Недвижимость на Бали: что нужно учитывать при инвестировании
Чем привлекателен Бали
Покупка недвижимости на Бали набирает популярность среди российских инвесторов. Одна из причин — Индонезия является крупнейшей экономикой в Юго-Восточной Азии с низким показателем годовой инфляции. ВВП этой страны начал достаточно быстро восстанавливаться после спада, связанного с пандемией COVID-19: уже с лета 2021 года каждый квартал экономика страны показывала в среднем 5% роста в годовом выражении. Инфляция при этом стабильно снижается, достигнув к ноябрю 2023 года 2,86%.
Восстановлению экономики страны во многом способствовал сектор недвижимости. Так, согласно данным Статистического управления Индонезии, доля сферы недвижимости в экономике страны с 2014 года постоянно увеличивается. Ожидается, что этот сектор продолжит развиваться и к 2028 году вырастет до $81,24 млрд против нынешних $61,22 млрд.
В 2023 году Индонезия вошла в топ-10 самых популярных стран для покупки недвижимости у россиян, по данным международного брокера по недвижимости Tranio. По сравнению с предыдущим годом количество заявок на покупку жилья выросло на 75%.
По итогам 2023 года Бали занял второе место в мире среди самых популярных туристических направлений в рейтинге Travelers’ Choice Best of the Best от сайта путешествий TripAdvisor.
Вместе с ростом числа туристов стабильно растет и стоимость аренды — в среднем на 15% в год, согласно аналитическим данным агентства Bali Business Consulting. При этом доходность от сдачи в краткосрочную аренду своей недвижимости достигает 12%, а в лучших районах — 15% в год.
Агентства недвижимости предлагают инвесторам годовую доходность от 15%. Однако не все объекты одинаково подходят для получения высокой доходности. Разбираемся в локациях и особенностях рынка недвижимости на Бали.
Лучшие районы для инвестиций на Бали
При покупке недвижимости на острове инвесторам стоит учитывать, что заселен и развит он неравномерно, поэтому исходить следует из популярности районов у туристов. Самые востребованные локации для инвесторов на Бали сконцентрировались на юго-западе острова, куда входят районы Чангу и курорт Семиньяк, а также полуостров Букит. При этом в 2023 году стала особенно заметна тенденция на покупку апартаментов для сдачи в аренду либо же проживания.
Семиньяк — лидер по заполняемости арендного жилья
Этот район привлекает туристов своим расположением и инфраструктурой: большое разнообразие кафе и ресторанов в сочетании с широкими пляжами вдоль океана.
В Семиньяке каждый год отмечается высокий процент занятого жилья на береговой линии. Согласно данным аналитического агентства Bali Business Consulting, средняя заполняемость жилья в этом районе за январь — ноябрь уходящего года составила 70%. Пиковым месяцем стал февраль 2023-го, тогда 78% объектов недвижимости были заполнены туристами. В апреле приток составил 76,1%, в августе заполняемость достигала 74%. На практике этот показатель может быть выше, так как сервисы учитывают только сделки по бронированию жилья через приложения, а некоторая часть из них происходит офлайн, подчеркнули в агентстве.
Тенденции на рынке недвижимости в Семиньяке
На фоне высокого спроса в этом районе острова здесь быстрее всего растут цены на аренду недвижимости в премиальном сегменте. Так, по данным сервиса по бронированию Booking.com, средний чек за одну ночь в отеле в феврале этого года составил $185, а в апреле — уже $210. Согласно данным TripAdvisor, ночь в отеле класса люкс в декабре 2023 года в среднем обойдется туристам в $400.
Суммарно с начала 2023 года средняя цена за ночь в премиальных апартаментах или на вилле выросла на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, приводят цифры в Bali Business Consulting.
Цены на недвижимость растут по всей стране. Так, согласно исследованию Банка Индонезии, индекс цен на жилье во втором квартале 2023 года увеличился на 1,92% в годовом исчислении. При этом восходящий тренд сохраняется на протяжении последних нескольких лет.
Семиньяк популярен у туристов и инвесторов, поэтому здесь почти не осталось свободной земли, отмечают в Bali Business Consulting. Даже очень обеспеченные бизнесмены не могут выкупить в районе землю для постройки проекта. В Семиньяке сейчас острый дефицит земли, поэтому каждое новое строительство в этом районе уже событие. По данным исследования аналитического агентства, юниты в новых комплексах быстро раскупают, чтобы потом выгодно перепродать или сдавать туристам на короткий срок.
Дешевле — не означает быстрой окупаемости
Цены на апартаменты в Семиньяке, которые расположены не на первой береговой линии, начинаются от $130 тыс., при этом чаще их выбирают инвесторы с ограниченным бюджетом в надежде на быструю окупаемость, отмечают в Bali Business Consulting. Ночь в таких апартаментах в среднем стоит $30–70, в то время как в комплексах на первой береговой линии — $150–350. Однако таких предложений на рынке практически нет, а то, что продавалось ранее, окупилось в два-три раза быстрее того, что находится дальше от пляжа, подчеркивают в аналитическом агентстве.
Такая серьезная разница особенно заметна при долгосрочном горизонте инвестирования, отмечают в аналитическом агентстве Bali Business Consulting. Годовой показатель ROI (доходности) для дорогих объектов может в семь раз превышать показатель для более доступных по цене проектов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»