5 рисков покупки квартиры в доме-памятнике. Эта история не для всех
Далеко не каждый старинный дом является объектом культурного наследия — памятником истории и культуры. На глаз это не определишь. А определить надо, потому что покупка квартир именно в таких домах несет дополнительные риски.
Что это за риски и какие из них можно минимизировать, вместе с экспертами разбиралась «РБК-Недвижимость».
Как убедиться, что дом является объектом культурного наследия
Узнать, является ли дом памятником истории и культуры, можно из особого реестра. По России в целом его ведет Минкультуры, рассказывает юрисконсульт офиса «Академическое» агентства «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Но отдельные реестры есть и у регионов. В Москве, например, такой реестр находится на портале открытых данных правительства Москвы. На середину сентября 2024 года в нем более 8,3 тыс. записей. Часть из них — про жилые дома.
Охранный статус дома также фиксируется в данных Росреестра. Узнают его по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), поясняет юрист. Но на практике бывает по-разному. Иногда в одном источнике сведения содержатся, а в другом нет. Поэтому для надежности лучше проверять сразу по двум каналам — и по реестру, и по выписке из ЕГРН.
1. Риск признания сделки недействительной
Если при покупке квартиры в любом доме (пусть даже старинном, но не являющемся объектом культурного наследия) достаточно в простой письменной форме оформить договор купли-продажи, то для сделки в доме-памятнике этого мало.
- Во-первых, одновременно с договором купли-продажи подписывается охранное обязательство. Это отдельный документ, в котором указано, что именно в этом доме является предметом охраны, а также что именно собственники обязаны делать (или не делать) для сохранения дома в первозданном виде или его восстановления. Обязанности исполнения охранного обязательства вместе с правами на новую квартиру переходят покупателю.
- Во-вторых, в самом договоре купли-продажи наличие такого охранного обязательства должно быть непременно указано.
Если эти два условия не соблюсти, сделка может быть признана ничтожной, поясняет юрист из «Инком-Недвижимости». Для покупателя это как минимум означает потерю времени (а иногда и денег, особенно если он начнет процесс переезда или ремонта). Чтобы понапрасну не тратить ни то ни другое, о таких нюансах лучше знать заранее.
2. Риск не получить ипотеку
Далеко не все банки готовы выдавать ипотечные кредиты под залог квартир в объектах культурного наследия, говорит основательница агентства недвижимости «Бест-Новострой» и аналитического сервиса bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Банки считают такие залоги более рискованными и нередко предпочитают с ними не связываться.
Некоторые банки кредиты все-таки дают, однако из-за высоких (по их мнению) рисков залоги оценивают в значительно более низкие суммы. Это приводит к тому, что максимальный размер кредита уменьшается и предоставленной банком суммы на покупку квартиры может не хватить.
Второй вариант компенсации рисков для банков — не сокращать сумму, а ужесточить иные условия кредитования. Например, предложить более высокую ставку, более короткий срок ипотеки, дополнительные страховки и прочее, поясняет Ирина Доброхотова.
Поэтому, если покупка квартиры в доме-памятнике планируется в ипотеку, найти подходящий банк имеет смысл задолго до сделки.
3. Риск дополнительных расходов
В соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследия» владельцы любых помещений в доме-памятнике «обязаны нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии», говорит Наталья Киселева из «Инкома». Иногда такие расходы частично берут на себя местные органы власти, а собственник жилого помещения на эти цели вносит регулярную плату по обычному тарифу за текущий и капитальный ремонт. Но многое зависит от конкретного региона. Такие нюансы тоже лучше выяснить заранее, чтобы они не стали неприятным сюрпризом.
Дополнительные расходы могут возникнуть и в том случае, если покупатель окажется недостаточно внимательным и не заметит выполненную старым владельцем перепланировку. Устранять ее придется за свой счет, утверждает эксперт. Особенно существенными будут расходы, если перепланировка или иные изменения затронули элементы дома, которые являются предметом охраны. Поэтому терять бдительность при осмотре квартиры не стоит.
Читайте также: Путин подписал новые нормы капремонта в домах-памятниках
4. Риск снижения комфорта проживания
Охранным статусом, как правило, наделен не весь жилой дом целиком, а отдельные его элементы. Обычно это фасады и входные группы. На отдельные квартиры охранный статус в большинстве случаев не распространяется. По этой причине может возникнуть впечатление, что будущего собственника ограничения никак не касаются. Но это не так.
«Если нельзя изменять фасад, у собственника не получится остеклить балкон или повесить внешний блок кондиционера», — говорит Ирина Доброхотова. Поэтому некоторые вполне привычные элементы современного комфорта владельцу квартиры в доме-памятнике могут оказаться недоступными.
Проблемы могут возникнуть и с окнами. «Например, не получится поставить белые пластиковые стеклопакеты, если исторически окна там в коричневых деревянных рамах: все детали фиксируются в специальном паспорте объекта культурного наследия», — говорит эксперт. Придется подбирать визуально такие же, как и исторические, либо реставрировать их. Но нужно знать: любые такие работы требуют согласования с государственными органами, которые занимаются охраной домов-памятников. В Москве это Департамент культурного наследия, уточняют в «Бест-Новострое».
С входными дверьми в квартиру та же история, что и с окнами, если предметом охраны являются интерьеры мест общего пользования. Любые их преобразования тоже придется согласовывать и выполнять именно в том виде, в котором разрешат.
5. Риски от старых строительных технологий
Еще один риск связан не столько с особым статусом дома, сколько с его возрастом. Раньше строительные технологии заметно отличались от современных, и не всегда в лучшую сторону. Например, в таких домах зачастую деревянные перекрытия. Выдержат ли такие конструкции активные ремонтные работы, установку межкомнатных перегородок, нагрузку от будущей мебели — еще вопрос. Чтобы это определить, на помощь придется звать опытного проектировщика. А если реализовать задуманное окажется невозможным, придется отказаться от этого решения, даже если очень хочется.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»