Перепрочтение архитектуры: как редевелопмент помогает сберечь историю
С каждым годом в Москве появляется все больше интересных проектов, которые сочетают в себе последние инновации с исторической архитектурой. Промышленные здания из красного кирпича превращаются в арт-пространства и центры притяжения. А самые амбициозные проекты идут еще дальше. Они предлагают самобытные жилые кластеры, где инфраструктуру бережно вписывают в объекты культурного наследия. В результате историческая застройка обретает не только вторую жизнь, но и новое актуальное прочтение.
Реализация проекта такого уровня — огромный вызов как для архитектора, так и для застройщика. Высокие требования к ним предъявляют не только клиенты, но и городские власти. Вместе с главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым на примерах проектов девелопера городских кварталов FORMA разбираемся, как архитектура прошлого становится актуальным настоящим.
Вторая жизнь исторической архитектуры
«Когда говорят о краснокирпичной архитектуре, имеют в виду конец XIX — начало XX века, — рассказывает Сергей Кузнецов. — Это была домодерновая эпоха промышленного развития. Во всей Европе, в Англии, в Америке очень много строили из красного кирпича, этот процесс нашел свое отражение и у нас. Это черта международной архитектуры, которая пришла в том числе и в Москву».
В девяностые годы ХХ века столичная архитектура развивалась без оглядки на историческое наследие. С тех пор ситуация изменилась: девелоперы поняли, что архитектура прошлых эпох способна придать городу уникальный облик. Даже промышленные кластеры при правильном редевелопменте превращаются в современные функциональные и комфортные центры, которые затем становятся точкой притяжения для жителей всего города.
Для такого рода проектов недостаточно просто реставрировать исторические объекты и построить вокруг стеклянные высотки. «Архитектура должна жить. Здание должно отвечать современным требованиям и быть наполнено функционально, — уверен главный архитектор столицы. — Мы стараемся бережно обследовать все, что является исторически ценным. Безусловно, с исторической архитектуры необходимо сдувать пылинки».
Чтобы пространство стало актуальным и востребованным, необходима совместная работа историков, дизайнеров и архитекторов. Просто реставрировать первозданный облик недостаточно, объект должен быть функционально встроен в окружающую инфраструктуру, стать удобным для жителей и горожан, а в идеале — придать пространству дополнительный импульс и вернуть его в контекст изначальной мысли автора. Это сложный и многофакторный процесс, требующий от застройщика комплексного подхода к развитию территории.
«Работа с объектами культурного наследия — это всегда вызов и поиски компромиссов. Важно найти симбиоз исторической ценности и нового функционала. Часто мы сталкиваемся с объектами, которые много раз перестраивались, и в таком случае необходимо в первую очередь расчистить пространство и увидеть красоту, изначально заложенную автором», — рассказала Анастасия Надеева, заместитель генерального директора по иностранным проектам и объектам наследия проектного бюро APEX.
Архитектурный парк посреди цехов
Яркий пример редевелопмент-проекта с новым прочтением существующих зданий — архитектурный парк Republic. Девелопер городских кварталов FORMA возводит жилые здания между цехами Московско-Александровской железной дороги. Их построили в конце XIX — начале XX века по решению Александра II о прокладке железной дороги между Петербургом и Москвой. В 2019 году три цеха и машинное отделение, исполненные в неоготическом стиле с отсылками к среднерусской архитектуре, признали объектами культурного наследия.
Теперь между сохранившимися зданиями строится кластер премиум-класса. Проект создавался целым созвездием современных архитекторов: в создании Republic приняли участие швейцарский архитектор Макс Дадлер, британцы Стив Браун и Эйдан Поттер, а также Ян Симпсон и Рейчел Хаф вместе с российскими бюро «Меганом» и Wall.
«Наверное, никто не хочет жить в совсем стеклянной коробке. Хочется быть сопричастным к истории города, который все мы любим. И Republic дает именно это: ты живешь в современном доме, но полностью инкрустированном в инфраструктуру, которая была здесь еще до того, как мы родились», — объясняет концепцию кластера коммерческий директор FORMA Дмитрий Власов.
Архитекторам необходимо было сохранить энергетику места, появившегося как воплощение прогресса. Выполненные из красного кирпича здания стали сердцем Republic — и новейшие высотки задуманы таким образом, чтобы быть их продолжением. В результате старинная кирпичная кладка стала базисом архитектурного пейзажа — так дизайнерам удалось переосмыслить историческую застройку и возродить ее в новой концепции.
«При работе с историческим материалом важно начинать с обследований, только после них можно приступать к реставрационным работам. В результате обследования становится понятно, какая часть кирпичной кладки историческая, а что здание приобрело в ходе эксплуатации, далее в процессе вычинки производится замена утраченных кирпичей в первоначальной кладке», — объясняет руководитель компании FORMA Илья Чепрасов.
Republic представляет собой десять башен, построенных вокруг четырех объектов культурного наследия. Совокупная территория благоустройства — 6 гектаров. Суммарная площадь жилого фонда — более 200 тыс. кв. м. В квартале будет детский сад на 100 мест, а также начальная школа Европейской гимназии, рассчитанная на 150 учеников. Образовательный блок проработан вместе с собственной территорией и прогулочными площадками, образуя полезную для развития детей среду.
Одна из вагоноремонтных мастерских будет переделана под оздоровительный кластер — здесь расположится трехэтажный фитнес-клуб Encore Fitness. Квартал также будет включать в себя гастрономический центр и шопинг-аллею. Строительство Republic завершится в 2029 году (первой очереди — в 2025-м), однако район оживает уже сейчас — презентация проекта состоялась здесь в рамках перформанса «Forma звука», на котором будущие жители кластера познакомились с историей пространства, выходящего на новый виток развития.
Фабрика искусств оживает вновь
Еще один большой проект FORMA в историческом квартале — это комплекс SOUL, который строится на территории изогородка «Всекохудожник» в районе Аэропорт. В 1933 году эту землю выделили для создания творческого кластера. По проекту Георгия Гольца здесь построили скульптурный корпус, литейную, а также здание училища и корпус мастерских. Изофабрика была выполнена в стиле раннего итальянского Ренессанса, ее украшала легкая аркада на восьмигранных колоннах, а во дворе располагался парк скульптур.
За прошедшие годы уцелела лишь общая конфигурация постройки, в то время как основная часть оригинального декора теперь безвозвратно утрачена. Что-то сохранить все же удалось — после вскрытия отделки обнаружили исторические капители колонн, оригинальные проемы и другие детали, созданные архитекторами прошлого.
«Это очень интересная самобытная архитектура, очень яркий для своего времени проект. Это 1930-е годы, тот момент, когда идея начинает превалировать над материалом, — объясняет Сергей Кузнецов. — На мой взгляд, в данном случае важнее сохранить идеи и изначальный замысел, нежели конкретные блоки, из которых построены здания».
В компании FORMA взялись сохранить объект и воссоздать первоначальный облик. При этом, в отличие от Republic, в исторических стенах которого теперь будет новая жизнь, авторы SOUL намерены сохранить за этим местом его функцию творческого кластера. «Сейчас мы ведем переговоры с разными операторами, включая архитектурные детские школы и мастерские ведущих архбюро», — поделился Илья Чепрасов.
Комплекс SOUL проектировало британское бюро SimpsonHaugh. Дизайнерам необходимо было учесть контекст окружающего пространства — в исторической части района Аэропорт высота зданий не превышает девяти этажей. Объекты SOUL вписали в инфраструктуру района таким образом, чтобы высотки выстроились в каре, а здания меньшей этажности обрамляли уютное общественное пространство с озеленением и прогулочными зонами для всей семьи.
Здесь появятся рестораны, кафе и два детских сада, в совокупности рассчитанных на 300 человек. Однако центром квартала станет та самая Изофабрика — она вернет себе не только былой облик, но и прежнюю смыслообразующую роль всего пространства. В результате исторический объект вернется к активной жизни с привлекательным окружением.
Историческое наследие и инвестиции
В таких проектах, как Republic и SOUL, базирующихся в пространстве исторического наследия, недвижимость стоит дороже. По данным NF Dom, в октябре 2023 года стоимость такого жилья была в среднем на 19% выше, чем в комплексах без культурного наследия. При этом аналитики уверены в сильном спросе даже при более высокой цене.
«Прогрессивные деньги с удовольствием приходят в такие культурные места. Ценители подобных объектов есть всегда. Ликвидность квартиры в проекте с историческим прошлым определяется тем, оценит ли будущий покупатель те же функции старых зданий, что и вы. И чем ликвиднее объект, тем быстрее он при адекватной рыночной цене находит своего покупателя», — рассказала директор департамента продаж новостроек NF Group Наталья Сазонова.
Исходя из данных NF Dom, можно сделать вывод, что в будущем редевелопмент-проектов в Москве и других городах России будет только больше. А это значит, что забытые и даже заброшенные исторические объекты все чаще будут обретать новую жизнь и перевоплощаться в современные комплексы с уникальным характером и высоким уровнем сервиса.
Независимо от того, сохранит ли объект свою функцию — как Изофабрика в комплексе SOUL — или преобразуется в нечто новое — как велнес-центр в Republic, историческое наследие останется украшением города. Позволит почувствовать себя единым целым с мегаполисом и найти в нем свое место — удобное, вдохновляющее и красивое. В конце концов, как говорят в FORMA, дом — это не место, а ощущение. И в стенах, которые бережно сохранены через века после постройки, ощущение дома проявляется сильнее, чем где-либо еще.