Как ужесточение льготной ипотеки изменит доступность новостроек в России
На фоне быстрого роста объемов кредитования и цен на квартиры в новостройках Минфин России предложил ужесточить условия выдачи льготной ипотеки. Реализация этой инициативы приведет к сокращению выбора квартир в новостройках, подходящих под новые параметры госпрограмммы, в регионах, где размер кредита составлял 12 млн руб.
Аналитики сервиса ЦИАН подсчитали по запросу «РБК-Недвижимости», что в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге доля доступных для покупки с помощью льготной ипотеки квартир от застройщика сократится на 40 п.п. и более, а в Ленинградской области это решение затронет примерно 16% лотов.
Изменения в льготной ипотеке, предлагаемые Минфином:
- поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%;
- сократить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей c 12 млн до 6 млн руб.;
- снизить на 0,5 п.п. предельную величину субсидий, получаемых банками;
- ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов;
- ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%.
Изменение доли квартир в новостройках, подходящих под лимиты льготной ипотеки, предлагаемые Минфином
| Регион | Доля доступных лотов по новым предлагаемым условиям, декабрь 2023 года | Доля доступных лотов по действующим условиям, ноябрь 2023 года | Изменение доступности по сравнению с действующими условиями |
|---|---|---|---|
| Санкт-Петербург | 35% | 73% | –48 п.п. |
| Московская область | 55% | 95% | –40 п.п. |
| Москва | 15% | 54% | –39 п.п. |
| Ленинградская область | 84% | 100% | –16 п.п. |
| Самара | 77% | 74% | +3 п.п. |
| Омск | 76% | 72% | +4 п.п. |
| Пермь | 85% | 80% | +5 п.п. |
| Екатеринбург | 74% | 80% | +6 п.п. |
| Краснодар | 56% | 50% | +6 п.п. |
| Уфа | 80% | 74% | +6 п.п. |
| Волгоград | 84% | 75% | +9 п.п. |
| Новосибирск | 71% | 62% | +9 п.п. |
| Воронеж | 85% | 75% | +10 п.п. |
| Ростов-на-Дону | 82% | 72% | +10 п.п. |
| Нижний Новгород | 46% | 33% | +13 п.п. |
| Казань | 34% | 20% | +14 п.п. |
| Челябинск | 64% | 46% | +18 п.п. |
| Красноярск | 59% | 38% | +21 п.п. |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
В некоторых регионах выбор квартир, подходящих под предложеные Минфинов параметры, формально станет больше, так как после увеличения первоначального взноса (с 20% до 30%) вырастет и общая сумма кредита — с 7,5 млн до 8,6 млн руб. Таким образом, предложение квартир в таких регионах даже увеличится в среднем с 60% до 70% от активного предложения, подсчитали в ЦИАН. Однако реальная доступность новостроек сократится, поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
По оценке Алексея Попова, увеличение размера первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% максимально критично для многих заемщиков. Сократятся и возможности для применения комбинированной ипотеки, когда часть суммы бралась по льготным ставкам, а часть — по рыночным. Эксперт также ожидает ужесточение подхода банков к оценке заемщиков через новые требования к предельной долговой нагрузке и ограничение на число кредитов в одни руки.
«По нашей предварительной оценке, инициатива уберет с рынка 25–30% потенциальных покупателей. Это вынудит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций», — говорит Алексей Попов.
При этом в краткосрочной перспективе в ЦИАН не исключают еще одного периода ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока «все не отменили».
В сентябре правительство России уже повышало первоначальный взнос для льготных кредитов с 15% до 20% от цены договора, но это не привело к существенному замедлению выдач ипотеки. Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024 года на покупку нового жилья у застройщиков. Ставка не превышает 8%. Сейчас лимит по льготной ипотеке для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти составляет 12 млн руб., а для всех остальных регионов — 6 млн руб.
В «Домклик» отмечали сокращение спроса на льготную ипотеку: в октябре 2023 года россияне оформили 67,9 тыс. жилищных кредитов по льготным программам. Это на 15,6% меньше показателя сентября. По итогам месяца доля госпрограмм в общей выдаче «Сбера» составила 50,9% — на 0,9 п.п. меньше сентябрьского показателя.
Подробнее о том, как реализация предложений Минфина может повлиять на рынок новостроек, читайте в материале «РБК-Недвижимости».
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
