Рост цен и ажиотажный спрос: что происходит с новостройками Москвы
Третий квартал 2023 года на первичном рынке жилья в Москве стал рекордным по спросу. В связи с этим цены на квартиры в новостройках выросли, а девелоперы сократили размер дисконтов. Кроме того, ажиотажный спрос привел к сокращению объемов предложения в столичных новостройках.
Вместе с экспертами подводим итоги третьего квартала на рынке столичных новостроек.
Почему резко вырос спрос на новостройки
В третьем квартале 2023 года произошло сразу несколько крупных событий, которые привели к ажиотажному всплеску спроса на московские новостройки. «Признаки нетрадиционного для лета оживления появились еще в июне, когда курс доллара перешагнул отметку в 80 руб. Граждане, как это обычно бывает, начали активно спасать свои сбережения в недвижимости. Уже с июля Центробанк начал повышать ключевую ставку, сначала до 8,5% годовых, потом резко до 12%, а потом и до 13%, что стало мощным толчком продаж, в том числе, на первичном рынке», — рассказал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов также называет одной из причин роста спроса на новостройки в Москве падение курса рубля. Благодаря этому, по его словам, у некоторых потенциальных покупателей образовалась сумма денег больше ожиданий, что позволило купить жилье больше или выше классом, чем планировалось.
Среди причин роста спроса — ожидание изменений условий выдачи льготной ипотеки — это увеличение первоначального взноса до 20% и рост минимальных ставок, которое началось с 20 сентября, но анонсировалось заранее, уточнил Репченко. По его словам, спрос также подогревало ожидание ввода с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. Цель новых коэффициентов — ограничить субсидированную ипотеку от застройщиков. В связи с этими факторами те, у кого действовали одобрения по ипотеке по старым ставкам, не стали откладывать и тоже ускорились, подчеркнул аналитик IRN.RU.
В итоге, по данным Росреестра по Москве, в июле число сделок в новостройках увеличилось на 10,6% по сравнению с июнем, до 8 634, а август вообще оказался рекордным — 11 501 сделка, что на 33,2% больше, чем в июле, и сопоставимо с пиковым по числу сделок в 2021 году декабрем. В годовой динамике число договоров долевого участия (ДДУ) в августе 2023 года на 67,5% превысило август 2022 года.
Сентябрь также показал рекордный рост. По данным ЦИАН, в столице было заключено 13,4 тыс. ДДУ, что на 16,5% больше, чем в августе и почти вдвое больше, чем в сентябре 2022 года. Всего за три месяца было продано 33,7 тыс. квартир и апартаментов — результат оказался на 49% выше, чем во втором квартале текущего года (22,6 тыс. ДДУ).
Однако, по прогнозу Олега Репченко, уже в конце октября возможен спад спроса на столичные новостройки, в том числе из-за введения с 1 октября новых надбавок по ипотеке.
Сокращение предложения
Высокий спрос способствовал снижению объема предложения новостроек. По данным риелторской компании Est-a-Tet, в третьем квартале 2023 года на первичном рынке Москвы объем предложения составил 2,7 млн кв. м жилья или 48 тыс. квартир и апартаментов. За это период в продажу вышло 177,9 тыс. кв. м нового предложения — как в новых проектах, так и новых корпусах в старых. Относительно предыдущего квартала объем нового предложения снизился на 16,5%, в годовой динамике — на 12,6%.
«Дополнительным фактором влияния на объем предложения стала ассортиментная политика девелоперов, предотвращающая избыточность предложения и контролирующая объем продаж в проектах на различных этапах реализации, особенно при всплеске спроса», — отметил коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.
При этом средний размер приобретаемого жилья на первичном рынке столицы немного снизился. По словам управляющего партнера bnMAP.pro, основателя «Бест-Новострой», Ирины Доброхотовой, средняя площадь лота в столичных новостройках немного сократилась (менее половины процента). В июле средняя площадь предложения составляла 56,4 кв. м, а по итогам сентября — 55,8 кв. м.
Цены на новостройки продолжили рост
Увеличение покупательской активности сказалось на стоимости новостроек, утверждают аналитики, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость». По оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам третьего квартала 2023 года на первичном рынке Москвы средняя цена квадратного метра (квартиры и апартаменты) составила 432,2 тыс. руб., что на 5,7% больше чем в предыдущем квартале и на 9% больше, чем год назад. По сравнению с прошлым кварталом средняя стоимость квадратного метра в новостройках больше всего выросла в комфорт-классе — на 7,6%, в бизнес-классе прирост составил 4,6%, уточнила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Изменение цен на квартиры и апартаменты в новостройках Москвы