Что такое ипотека простыми словами. Все нюансы об ипотечном кредите

Фото: Shutterstock

Ипотека — главный инструмент решения жилищного вопроса россиян и быстрорастущий рынок кредитования. Вместе с экспертами отвечаем на основные вопросы, связанные с получением и оформлением жилищного кредита.

Что такое ипотека

Ипотека — это долгосрочный банковский кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, апартаментов) или строительство дома. Помимо того что ипотека выдается под определенную цель, она имеет свои особенности, которые отличают ее от обычного кредита.

Одно из основных отличий — это оформление залога. В качестве гарантии может выступать приобретаемая или уже имеющаяся недвижимость (квартира, дом, апартаменты, земельный участок, гараж). «Отличие ипотеки от обычного кредита в том, что она оформляется под залог приобретаемого или купленного ранее жилья. До момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость находится под обременением, собственник не может ее продать, подарить или сделать перепланировку без одобрения банка-кредитора», — пояснила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

Ипотеку от обычного кредита отличает сумма, которая берется на покупку жилья. Из-за высокой стоимости недвижимости размер кредита может исчисляться миллионами рублей. Кроме того, ипотека в большинстве случаев оформляется на длительный срок — 20–30 лет.

Ставки по ипотеке

Ипотеку от других кредитов отличают более низкие ставки. Сами ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные (они зависят напрямую от ключевой ставки ЦБ и, как правило, выше ее значения на 3–4 п.п.) и льготные (по программам с господдержкой и программам от застройщика, они ниже рыночных, даже могут быть ниже ключевой).

На начало сентября 2023 года средняя ставка по рыночным программам составляет:

• на новостройки — 13,76% годовых;
• на вторичное жилье — 13,97%;
• по рефинансированию — 13,85%.

По льготным программам ставки в несколько раз ниже, например:

• по дальневосточной ипотеке — 1,68% (максимум по программе — 2%);
• по IT-ипотеке — 4,5% (максимум — 5%);
• по семейной ипотеке — 5,54% (максимум — 6%);
• по ипотеке с господдержкой —7,57% (максимум — 8%).

Ставки могут быть еще ниже и выше указанных значений. Некоторые застройщики и банки предоставляют скидки по ставкам. В конце лета 2023 года наметился тренд на повышение ипотечных ставок по рыночным программам. Связано это с тем, что в августе ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 3,5 п.п., до 12%. Многие банки увеличили ставки вслед за ключевой.

Ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные и льготные

(Фото: Shutterstock)

На какое жилье дают ипотеку

Выдавая ипотеку, банк в первую очередь оценивает риски невозврата, поэтому для него важно, на какую именно недвижимость он выдает кредит, отмечает директор по стратегии ФГ «Финам» Ярослав Кабаков. Если заемщик не сможет обслуживать ипотеку, залоговая недвижимость отойдет банку. Поэтому недвижимость должна быть ликвидной и юридически чистой, поясняет он. Банки устанавливают определенные критерии к недвижимости. По словам Ярослава Кабакова, такая недвижимость должна быть:

• пригодной для проживания, не быть аварийной, ветхой или подлежащей сносу;
• без обременений, не быть под арестом, предметом судебных разбирательств и споров;
• если в ней проводилась перепланировка, то она должна быть узаконена. Неузаконенная перепланировка может стать причиной отказа;
• должна быть зарегистрированной; если это частный дом, то необходимо провести межевание и установить все границы.

«Также в недвижимости не должно быть прописанных третьих лиц, особенно несовершеннолетних. Банки все это проверяют, процесс стандартизированный. На мой взгляд, участие банка в сделке снижает риски для покупателя», — добавил директор по стратегии ФГ «Финам».

Сама недвижимость, которая приобретается в ипотеку, может быть как на вторичном, так и на первичном рынке. Если говорить о типах недвижимости, то жилищный кредит можно оформить:

• на квартиру;
• дом;
• строительство дома;
• земельный участок;
• апартаменты;
• долю в недвижимости.

«Можно купить долю в недвижимости в ипотеку, но только на вторичном рынке. Такая недвижимость низколиквидная, поэтому ипотечных программ на покупку доли немного, а сами условия обычно по ним хуже — выше ставка или первый взнос», — отметил Ярослав Кабаков.

Оформить ипотеку можно на новостройку, дом или его строительство, вторичное жилье или апартаменты

(Фото: Shutterstock)

Кто может взять ипотеку

Список требований к потенциальному заемщику по ипотеке каждый банк формирует самостоятельно. Но есть общие правила, которым должен соответствовать заемщик:

• быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка). Пенсионеры также могут подать заявку на ипотеку, но с условием, что кредит будет выплачен до достижения ими 75 лет, отметили в «Домклик» (входит в Сбербанк);
• быть гражданином России (сейчас также активно развивается ипотечное кредитование иностранных граждан);
• иметь стабильный доход, возможно оформление ипотеки как ИП и самозанятого. В качестве дохода учитываются зарплата, пенсия или доход от аренды другой квартиры. Социальные выплаты и детские пособия в качестве дохода не учитываются, пояснили в «Домклик». «Если дохода для получения ипотеки недостаточно, можно привлечь созаемщика — требования к нему будут такие же, как к титульному заемщику», — отметили там. «При оценке уровня платежеспособности в первую очередь банками оценивается тот факт, что выплаты по ипотечному кредиту не могут превышать 50% от общей суммы доходов заемщика (обычно расчет идет на месяц)», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом»;
• иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
• внести первый взнос — это снижает риски банка и уменьшает сумму кредита для заемщика;
• иметь положительную кредитную историю. «Важно отсутствие долгов по текущим кредитам, задолженности ФССП и банкротства. Если клиент соответствует всем этим требованиям, он может оформить ипотечный кредит», — сказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Обычно банки предъявляют требования к возрасту и доходу заемщика. Также учитываются кредитная история и наличие работы

(Фото: Shutterstock)

Созаемщик в ипотеке: кто может им быть

Оформить ипотеку можно сразу на нескольких человек. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.

Важная особенность созаемщика в том, что он несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик. Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам.

Расчет ипотеки

Одно из требований выдачи ипотеки — наличие первого взноса. Комфортным минимальным взносом считается сумма от 20% стоимости жилья. Но некоторые банки выдают ипотеку со взносом ниже — 10–15%. «Однако нужно учитывать, что ставка кредитования при таком показателе первоначального взноса будет выше», — предупредила Ирина Бабина.

Ипотека рассчитывается, исходя из основных параметров — ставки, первоначального взноса, типа и стоимости жилья и срока кредитования. Практически все банки имеют на своих сайтах ипотечные калькуляторы, которые позволяют рассчитать ипотеку. Чтобы получить расчет ипотеки, необходимо указать следующие параметры, пояснили в «Домклик»:

• тип жилья. Нужно выбрать тип жилья, на который планируется оформить кредит. От этого зависят доступные программы кредитования, стоимость жилья, а соответственно, и ставки на ипотеку. Например, для покупки недвижимости на первичном рынке доступно больше программ, включая льготную ипотеку;
• ипотечную программу. Для расчета ипотеки также важно выбрать ипотечную программу, так как от этого будут зависеть ставка и доступная сумма кредита;
• стоимость недвижимости. От стоимости недвижимости будут зависеть сумма кредита и также ежемесячный платеж;
• первоначальный взнос. При расчете обязательно нужно указать размер первоначального взноса;
• срок кредита. От срока кредита зависят ежемесячные платежи, а также переплата за пользование кредитом. Как правило, чем меньше срок, тем меньше переплата, но ежемесячный платеж при этом будет больше. На основе указанных данных калькулятор покажет ипотечную ставку, сумму кредита, необходимый доход и ежемесячный платеж.

Дифференцированный или аннуитетный платеж

Платеж по любому кредиту состоит из основного долга (тела кредита) и процентов, и ипотека не исключение. Основной долг — это размер кредита. А проценты — это сумма, которую берет банк за пользование кредитом. Распределение этих частей внутри платежа может быть разным — как раз оно и определяет разницу между аннуитетным и дифференцированным платежами, поясняют аналитики «Домклик».

При аннуитете ежемесячный платеж на протяжении всего срока кредитования остается одинаковым, но меняется распределение процента и основного долга внутри платежа. Проценты за пользование начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита процентов больше, а основного долга — меньше. Аннуитетный платеж может измениться при досрочном погашении кредита или выходе на пенсию.

Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. При таком платеже ежемесячные платежи становятся меньше, сумма основного долга в платеже всегда будет одной и той же. А вот проценты, начисляемые на остаток основного долга, будут уменьшаться по мере выплаты кредита. Ежемесячная сумма основного долга считается просто — сумма кредита делится на количество платежей.

Сейчас более популярен аннуитетный платеж — найти кредитный продукт с дифференцированной системой выплат довольно сложно, говорят эксперты. Например, Сбербанк перестал выдавать кредиты с дифференцированными платежами в 2011 году.

Размер платежа по ипотеке зависит от суммы кредита, первоначального взноса, срока и ставки

(Фото: Shutterstock)

Продать ипотечную квартиру можно только с согласия банка 

(Фото: Shutterstock)

Как взять ипотеку

Какие документы нужны для ипотеки:

• паспорт;
• ИНН;
• СНИЛС;
• военный билет (для мужчин призывного возраста);
• документ, официально подтверждающий доход. Для наемных работников — справка 2-НДФЛ, заверенные копии трудовой книжки и договора, для ИП — свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя и декларация.

«При подаче заявки по любой из ипотечных госпрограмм заемщику нужно подготовить документы, подтверждающие право на льготу. Например, чтобы получить семейную ипотеку, понадобятся копии свидетельств о рождении несовершеннолетних детей (с отметкой о российском гражданстве)», — объясняет исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Как оформить ипотеку:

• клиент предоставляет на рассмотрение в банк заполненную анкету и необходимые документы;
• банк рассматривает заявку от одного до трех рабочих дней, после чего выносит решение;
• в случае положительного решения согласовываются все параметры сделки, договор;
• назначается день сделки, которая проводится в банке;
• документы направляются на регистрацию.

Страхование ипотеки

Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, или перекредитование — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечный заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.

Налоговый вычет по ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку благодаря налоговым вычетам в общей сложности можно вернуть до 650 тыс. руб. Это максимальный размер суммарной налоговой льготы по основной сумме покупки и уплаченным процентам по кредиту. Главные условия для получения вычета — нужно платить подоходный налог и иметь зарегистрированное право собственности на недвижимость.

Максимально возможная сумма для расчета основного имущественного вычета составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%, или максимально 260 тыс. руб. При покупке квартиры в ипотеку у заемщика есть право на налоговый вычет за выплаченные банку проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты, но есть и лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от суммы базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. Рассчитать сумму вычета по процентам можно онлайн с помощью специализированных сервисов. Обычно они доступны на сайтах банков.

Это правило распространяется на кредиты, которые оформлены после 1 января 2014 года. Для ипотечных кредитов, которые выдавались до этого времени, ограничений по верхнему пределу нет — 13% можно вернуть от всей суммы погашенных процентов. То есть если проценты по оформленной до 2014 года ипотеке составляли 4 млн руб., то можно вернуть 520 тыс. руб. (или 13% от 4 млн руб.).

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение. После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры.

Это может быть:

• досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
• продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
• продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
• продажа ипотечного жилья банком.