последним фактором успешности делового центра в районе становится наличие крупных зеленых зон в ближайшем окружении. По мнению экспертов CORE.XP, парки становятся обязательным дополнением не только ЖК, но и бизнес-центров. Требования современных резидентов не ограничиваются территорией комплекса: важно, чтобы вокруг была создана здоровая среда, которая поддержит образ жизни сотрудников и мотивирует их проводить больше времени рядом с офисом, закрывая при этом все свои потребности. Это же касается и инфраструктуры, чем район Ходынского поля однозначно обеспечен.
«С учетом прорабатываемых планов по дальнейшему развитию района и постоянного роста класса представленных объектов в ближайшие два-три года можно ожидать дальнейшего увеличения средних цен на жилую и коммерческую недвижимость в локации в диапазоне от 15% до 30% от текущих значений. Развитию района продолжит способствовать транспортная доступность, которая только возросла с полным запуском БКЛ, открытием МЦД, а в ближайшем будущем улучшится благодаря продолжению скоростного диаметра», — заключает Александр Пятин. Все это, по оценке эксперта, будет способствовать росту инвестиционной привлекательности активов, приобретаемых сегодня частными покупателями в строящихся жилых и коммерческих объектах в локации.
Ходынское поле. История застройки
Ходынское поле входит в Хорошевский район (САО). Это местность на севере столицы, ограниченная Ленинградским проспектом, Беговой улицей и Хорошевским шоссе. 100 лет назад здесь открыли первый в столице аэродром, в середине прошлого века на его месте создавали центральный авиационный узел.
До конца 1990-х годов территория Центрального московского аэродрома им. Фрунзе оставался белым пятном на карте города, поскольку принадлежала Министерству обороны. В 2003 году аэродром закрыли, а часть Ходынского поля отдали под жилые и коммерческие объекты. При Юрии Лужкове проектом застройки района занимался «Моспроект-4» под руководством архитектора Андрея Бокова. Сейчас здесь находится «Ходынское поле» — один из крупнейших московских парков, построенных в постсоветский период. Парк сохранил структуру аэродрома: бывшая взлетно-посадочная полоса превратилась в широкий бульвар, а по его краям появились искусственные холмы, водоемы и прогулочные зоны.
Во второй половине 2000-х годов здесь появились ледовый дворец спорта «Мегаспорт», жилой комплекс «Гранд-Парк», ЖК «Лайнер», а также крупнейший в Европе торгово-развлекательный центр «Авиапарк».
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
