Технический рост ставок аренды офисов в Москве: что это значит для рынка

Фото: shutterstock

Аренда офиса класса А в Москве стоит в среднем 36 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в начале 2024 года в консалтиновой компании CORE.XP. Почти столько же (35,5 тыс. руб. за 1 кв. м) офисы стоили год назад, в начале 2023-го. По итогам текущего года аренда подорожает под влиянием инфляционных процессов лишь на 3,5%, уточнили в CORE.XP. Технический рост ставок на офисы в Москве редакции подтвердили также в брокерских и консалтинговых компаниях  NF Group, Nikoliers, IBC Real Estate, девелоперы Stone, «Галс-Девелопмент» и Pioneer.

С одной стороны, такая рыночная ситуация говорит о равновесии на рынке офисов в Москве, а с другой — об отсутствии маневра для девелоперов и инвесторов. Впрочем, в ряде локаций и в отдельных бизнес-центрах ставки растут быстрее рынка. Вместе с другими экспертами по коммерческой недвижимости в этой статье рассказываем о возможностях для тех, кто сдает офисы или раздумывает приобрести площади в новых деловых центрах для себя или своей компании.

Где аренда дорожает

Прежде всего аналитики фиксируют рост ставок выше рынка в локациях с недостаточным объемом офисов. «Дефицит предложения можно констатировать в отношении следующих категорий: 1) готовых к заселению офисов в популярных локациях; 2) крупных офисных лотов (более 5 тыс. кв. м) в популярных локациях», — говорит директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева. К популярным офисным локациям, по ее словам, относятся зарекомендовавшие себя деловые кластеры, расположенные на севере, западе Москвы и рядом с ТТК. Член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова добавляет, что рынок аренды неоднородный по ставкам. «Как правило, мы все смотрим на среднюю ставку, забывая о максимальном значении в лучших деловых локациях, таких как Москва-Сити, Белорусский деловой район. В перспективе разрыв будет только увеличиваться за счет ввода новых качественных площадей в таких локациях», — резюмирует эксперт.

Также ставки растут в новых бизнес-центрах с развитой инфраструктурой. Как пояснила старший директор CORE.XP Ирина Хорошилова, «в новых бизнес-центрах ожидается увеличение ставок на фоне высокого спроса на качественный спейс и нехватки предложения». «Важно понимать, что есть сложившиеся бизнес-районы, средние ставки аренды в их границах на 10–15% выше средних ставок по классу. И также очевидно, что ставки в новых бизнес-центрах класса А, которые только готовятся к вводу, с учетом разнообразной нарезки в них от небольших лотов (от 70 кв. м), в целом дефицитных на рынке, будут еще выше. Эта тенденция уже заметна по существующим обращениям арендаторов, так как качественных спейсов, готовых принять арендатора, единицы и конкуренция за них увеличивается», — объяснила тренд директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

Также на ставку аренды позитивно влияют качественные характеристики бизнес-центра. Положительная динамика ставки аренды будет отмечена в первую очередь в проектах с современными инженерными системами, качественными планировочными решениями, удобным шагом колонн, продуманным благоустройством территории. «Все эти факторы будут формировать успешные проекты в будущем, которые, вероятнее всего, продемонстрируют положительную динамику ставки аренды на фоне морально устаревших бизнес-центров без этих атрибутов», — говорит директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова.

Еще один фактор для роста аренды — рост цен на продажу офисных площадей. «По нашим прогнозам, в 2024–2025 годах в среднем по рынку в Москве рост ставок на аренду офисов составит 5–7%. На повышение стоимости офисных площадей, помимо дефицита предложения и особенностей локации объекта, также будет влиять увеличение себестоимости строительства, а на определенные позиции материалов и решений — более чем на 30%», — считает директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур.

Еще один прогноз по росту ставок на новые офисы озвучила Екатерина Белова: «На протяжении 2022–2023 годов особенной популярностью у арендаторов пользовались полностью готовые, оборудованные, практически новые помещения из-под ушедших с российского рынка иностранных компаний. Ввиду высокого спроса такое предложение на настоящий момент фактически иссякло, и если единичные предложения в этом сегменте будут появляться, собственники могут серьезно задуматься о повышении стоимости аренды на такие помещения. А также в связи с тем, что такое предложение ограничено, новые бизнес-центры, введенные в этом году, с имеющимся дефицитом доступных площадей под аренду (часть была выкуплена бизнесом под конечного пользователя) покажут рост средних ставок не менее чем на 10% от среднерыночной».

Возможности

Технический рост ставок аренды на офисы сегодня не означает, что такая ситуация продержится всегда. Офисный рынок «на продажу» сейчас на пике популярности, а дефицит предложения качественных бизнес-центров класса А для аренды приведет к дальнейшему росту ставок. «В условиях переменчивости рынка и экономической нестабильности аренда офисов может оставаться более предпочтительным вариантом для инвесторов, рассматривающих офисы как защитный актив», — уточнила партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. «Арендная модель всегда является более долгосрочной инвестицией ввиду того, что возврат средств начинается только после завершения строительства и выполнения всех отделочных работ в рамках офисов, происходит это поступательно, растянуто во времени», — добавила Екатерина Петрова. Как отмечают в Stone, для наиболее быстрой окупаемости вложений опытные и дальновидные инвесторы заранее продумывают проведение ремонтных работ, чтобы сделать объект более привлекательным для арендатора.

Более того, из-за низких объемов ввода покупка офисов выглядит более предпочтительной, чем инвестиции в жилье, которое возводится миллионами квадратных метров. «В 2024 году, по нашим прогнозам, в Москве будет введено в эксплуатацию 728 тыс. кв. м офисов, 76% из них — это доля площадей со стратегией реализации на продажу. Почти 80% из планируемого к вводу объема (728 тыс. кв. м) может быть реализовано (продано и сдано в аренду) по итогам первого квартала этого года. Таким образом, на момент ввода в эксплуатацию существенная часть офисных площадей для открытого рынка будет уже недоступна», — объяснила Екатерина Белова.

Также эксперты отмечают, что цены на продажу офисов продолжают расти, причем более высокими темпами, чем в жилом секторе. «На основе динамики предыдущих лет и с учетом увеличения стоимости строительства цены на строящиеся офисы продолжат свой рост — по итогам 2024 года в среднем он может составить от 12% до 15%. В некоторых проектах с ожидаемым стартом продаж в 2024 году возможна более высокая динамика в случае повышенного спроса на офисные помещения по первоначальным ценам», — уточнила Екатерина Белова.

На стоимость продажи офисных помещений в строящихся БЦ также влияет несколько рыночных факторов, где одним из ключевых является стадия готовности проекта. «Минимальную цену мы всегда видим на старте — например, за несколько месяцев до получения разрешения на строительство, как только застройщик объявляет о проекте в рынок. По мере достижения каждого из этапов (получение РНС, выход на стройку, начало монолитных работ) цена будет планомерно расти. Также на цену влияет успех продаж: если продукт находится в отличной локации и продажи на старте пошли с опережением планов застройщика, цена на лоты может быть повышена внепланово», — рассказала Мария Зимина.

Где искать новые проекты

Чтобы инвесторы могли ориентироваться на рынке офисной недвижимости, РБК ежегодно публикует рейтинг девелоперских компаний, занимающихся продажей либо сдачей в аренду офисных помещений на территории России. Третий раз подряд первое место по объемам продаж офисов занимает компания Stone. Компания Pioneer заняла в 2024 году третье место (по продажам), а «Галс-Девелопмент» — второе (среди девелоперов, специализирующихся на сдаче в аренду офисной недвижимости).

На проектный портфель девелопера Stone сегодня приходится чуть более 380 тыс. кв. м. Как следует из результатов рейтинга РБК, в настоящий момент это самый масштабный объем офисной недвижимости на продажу блоками как по количеству метров, так и по географии объектов. В текущем портфеле Stone семь строящихся бизнес-центров, где открыты продажи. На днях застройщик объявил о планах реализации восьмого объекта в своем портфеле — офисного квартала на Ходынском поле «Stone Ходынка 2». В 2024 году девелопер планирует ввести в эксплуатацию два офисных объекта общей площадью 80 тыс. кв. м (вторая очередь Stone Towers на «Белорусской» и офисное здание «Stone Курская»). «Учитывая ввод в эксплуатацию крупного объема офисов на «Белорусской», в компании запущено направление по поиску арендаторов. Одна из основных задач Stone Realty — учитывать интересы наших инвесторов и сохранить ставки аренды на их спейсы на рыночном уровне и выше», — рассказала Кристина Недря.

Компания Pioneer планирует завершить в 2024 году строительство двух бизнес-центров класса А суммарной общей площадью более 60 тыс. кв. м — Ostankino Business Park и бизнес-центр в составе МФК Botanica. «Обычно к моменту ввода в эксплуатацию в продаже могут оставаться лишь отдельные блоки. К примеру, в корпусе 6 в Ostankino Business Park уже реализовано более 90% всего объема», — отметила Екатерина Петрова.

Новый проект в портфеле «Галс-Девелопмент» — это БЦ «Дубининский» рядом со станцией метро «Павелецкая», компания планирует ввести его в эксплуатацию в третьем квартале 2025 года. «Сегодня есть все основания полагать, что в объекте будет реализовано до 100% площадей еще до ввода», — уточнила Светлана Мазур.