Коммерческий директор Stone — о рисках и перспективах инвестиций в офисы

Кристина Недря, директор коммерческого управление Stone

Девелопер Stone, который третий год подряд держит лидерство в рейтинге РБК по продажам офисной недвижимости, на днях анонсировал строительство нового бизнес-центра на Ходынском поле в Москве. Кроме того, недавно девелопер объявил о создании Stone Realty — по сути, агентства коммерческой недвижимости, годом ранее — о строительстве жилья. О рыночной конъюнктуре, инвестициях в офисы и диверсификации портфеля проектов в интервью «РБК-Недвижимости» рассказала директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

— О чем говорят главные индикаторы рынка офисной недвижимости Москвы?

— В прошлом году спрос на офисы в Москве и объем инвестиций в сегмент стали рекордными за последние десять лет. Если говорить о поглощении, то именно покупка под конечного пользователя отыграла большую часть спроса. Драйверами выступали представители государственных структур, финансового и IT-сектора. Так, в первом квартале 2024 года мы продолжаем наблюдать снижение вакансии и технический рост ставок аренды. При этом ввод объектов сохраняется в дефиците, и это важный фактор, который влияет на дальнейшее развитие рынка. Более того, тенденция продолжится в перспективе как минимум двух ближайших лет. Основной объем офисной недвижимости только начинает строиться, а объекты, которые будут введены в перспективе 2024–2025 годов, уже фактически заполнены на 70%.

— Иными словами, продажи продолжат расти?

— Я бы не стала прогнозировать очередных рекордов по итогам 2024 года. Существуют новые факторы, сдерживающие спрос, — например, влияние высокой ключевой ставки ЦБ. Тем не менее сейчас мы видим, что компании, которые замедляли активность в 2020–2022 годах, возвращаются к долгосрочному планированию и готовы к развитию. Они, полагаю, могут обеспечить спрос и активность на офисном рынке.

— Как высокие ставки на кредиты отражаются на вашем рынке?

— Высокие ставки на кредиты стали для многих компаний, которые строят на банковские средства, сдерживающим фактором для вывода новых объектов. Поэтому, несмотря на то что мы регулярно видим новости о новых перспективных офисных проектах, часть из них с высокой долей вероятности будет отложена до изменения базового показателя ставки и соответствующего снижения ставок проектного финансирования.

Высокая ключевая ставка достаточно сильно влияет и на экономику проекта в целом. Офисная недвижимость для многих девелоперов — это непрофильное направление. Дополнительно давление оказывает рост себестоимости, который отмечается каждый год.

При совокупности всех факторов мы прогнозируем, что на рынок будет выходить не так много новых проектов — скорее, будут достраиваться те, что сейчас в реализации. Для рынка в целом такую динамику нельзя назвать благоприятной. Но если говорить о нашей компании, то мы изначально выбрали для себя более устойчивую финансовую модель. Офисные проекты Stone строятся преимущественно на собственные средства и капитал наших партнеров-инвесторов. Также у нас есть свои внутренние инструменты, благодаря которым мы сохраняем стабильные темпы продаж: войти в сделку можно с небольшим первым взносом и уйти в платную рассрочку, ставки по которой ниже ключевой, есть и программы с отложенным платежом.

— Остается ли глобально в связи с вышеперечисленным рынок офисов интересным для инвесторов — корпоративных и частных?

— Офисы на продажу — это изначально инвестиционный продукт, который очень устойчив в плане сохранения привлекательности. Прогнозируемый рост стоимости квадратного метра за период строительства составляет 40%. Более того, в условиях сокращения альтернативных инструментов инвестирования переток вложений в офисный сегмент только усилился. Безусловно, при высоких ставках по депозитам многие несут средства в банки. Но доходность депозитов всегда ограничена временным периодом, а ставка постоянно двигается. Недвижимость — это более надежный и стабильный актив, где рост цены метра прогнозируем, зависит от стройки и кратно превышает доход с депозита. Но это игра вдолгую.

Инвестиционные стратегии основной массы инвесторов тоже поменялись в последние годы. Если раньше люди искали стресс-активы, то сегодня большинство инвесторов выбирают менее рисковые стратегии с понятным и прогнозируемым доходом. Уже не кажутся настолько привлекательными, например, ГАБы (готовый арендный бизнес. — «РБК-Недвижимость»), когда арендатор может съехать и морально устаревшее помещение после его выезда будет требовать ремонта, а это дополнительные расходы для инвестора и вынужденный простой помещения. Строящиеся проекты — продукт другого качества, который в долгосрочной перспективе будет востребован на рынке аренды. Интересные условия входа и рассрочка до окончания стройки позволяют покупателям рассчитать свои денежные потоки и распределить платежи, не выводя весь капитал из оборота бизнеса. Покупка офиса — это инвестиция и для компании. Организации, которые ранее не задумывались о приобретении офисных помещений, меняют свои стратегии и приобретают офис как инструмент сохранения капитала. Офис в собственности работает так же, как инвестиция в HR-бренд, и повышает статус компании в глазах банков и партнеров.

— Ваша компания третий год занимает лидирующую позицию в рейтинге РБК. А есть ли планы на будущее — какие объемы строительства закладываете?

— Удерживать лидерство среди конкурентов нам позволяет в первую очередь широкая линейка предложений на разной стадии готовности и с большой географией. У нас есть офисы от 40 кв. м до блоков по несколько этажей и зданий целиком, в сложившихся деловых районах и в новых локациях. Также в портфеле Stone всегда есть резерв, который мы можем предложить крупным компаниям: большой объем офисов на ранней стадии. Сегодня у нас семь бизнес-центров в реализации, готовимся к старту восьмого флагманского проекта. Все это соответствует стратегическому плану развития компании. Мы непрерывно отсматриваем земельные участки для увеличения объема офисной недвижимости в портфеле, так как хотим сохранять свое лидерство на офисном рынке. Но при этом понимаем, что пришло время диверсифицировать наш портфель. Мы уже заявляли о наших планах в жилой недвижимости, поэтому будем развивать параллельно направления и офисной, и жилой недвижимости.

Мы действительно понимаем, что есть локации, где не хватает офисных объектов при активном развитии транспортной инфраструктуры и жилья в окружении. Как компания, которая слышит запрос городских властей на полицентричность мегаполиса, мы готовы строить офисы в сложившихся жилых районах. Более того, видим запрос на то, чтобы жить и работать в одном районе. Это в том числе соответствует концепции наших проектов, когда в рамках одной локации мы планируем развивать как офисную, так и жилую функции.

— Давайте поговорим о жилье. Какова сейчас стадия готовности ваших проектов? Какой тренд видите в ценообразовании? Эксперты рынка считают, что цены на жилье находятся в равновесии из-за коррекции спроса. Насколько сейчас перспективно инвестировать в жилье для розничных покупателей? Офисы и даже апартаменты чувствуют себя лучше…

— Мы уже много говорили о том, что в портфеле компании есть четыре жилых проекта. Один из них в апреле выйдет на рынок — это жилой комплекс в Сокольниках. У нас давно не было стартов в жилье, и большое количество наших постоянных покупателей, которые инвестировали с нами в офисы и апартаменты, ждут новых предложений.

Stone зарекомендовал себя как девелопер, который предлагает своим клиентам инвестиционную недвижимость. Поэтому в жилое направление, которое сейчас только запускается, ретранслируем все ценности, которые годами закладывали в офисном сегменте. Мы ориентированы на инвестиционные старты: во-первых, как я уже сказала, это понятная модель для наших клиентов, во-вторых, мы выходим на высококонкурентный рынок и ожидаемо будем предлагать лучшие цены на начальном этапе. Если говорить о нашей стратегии реализации недвижимости в целом, то, как правило, мы не даем больших скидок и не меняем характеристики продукта в процессе строительства в сторону упрощения. Поэтому наши покупатели уверены в том, что, купив недвижимость сейчас, их инвестиции отыграются за счет роста стоимости квадратного метра, а продукт не потеряет в качестве на выходе. Все эти динамики заложены в финансовую модель, которая построена на реальных цифрах. Мы видим перспективы для того, чтобы наше предложение стало инвестиционным на рынке жилья.

— Вернемся к ближайшей перспективе — к офисам. На днях вы анонсировали новый проект на Ходынском поле. Как вы оцениваете эту локацию и проект? Как он продвигается?

— С учетом повышенного спроса, который был отмечен в первом офисном проекте Stone на Ходынке, могу с уверенностью сказать, что это та локация, которая будет актуальной всегда. Более того, сегодня это один из самых динамично растущих бизнес-районов. Он является продолжением географического делового кластера на «Белорусской» и Ленинградского делового коридора. Очень удобная транспортная доступность и много запросов на офисы от конечных пользователей — собственников бизнеса, которые живут в этом районе. На сегодняшний день Ходынка — это сформированный современный жилой район бизнес- и премиум-класса, есть и перспективные площадки, о планах развития которых уже известно. Одним словом, она интересна для инвестиций в недвижимость.

Понимая, что локация еще не поглотила весь отложенный спрос, мы выводим вторую площадку под офисное строительство, которая находится в непосредственной близости от метро «ЦСКА» и нашего офисного квартала «Stone Ходынка». Более того, работаем и над третьей фазой, потому что потенциал не исчерпан. Это будет здание под штаб-квартиру крупной компании (порядка 50 тыс. кв. м). Именно поэтому мы закладываем такую площадь инфраструктуры — около 8 тыс. кв. м, в «Stone Ходынка 2».

— Расскажите подробнее о новом проекте.

— Могу сказать, что это будет принципиально другой продукт как по архитектуре, так и по позиционированию. На этом проекте мы впервые сотрудничаем с бюро Kleinewelt Architekten. Важным элементом квартала станет сквозная парящая стеклянная галерея, объединяющая три башни. Восьмой флагман Stone в офисах объединит весь накопленный опыт компании в девелопменте коммерческой недвижимости. Инвестиции в проект составят порядка 25 млрд руб. Запрос «работать, жить и отдыхать в одном месте» — один из самых ярких трендов отрасли. А Ходынка — одна из тех точек на карте, которая сосредоточила в себе синергию трех составляющих. Здесь достаточно много крупных компаний, которые расширяются, и они притягивают к себе другой бизнес, разнообразные сателлиты.

— Вы еще анонсировали услугу проперти-сервиса от Stone. Развивается ли она сегодня? Зачем вообще крупному девелоперу функция, которая приносит в разы меньше дохода, чем продажа и аренда… Не проще было бы нанять подрядчика?

— Мы изначально понимали, что не хотим оставлять наших клиентов-инвесторов один на один с офисным блоком в бетоне. Особенно тех, для кого это первая инвестиция в коммерческую недвижимость и нет навыков управления активом. Поэтому для нас стало логичным решением запустить отдельное направление по сдаче помещений в аренду и рекомендациям по ремонтным работам. Учитывая, что сейчас мы готовимся к вводу второй очереди Stone Towers на «Белорусской», пришло время активной работы над проперти-сервисами. Девелопмент остается основным бизнесом Stone, а для предоставления услуг мы привлекли эксклюзивного партнера — агентство Stone Realty. Главная цель его работы — обеспечить комплекс услуг по комфортному владению активом для наших клиентов. Вместе мы будем работать на лояльность покупателей и их желание выходить на повторные сделки. Сейчас ключевой задачей агентства станет поиск арендаторов для Tower B, C офисного квартала Stone Towers. В бизнес-центре с большим количеством собственников важно соблюдать баланс профилей арендаторов и сохранять правильную ротацию. С помощью Stone Realty мы как раз сможем следить за этими процессами. Более того, мы понимаем, что небольшие помещения с отделкой сдаются быстрее. А в новых бизнес-центрах класса А такого продукта нет. Поэтому более опытные и дальновидные инвесторы сделают ремонт, чтобы именно их лоты ушли в первую очередь. И Stone Realty будет предлагать нашим клиентам такую опцию.

Возвращаясь к вашему вопросу о том, почему мы делаем это сами: потому что это наша репутация, а мы нацелены на выстраивание долгих отношений с клиентами. Наше партнерское направление по аренде по уровню сервиса будет отвечать стандартам Stone. У компании уже есть в этом опыт: вместе с партнерами мы заполняли арендаторами наши бизнес-центры класса В+ и делали это максимально быстро. Еще один важный момент — ставки аренды. В объектах нового уровня ставки будут выше средних по рынку, и задача Stone Realty учитывать интересы наших инвесторов в этом вопросе.

— А какие продуктовые тренды вы бы назвали формирующими для сегмента офисов сегодня?

— Одна из основных тенденций в офисной недвижимости, как я уже сказала, это запрос на работу и отдых в одном месте. От людей, которые уделяют много времени работе, проводят в офисе большую часть дня. Особенно если мы говорим о качественных офисах — это компании, которые смотрят на перспективу, развитие и рост своих сотрудников, и работники очень мотивированы на активную деятельность. Но, чтобы проводить на работе много времени и не выгорать, нужны дополнительные опции, такие как инфраструктурные объекты, где мы можем не только в моменте заказать услугу, но и в том числе иметь возможность выйти на свежий воздух, отдохнуть и перезагрузиться.

Поэтому мы уделяем много внимания благоустройству наших офисных объектов, а по-настоящему уникальными площадками под офисное строительство становятся те, где уже есть природный зеленый ландшафт поблизости и при этом сохраняется высокая транспортная доступность. Зеленое окружение положительно влияет на человека и способствует снятию стресса. Еще антистресс-факторами для жителей мегаполиса становятся спорт и искусство: тренд на здоровый образ жизни развивается не первый год, а культурные объекты в большом городе стабильно привлекают внимание аудитории. Поэтому если раньше инфраструктура бизнес-центров была сосредоточена на ресторанах, столовых, кафе и сервисах, то сейчас востребованный объект невозможно представить без спортивных студий, арт-галереи, развлечений. Современный офис должен поддерживать образ жизни своих пользователей, поэтому тренды офисов и жилья так тесно переплетаются, а курс на work-life balance у передовых девелоперов будет только усиливаться.