Морозильные склады: кому нужны и почему их почти не строят
Складская недвижимость в столице находится на пике спроса. Тенденция сформировалась еще в начале 2023 года и не сбавляет оборотов. К концу 2024 года спрос на склады составит 2,8 млн кв. м, что на 12% меньше, чем 2023-м, но на 33% больше в сравнении со средними показателями предыдущих пяти лет. Таковы прогнозы департамента экономической политики и развития Москвы. В ведомстве констатируют: дефицит в складском сегменте более острый, чем в других видах коммерческой недвижимости. По итогам первого квартала текущего года лишь 0,5% складов в Москве оставались без владельца или арендатора.
«На рынок складов повлияли сразу несколько существенных факторов, — заявил Леонид Капров, основатель и генеральный директор девелоперской компании HD Development («ЭйчДи Девелопмент»). — С одной стороны, взрывной рост электронной торговли повлиял на переток стоков в пользу логистических комплексов. С другой стороны, перебои в логистических цепочках поставок товаров привели к необходимости увеличения товарных запасов. Одновременно с этим экономическая неопределенность и высокая ключевая ставка негативно влияли на объемы нового строительства».
Складская недвижимость пользуется большой популярностью среди инвесторов, свободных площадей мало — это реалии для всего сегмента. Однако есть разновидность складов, где вакансия всегда приближена к нулю, а появление нового объекта становится настоящим событием на рынке. Речь идет о складах с температурными режимами, в частности о морозильных корпусах.
Выясняем, что происходит на рынке мультитемпературных и морозильных складов и где бизнесу найти помещение, чтобы хранить товары со строгими требованиями к температурным режимам.
Склады с температурой: что это и кому нужны
Как отметил Антон Алябьев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP, в качественной складской недвижимости выделяют два основных типа складов со специальными температурными режимами.
Первый тип — мультитемпературные склады. Такие объекты совмещают в себе помещения сухого склада, то есть без специальных температурных режимов, и пространства с различными температурами: от зон «плюсового холода» до морозилок. Второй тип — низкотемпературные склады. Они состоят исключительно из помещений со специальными температурными режимами, сухих складов в таких объектах нет.
Главная задача складов с температурными режимами — поддерживать необходимые условия хранения для разных типов товаров. Низкотемпературные помещения обычно разделены на отдельные блоки, где с помощью морозильных установок создается определенная температура: от невысокого плюса, например +5–6 °C, до -24 °C в зонах глубокой заморозки.
Важно не путать склады с низкими температурами с неотапливаемыми помещениями. В последних температура создается естественным образом и в теплое время года не подходит для хранения многих товаров.
Складская недвижимость с низкими температурами необходима продуктовым сетям и практически всему бизнесу, который занимается поставками и продажей продовольствия. Морозильные склады занимают компании, торгующие замороженными продуктами: мясом, рыбой, полуфабрикатами, овощами, мороженым.
Для самого бизнеса рациональнее выбирать мультитемпературные склады. Торговые сети редко поставляют исключительно охлажденную или замороженную продукцию, поэтому им необходимо универсальное место хранения. В мультитемпературных объектах есть и сухие, и холодные корпуса, что позволяет перенести все хранение в одну локацию.
Почему таких складов мало
По данным CORE.XP, суммарная площадь складов со специальными температурными режимами, включая и мультитемпературные объекты, и низкотемпературные склады, в Московском регионе на конец второго квартала 2024 года составила 2,4 млн кв. м. Это 12% от всей площади складов класса А в Москве и области.
Уровень вакансии в существующих мультитемпературных и морозильных складах Московского региона приближен к нулю — 0,3%. По мнению Антона Алябьева, такое положение дел не ново для рынка. «Сегмент таких складов исторически характеризуется низкой долей свободных площадей. При этом отдельной его особенностью является периодически появляющееся в течение года предложение краткосрочной аренды или субаренды ввиду сезонного спада спроса на такие помещения: например, в определенное время года меньше объема сезонных продуктов питания, которые нужно хранить», — пояснил представитель Core.XP.
Нехватку площадей эксперты объясняют несколькими факторами. Во-первых, сложностью строительства. «Морозильный склад сложнее проектировать, существенно выше себестоимость строительства, требуется несопоставимо больший объем дефицитных и дорогостоящих электрических мощностей. При низкой доле вакантных площадей в классических сухих складах большинство девелоперов не видят смысла в развитии нишевых и более сложных проектов», — уверен Леонид Капров из HD Development.
Второй фактор — ограниченное число потенциальных арендаторов в сравнении с сухими складами. «Если говорить о низкотемпературных складах, то важно отметить, что это достаточно нишевой сегмент. Как правило, новые объекты такого типа появляются не каждый год. В период 2014–2023 годов в среднем строили по 18 тыс. кв. м в год — это всего 1,4% от общего среднегодового объема стройки за то же время», — уточнил Антон Алябьев.
Нишевость такого типа недвижимости подтверждает и число заключенных сделок. По информации CORE.XP, за последние пять лет на сделки по складам со специальными температурными режимами пришлось 10% спроса, на исключительно низкотемпературные склады еще меньше — 0,5%.
По мнению Егора Дорофеева, руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP, рассчитывать на исправление дисбаланса спроса и предложения в ближайшие годы не стоит. «Дефицит таких площадей формировался годами. В сочетании со сдержанной строительной активностью в данном сегменте за пару лет его не ликвидировать», — уточнили в CMWP.
Где найти мультитемпературный склад
Одним из редких примеров складского комплекса с различными температурными режимами в Московском регионе станет новый проект HD Development — индустриальный парк «Южный» в Домодедовском районе Подмосковья. В мае этого года компания получила разрешение на строительство нового морозильного корпуса в составе проекта.
В морозильном складе общей площадью более 24 тыс. кв. м будет пять температурных зон: от -24 °C до +6 °C. Объект станет одним из самых технологичных на рынке за счет интеграции нестандартных решений, разработанных HD Development совместно с инженерами и технологами Evraz Steel («Евраз Стил»).
В частности, у склада будет балочная система каркаса кровли. Такое решение позволит уменьшить общую высоту потолков на 1,5 м. По словам инженеров «Евраз Стил», это значительно сократит энергозатраты для охлаждения температурных камер. Важно, что на эффективную высоту хранения это не повлияет — склад останется просторным и подходящим для большого объема продукции. Так, рабочая высота потолков составит 14 м. Это позволит использовать семь ярусов палетного хранения вместо стандартных шести. При общей площади зоны хранения в 16,5 тыс. кв. м здесь предусмотрено более 36,7 тыс. палето-мест.
«Это не первый наш совместный проект с HD Development, — заявил директор по продажам проектных решений «Евраза» Дмитрий Пухнаревич. — Для покрытия склада мы предложили использовать двутавровую балку вместо традиционной фермы с применением трубы. Благодаря этому у генподрядчика отсутствовала необходимость привлекать заводы металлоконструкций: наш сервисный металлоцентр произвел готовый полуфабрикат в виде предварительно обработанного двутавра, порезанного «в размер» и с готовыми отверстиями под болтовое крепление. Такой подход позволил сократить время и стоимость изготовления металлоконструкций для заказчика за счет префабрикации используемых решений. Кроме того, заказчик получил дополнительную экономию материалов за счет снижения высоты здания, что снизит затраты на эксплуатацию объекта в дальнейшем».
Чтобы создать необходимый температурный режим, для «Южного» разработали энергоэффективную систему холодоснабжения.
«Операционные затраты на электроснабжение системы холодоснабжения склада — очень важный показатель. Расходы на электроснабжение для работы холодильного оборудования мультитемпературного склада за пять лет эксплуатации равны первоначальным капитальным затратам на устройство самой системы холодоснабжения, — подсчитал Дмитрий Еги, директор компании DM Refrigeration («Ди Эм Рефриджерейшн»), отвечающей за монтаж и обслуживание холодильной установки в новом корпусе индустриального парка «Южный». — Поэтому так важно еще на стадии разработки концепции заложить верные энергоэффективные решения. Для компании HD Development это не первый холодильный склад, поэтому они так внимательно относятся к вопросу».
Каждая камера хранения замороженных и охлажденных продуктов, а также зоны экспедиции получат по два независимых холодильных контура. Согласно расчетам DM Refrigeration, это обеспечит бесперебойность температур даже во время ремонта и обслуживания склада.
«Задача, которую HD Development всегда ставит перед нами, — это надежность системы холодоснабжения и бесперебойность требуемого температурного режима в любых условиях. Продукты должны всегда храниться в гарантированной температуре. Именно поэтому мы применяем умную систему мониторинга и удаленного доступа, чтобы немедленно заметить и отреагировать на нештатную работу системы холодоснабжения», — добавил Дмитрий Еги.
Морозильный склад оснастят 30 доковыми воротами: по воротам на каждые 650 кв. м полезной площади. Как отмечает застройщик, этот показатель значительно выше стандартного для рынка коэффициента. Кроме того, у корпуса предусмотрено большое количество парковочных мест: 30 под грузовой и 20 под легковой транспорт. Причем количество парковочных мест при необходимости может быть увеличено.
«Несмотря на то что данный комплекс возводится по так называемому спекулятивному принципу, мы очень четко понимаем, кто будет заинтересован в аренде или покупке этого склада. Знаем, какого размера и сколько должно быть камер, какой в них необходим температурный режим, какие технологии оптимальны для будущих арендаторов или владельцев», — уточнил Леонид Капров.
Чем еще удивит «Южный»
Индустриальный парк «Южный» может быть востребован не только среди компаний, специализирующихся на торговле замороженными продуктами. В масштабном проекте, где планируют построить 420 тыс. кв. м производственно-складских площадей, есть и склады с температурами, и сухие помещения.
В конце мая застройщик получил разрешение на строительство корпуса № 5 — сухого отапливаемого склада. Его площадь составит более 18 тыс. кв. м. Шаг колонн в зоне хранения в новом корпусе составит 12 × 24 м, в зоне экспедиции — 12 × 12 м. Проект будет включать мезонин площадью около 2,5 тыс. кв. м и административно-бытовые помещения на 1,2 тыс. кв. м.
Как и у морозильного склада, у нового сухого корпуса будет высокая обеспеченность воротами — один док на 650 кв. м. У склада также будет парковка на 28 мест под грузовой транспорт и 18 мест под легковые автомобили. Ввести объект в эксплуатацию девелопер планирует во втором квартале 2025 года.
Одной из отличительных черт индустриального парка станет транспортная доступность. «Южный» располагается на пересечении сразу трех федеральных трасс: М-4 Дон, Каширского шоссе и ЦКАД, в 29 км от Московской кольцевой автодороги и в 20 км от аэропорта Домодедово. Доехать от комплекса до МКАД можно за 18 минут.
Еще одна особенность — разнообразие вариантов реализации. Два новых корпуса — морозильный и сухой — сдаются в аренду. При этом в индустриальном парке «Южный» есть объекты и для продажи. Корпуса реализуются целиком, вместе с земельным участком. Важно, что площади выходят в продажу на стадии проектирования или строительства: по расчетам HD Development, это должно позволить потенциальным инвесторам получить существенную экономию на приобретении логистических комплексов в технопарке «Южный».
Реклама. ООО «Белка Девелопмент», erid: F7NfYUJCUneLu1Km81PX