Основатель «НДВ-Групп» Александр Хрусталев — о риелторах и ценах на жилье
Компания «НДВ Супермаркет Недвижимости» была создана более 25 лет назад. Сегодня это одна из ведущих в Московском регионе фирм по продаже новостроек, при этом компания также занимается реализацией вторичной и коммерческой недвижимости. О трендах брокерского бизнеса в интервью на телеканале РБК рассказал председатель совета директоров «НДВ-Групп» Александр Хрусталев.
Текстовая версия
— Как сейчас себя чувствует рынок по продаже новостроек? Какие вызовы стоят перед вами?
— Рынок новостроек, то есть спрос и предложение, в России есть. Рынок устойчив, это главное.
Из вызовов могу назвать стоимость денег, которая стала несколько выше. Ставка рефинансирования 12–13% — это, конечно, неприятно: для макроэкономики хорошо, но для небольших локальных домохозяйств ситуация с получением заемных средств на покупку недвижимости тяжеловата.
— Что происходит с ценами на новостройки? Ждать ли снижения цен на новое жилье, как было в 2008-м, в 2015-м?
— Думаю, глобального снижения цен на всем рынке не будет. В целом по рынку Московского региона по итогам года возможен даже рост средней цены на 4–5%, не больше. Это очень мало, в данном случае выгоднее размещать деньги на депозитах.
Однако последние полгода мы видим снижение цен на перегретые новостройки. В Москве, например, в комфорт-классе стоимость квадратного метра достигала на пике 400 тыс. руб. и выше — сейчас же идет снижение. Если в премиум-классе или тем более в бизнес-классе цена была 700–800 тыс. руб. за «квадрат», то сейчас тоже идет снижение. А вот в Подмосковье такого снижения не ожидается, там нет перегретых новостроек.
К чему это приведет в Москве? Сложно прогнозировать: в следующем году коррекция цен в низкобюджетных сегментах новостроек возможна на уровне минус 10–15%. Основной фактор для такого снижения, понятно, развитие СВО. А второй фактор — ослабление рубля. Мы опять видим рост цен на строительные, горюче-смазочные материалы, на продукты питания. Соответственно, одновременно растет и зарплата сотрудников.
— Неужели и в риелторском бизнесе есть дефицит кадров?
— Дефицит кадров очень большой, такого никогда не наблюдалось. Раньше размещали объявление о наборе сотрудников — и этого было достаточно, чтобы сформировать штат. Сегодня тоже приходят «по объявлению», но квалификация таких специалистов оставляет желать лучшего. «НДВ Супермаркет Недвижимости» — это компания, которая следит за имиджем, нам важно, чтобы сотрудники соответствовали нашим стандартам. Кто к нам приходит — становится частью большой команды.
— А какую роль вы сегодня играете в компании?
— Компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» уже более 20 лет. Последние два-три года моя роль… фактически минимальная. Я теперь некий «старший товарищ», не более. Есть сильный директор (исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» — Татьяна Подкидышева. — Прим. ред.), самостоятельные отделы продаж, подразделения. И сейчас это все настолько автономно, организованно в решениях, в продажах, в развитии, что моя помощь практически не нужна. Компания живет и развивается самостоятельно.
— Что из себя представляет компания «НДВ Супермаркет Недвижимости» сегодня?
— Ключевое направление компании — продажа новостроек. Мы работаем в 15 регионах России. Наступаем, если так можно сказать, по Московскому региону: у «НДВ Супермаркет Недвижимости» здесь постоянно идет прирост количества сделок, за последние три года продажи выросли кратно. Продолжаем и далее плавно набирать обороты.
Но самое главное, что у НДВ есть команда. Приятно смотреть, что все идет на автомате: компания может «переваривать» любые объемы продаж, создаются хорошие продукты вместе с застройщиками.
— Как риелторы могут создавать совместный продукт с застройщиками? Многие помнят, что в 2010-х годах «НДВ» специализировалась на эксклюзивных договорах продаж с застройщиками. Как сейчас выстраивается работа с девелоперами?
— Сейчас в «НДВ Супермаркет Недвижимости» доля эксклюзивных договоров составляет порядка 95%. Как было, так и осталось.
Как риелторы могут создавать совместный продукт с застройщиками? Сейчас строят неплохо: интересные проекты, хорошие планировки квартир, качественные дворы и парадные. Но в девелоперском продукте надо еще формировать и политику продаж. Гармоничные продажи выстраивать так, чтобы в один момент в продаже не остались только многокомнатные квартиры, например. Как раз в этом заключается наша работа — в создании различных программ: как правильно обращаться с субсидированием ипотеки, как планомерно повышать цены. Ведь нельзя повышать цену просто так, все должно быть обусловлено темпами продаж и строительства. Если вы темпы выдерживаете, то цена может быть выше плана, а значит, это выгодно и застройщику, и риелтору, который получает комиссию.
— Какие новостройки вы берете на реализацию? У которых плохо с продажами или, наоборот, все хорошо?
— Новостройки берем любые. Хотя нам интереснее работать там, где с продажами плохо. Можем сделать из сложного, плохо продающегося продукта качественный, организовать хорошие продажи. Делаем профессионально, весь рынок об этом знает. Нам интересны сложные продукты, а класс — не принципиален.
— Я знаю, что НДВ сотрудничает с Фондом развития территорий (ФРТ), в функции которого вошла работа с обманутыми дольщиками. Расскажите об этом взаимодействии.
— Поясним: ФРТ достраивает дома за проблемными застройщиками по всей территории Российской Федерации. Часть квартир отдается дольщикам, часть реализуется на рыночных условиях. Компания «НДВ Супермаркет Недвижимости» выиграла торги по реализации таких квартир. Сейчас регионов, где мы сотрудничаем с ФРТ, около 25.
Это сложная, прозрачная, планомерная работа. Но самое главное — люди, которые когда-то вложили деньги в проекты недобросовестных застройщиков, теперь уверены, что они все-таки получат свое жилье.
— Потребительский вопрос: выгодно покупать квартиры в таких домах?
— Да, выгодно. Плюс таких домов состоит в том, что их достраивает ФРТ, надежная государственная структура. А минус — в том, что фонд достраивает, а не строит. Соседние новостройки от коммерческих застройщиков могут быть более яркими и комфортными, а фонд все-таки работает по строгой документации: столько-то качелей, столько-то лавочек… То есть более скупо.
— На это можно закрыть глаза, если цена ниже соседней новостройки?
— Цена как раз на 5–10% ниже, чем в соседних домах.
— Вернемся к разговору о структуре бизнеса «НДВ». Чем в вашей экосистеме занимается агентство недвижимости «Бон Тон»?
— «Бон Тон» — самостоятельная структура. Бренд набирает обороты: идет ребрендинг, обновление и усиление состава. В основном «Бон Тон» реализует новостройки с неэксклюзивными правами продаж, это более конкурентный бренд, который находится прямо в рынке.
— Вы сказали, что совместно с ФРТ работаете в регионах России. Нет ли планов региональной экспансии агентского бизнеса?
— Пока даже не думаю. Знаю, что есть различные федеральные бренды, которые пытаются развивать эту историю. Но я в этом не вижу целесообразности. Здесь, в Москве и в Московском регионе, работы непаханое поле.
— Если не регионы, то, может быть, другие сегменты? Интересно продавать объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), например?
— Считаю, что в ИЖС в ближайшие пять — десять лет интерес есть, но нет экономики.
— Какие планы у компании?
— Увеличение количества продаж. В следующем году — уже проводим переговоры — хотим приобрести большой центральный офис, чтобы у нас была настоящая штаб-квартира. Начнем запускать ряд интересных проектов. Но мы не претендуем на роль большого застройщика, это будут небольшие проекты, порядка 50–100 тыс. кв. м.