Бюджет сделок со вторичным жильем в Москве упал до минимума за 3 года
Средний бюджет покупки вторичного жилья в Старой Москве в декабре составил 12,6 млн руб. — это минимальное месячное значение за год, оно на 12% ниже среднего значения в целом за 2023-й. Такие данные содержатся в обзоре рынка риелторской компании «Миэль» (предоставлен редакции ее пресс-службой).
Средний чек покупки однокомнатной квартиры составил 10,3 млн руб., двухкомнатной — 12,1 млн руб., трехкомнатной — 15,4 млн руб., уточнили риелторы. В компании отмечают изменение структуры спроса: в декабре в общем количестве продаж квартир на вторичке выросла доля сделок с бюджетом ниже среднего. Самый большой рост зафиксирован с ценником в диапазоне 9–12 млн руб. — сразу на 8 процентных пунктов, до 33%, доля сделок с квартирами стоимостью 6–9 млн руб. не изменилась и составила 9%, а с дешевыми (до 6 млн руб.) выросла на 1 п.п., до 5%.
Доли более дорогих объектов, наоборот, снизились:
- квартир стоимостью 12–15 млн руб. — на 6 п.п., до 25%;
- 15–30 млн руб. — на 4 п.п., до 21%;
- от 30 млн руб. и выше — на 1 п.п., до 5%.
Из данных «Миэль» следует, что средняя цена проданной квартиры на вторичном рынке Старой Москвы в декабре 2023 года стала минимальным месячным показателем с первого квартала 2021 года. Хотя средняя стоимость «квадрата» вторичного жилья в столице сейчас существенно выше, чем три года назад: в январе 2021 года — 222,3 тыс. руб., в декабре 2023-го — 319,7 тыс. руб. (данные консалтинговой компании SRG).
Почему падают бюджеты сделок
Снижение среднего бюджета сделки в «Миэль» связывают с высокой стоимостью ипотеки на вторичное жилье: в этом сегменте не действуют льготные госпрограммы, а рыночные ставки находятся на уровне 16–17%, который участники рынка называют заградительным. На этом фоне части покупателей приходится сокращать площадь приобретаемого жилья, чтобы уменьшить ипотечные выплаты. Похожая ситуация наблюдается и на рынке новостроек. Данные аналитиков «Домклик» свидетельствуют о том, что из-за высоких ипотечных ставок доля вторичного рынка в ипотечных выдачах «Сбера» в 2023 году снизилась до минимального с 2020 года уровня в 50%.
В «Миэль» подчеркивают, что спрос на вторичку в Москве в этом декабре был нетипично низким для последнего месяца года. «Декабрь всегда был самым урожайным месяцем по числу зарегистрированных сделок на рынке вторичного жилья. За последние десять лет это правило давало сбой лишь дважды. Так, в далеком 2014 году декабрьские данные оказались ниже лишь апрельских и в 2022 году — мартовских показателей, — говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. — В 2023-м падение спроса, начавшееся в ноябре, привело к тому, что число зарегистрированных декабрьских сделок стало практически минимальным за последние десять лет».
Спад спроса и его переориентирование на более компактные и бюджетные варианты подтверждают и другие участники рынка.
Активность покупателей вторичного жилья падает, и эта тенденция может продолжиться в течение всего 2024 года, говорит коммерческий директор компании Glincom Кристина Дудко. «Дело не только в традиционном затишье после новогодних праздников. Одним из ключевых факторов стало удорожание ипотеки, что существенно ограничило доступность для потенциальных покупателей, — поясняет эксперт. — Покупатели проявляют более взвешенный подход, вынужденно сокращая бюджеты сделок и пересматривая свои ожидания от недвижимости. Отмечается повышенный интерес к более компактным лотам».
«В этом году снижению покупательского спроса способствовали изменения по ипотеке. Бюджет сделок разделился на два плана — либо совсем бюджетные объекты, далеко от центра, небольшой площади, либо сегменты бизнес и премиум. Это те категории, на которые изменения по ипотеке не оказывают сильного влияния», — рассказывает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Партнер SRG Максим Русаков отмечает, что на рынке также заметно снижение числа альтернативных сделок, где одна из квартир продается с невыплаченной ипотекой. «В целом такие сделки стали достаточно обычным явлением — жители крупных городов стремились улучшить свои жилищные условия, покупая следующую квартиру, не погасив долг по предыдущей, — говорит эксперт. — Но теперь рост ставки сделал подобные сделки невыгодными, так как многие заемщики выплачивают кредит по ставке 8–10% или даже ниже. Для них перейти на кредит со ставкой 16% годовых крайне обременительно. Уход этого сегмента также оказал свое охлаждающее влияние на рынок».
Что будет с ценами
Спад спроса уже сказывается на ценах: как показывают данные «ЦИАН.Аналитики», в январе в Москве наблюдается ценовая стагнация — по предварительным итогам месяца цены не изменились (динамика 0%). В среднем по стране цены в декабре выросли на 1,1%. В компании ожидают дальнейшего снижения цен, прогнозируя его на второй квартал. «Коррекция цен практически неизбежна на фоне заградительно высоких ставок по ипотеке и снижения спроса», — подчеркивает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
«Количество потенциальных покупателей резко снизилось из-за повышения ипотечной ставки, но продавцы, как и в прошлые периоды, не спешат со снижением цен, — говорит Максим Русаков из SRG. — По нашим оценкам, такая пауза затянется до конца первого квартала и весной рынок определит новый вектор развития: снова рост или плавное снижение цен на рынке».
Юлия Дымова отмечает, что дальнейшая ценовая динамика на вторичном рынке будет зависеть от объема предложения. «На сегодняшний день многие собственники решают отложить продажу квартир и выставляют свою собственность на рынок аренды, — поясняет эксперт. — Все же пока рано делать прогноз, так как январь не показателен в части сделок. Более понятной картина станет к середине февраля».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»