Как оспорить или отменить дарственную на квартиру или дом

Чтобы оспорить договор дарения, изначально нужно выбрать основание, по которому договор будет оспариваться (Фото: Shutterstock)

Договор дарения — это распространенный способ безвозмездно передать другому человеку свое имущество, в том числе и недвижимость. К такому способу часто прибегают, когда хотят оставить наследство своим близким и в то же время избавить от излишней бумажной волокиты и затрат.

Вместе с экспертами разбираемся, в каких случаях можно оспорить дарственную и как действовать при этом.

Что такое дарственная

Дарственная (ли договор дарения) подразумевает, что имущество от одного собственника переходит к другому без всякой платы. Именно безвозмездность — ключевое понятие договора дарения, в нем нельзя прописать какие-либо компенсации или плату, объясняет Татьяна Напольских. По словам эксперта, предметом такого соглашения может выступать все что угодно — от обязательств по чему-либо до объекта недвижимости.

Дар может передаваться как сразу, по факту, так и быть обещан в будущем. В случае с недвижимостью такой договор обязательно должен составляться в письменной форме. А в случае когда речь идет не о целой квартире, а лишь о доле, договор дарения необходимо заверить у нотариуса, добавляет Наталья Костина.

Можно ли оспорить дарственную

Да, это возможно. Судебная практика оспаривания договора дарения сложилась и является довольно обширной. В большинстве случаев дарственную оспаривают заинтересованные лица, к которым можно отнести недовольных сделкой родственников, а также наследников и кредиторов, оспорить договор дарения могут и госорганы, говорит Наталья Костина. По словам эксперта, оспаривание договора дарения наиболее часто происходит из-за недееспособности дарителя, введения его в заблуждение, обмана, угрозы, а также в случаях, когда даритель, заключая сделку, не мог понимать значение своих действий.

Очень часто причиной оспаривания дарственной становится недееспособность дарителя или доказанный факт, что в момент оформления договора тот не понимал, что делает, подтверждает Татьяна Напольских. В качестве примера эксперт приводит сделку, в которой фигурировал даритель, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере. В этом случае договор дарения может быть аннулирован в судебном порядке.

Эксперты обращают внимание, что оспаривание договора дарения происходит только через суд, который и выносит соответствующее решение.

Оспорить сделку могут сами стороны сделки, а также третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются такой сделкой. Ими довольно часто выступают наследники дарителя. Если суд установит факты, на которые ссылается истец при оспаривании сделки, то сделку признают недействительной, а имущество возвратят дарителю, он снова станет собственником, разъясняет Татьяна Напольских.

Можно ли отменить договор дарения

Отличие отмены договора дарения от оспаривания дарственной заключается в том, что отмена дарения возможна во внесудебном порядке, а ее инициатором, как правило, выступает сам даритель. Возможность отмены дарственной предусмотрена ст. 578 Гражданского кодекса.

Отменить договор дарения позволяют следующие обстоятельства:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
• в договоре дарения есть пункт о праве дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае имущество будут наследовать родственники дарителя.

К дарственной часто прибегают, когда хотят оставить близким наследство и избавить их от бумажной волокиты (Фото: Shutterstock)

Дарственная или завещание: оспорить можно все

Основное отличие дарственной от завещания заключается в том, что при дарении право собственности переходит сразу после подписания договора или фактической передачи вещи при жизни дарителя. А при составлении завещания переход права собственности возможен только после смерти наследодателя. Завещание, как и дарственная, может быть оспорено, но сделать это возможно только после открытия наследства.

При желании можно оспорить не только дарственную, но и завещание.

Завещание может быть признано оспоримым, если:

• наследодатель привлек ненадлежащего свидетеля, когда составлял завещание без присутствия нотариуса;
• при составлении, подписании и удостоверении завещания у нотариуса присутствовали третьи лица, например родственники наследодателя;
• суд установил нарушение порядка составления, подписания или удостоверения завещания;
• суд установил недостатки завещания, которые искажают волеизъявление завещателя.

Завещание может быть признано ничтожным, если:

• завещатель был недееспособен;
• завещание совершено через представителя;
• завещание совершено двумя или более гражданами;
• завещание совершено не в письменной форме или не удостоверено;
• завещание совершено без присутствия свидетелей в чрезвычайной ситуации, когда невозможно обратиться к нотариусу.

Как оспорить договор дарения

Чтобы оспорить договор дарения, изначально нужно выбрать основание, по которому договор будет оспариваться, то есть нужно определить, в чем его порочность. Это может быть:

• ненадлежащая форма сделки;
• отсутствие воли сторон на совершение сделки;
• недееспособность дарителя;
• нарушение прав третьих лиц;
• отсутствие полномочий;
• принуждение к совершению сделки;
• мнимость или притворность сделки.

Затем готовится исковое заявление в суд, в котором важно описать все фактические обстоятельства и указать основание для оспаривания сделки. Затем в соответствии с выбранным основанием подготовить документы, доказывающие наличие оснований, говорит Татьяна Напольских. Эксперт предупреждает, что если даритель был недееспособным, то истец должен предоставить справку из ПНД либо провести экспертизу. А если у дарителя отсутствовали полномочия на совершение сделки, то представить документ, подтверждающий, что право собственности принадлежало иному лицу.

После всех приготовлений платится госпошлина, копия искового заявления отправляется с уведомлением о вручении другой стороне, а параллельно с этим исковое заявление подается в суд. Если судебная инстанция сочтет наличие оснований для оспаривания договора доказанным, то вынесет решение о признании договора дарения недействительным, добавляет Наталья Костина.

Оспаривание дарственной из-за недееспособности дарителя

Эксперты обращают внимание, что человек, который до совершения сделки был признан недееспособным, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. В этом случае сделка будет признана недействительной (ст. 171 Гражданского кодекса).

Дееспособность — способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, а также исполнять свои обязанности. Недееспособность чаще всего связана с психическими расстройствами, вопросы недееспособности или невозможности понимать значение своих действий в большинстве случаев возникают в отношении лиц преклонного возраста, говорит Наталья Костина.

Также возможно признать недействительной сделку, совершенную гражданином, который хоть и обладал дееспособностью, но находился в момент ее совершения в состоянии, когда он не мог осознавать значение своих действий или управлять ими.

По своей сути, дела указанной категории очень похожи, так как в момент заключения договора дарения даритель лишен способности осознавать или контролировать свои действия. Именно поэтому судебные решения часто содержат ссылку на ст. 177 Гражданского кодекса. Для того чтобы установить то, что лицо не осознавало свои действия в момент совершения сделки, проводится экспертиза, добавляет Татьяна Напольских.

Оспаривание дарственной из-за принуждения

Такая сделка также имеет порок воли, поскольку лицо заключает сделку не свободно и добровольно. Договор дарения заключается на добровольных основаниях, а значит, никто и ничто не должно заставлять или обязывать его заключать, говорит Наталья Костина.

Если даритель подписывает договор под угрозой применения какого-то насилия, либо используется шантаж, либо одаряемый требует подарок для выполнения каких-то действий, все это будет являться основанием для признания договора недействительным. Действующее законодательство предусматривает, что даритель должен иметь внутреннюю волю на то, чтобы именно передать имущество одаряемому и делать это свободно, добавляет Татьяна Напольских.

Оспаривание договора дарения наиболее часто происходит по основаниям недееспособности дарителя, введения в заблуждение, обмана, угрозы, а также в случаях, когда даритель, заключая сделку, не мог понимать значение своих действий (Фото: Shutterstock)

Какие документы нужны, чтобы оспорить дарственную

Перечень документов будет зависеть от основания, по которому будет оспариваться дарственная. Обычно в список необходимых при обращении в суд документов входят:

• документ об оплате государственной пошлины (либо документ, обосновывающий основания для освобождения от ее уплаты);
• чек и опись, подтверждающие направления иска сторонам спора;
• договор дарения;
• выписка из ЕГРН, если по дарению переходило недвижимое имущество.

Также необходимы документы, подтверждающие основания, по которым оспаривается сделка. Это:

• документы, подтверждающие возможность отмены дарения или оспаривания дарственной. Например, приговор по уголовному делу об убийстве, медицинское заключение о недееспособности дарителя;
• ходатайство о проведении судебно-психиатрической экспертизы в отношении дарителя при необходимости;
• решение суда о признании человека недееспособным, справка из психоневрологического диспансера;
• переписка, аудио- или видеозаписи, а также фотографии, письма, которые доказывают наличие угрозы или понуждение в целях заключения сделки;
• при необходимости можно добавить ходатайство о проведении судебно-психиатрической экспертизы в отношении дарителя;
• заключение медиков об алкогольном или наркотическом опьянении дарителя. Такой документ понадобится, если даритель передумал и обратился за экспертизой сразу же после совершения сделки.

Разъяснения от экспертов

1. Можно ли оспорить дарственную между близкими родственниками

Если даритель является совершеннолетним и дееспособным человеком, то родственники и потенциальные наследники не могут препятствовать его праву распоряжаться своим имуществом. Дарственная может быть оспорена, если:

• даритель недееспособен;
• супруг дарителя не давал своего согласия на дарение;
• имущество находилось под арестом;
• имущество не принадлежало дарителю.

Срок исковой давности — один год (по оспоримой сделке) или три года (требование о применении последствий ничтожной сделки).

«Есть год, чтобы признать сделку недействительной (если она оспоримая), и три года, чтобы применить последствия недействительности к ничтожным сделкам (например, мнимая сделка или договор с недееспособным лицом). То есть три года для применения последствий именно по ничтожной сделке, когда она недействительная с самого начала», — поясняет Татьяна Напольских.

2. Можно ли оспорить дарственную на ребенка

Ребенок может являться одаряемым по договору дарения, но сам договор будет подписывать не он, а его законный представитель. Если заключить договор дарения квартиры пятилетнему ребенку, а в договоре указать самого ребенка стороной сделки, то такой договор будет признан недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. В договоре обычно пишут, что законный представитель, действуя в интересах несовершеннолетнего ребенка, заключает соответствующий договор, объясняет Татьяна Напольских.

Такая дарственная также оспаривается через суд, с иском может обратиться законный представитель ребенка в его интересах, добавляет Наталья Костина.

Срок исковой давности — один год (по оспоримой сделке) или три года (требование о применении последствий ничтожной сделки).

3. Если есть дарственная на квартиру, могут ли ее оспорить родственники

Дарственная на квартиру при жизни — удобный способ избежать ее деления после смерти дарителя. Важно, чтобы такой договор не содержал условий, что собственность на квартиру переходит после смерти дарителя, утверждает Татьяна Напольских.

Срок исковой давности — один год (по оспоримой сделке) или три года (требование о применении последствий ничтожной сделки).

4. Можно ли оспорить дарственную на квартиру после смерти получателя подарка

В таком случае дарственную можно отменить по п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса, но только в случае, если такой пункт есть в договоре. Сам факт смерти одаряемого раньше дарителя будет являться основанием для перехода права собственности обратно. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр и приложить договор дарения со свидетельством о смерти (без судебного решения). Также такой договор будет являться основанием для исключения подаренного имущества из наследственной массы, резюмирует Татьяна Напольских.