Полицентричный город: как проекты КРТ меняют Москву
Четыре года в Москве ведется реализация программы комплексного развития территорий, сейчас на разных этапах проработки в столице насчитывается 236 проектов КРТ (3,1 тыс. га). В активной реализации силами инвесторов и городских операторов находятся 90 таких проектов. Узнали у экспертов рынка, как меняется Москва за счет создания новых точек притяжения в самых разных районах города.
В 2020 году программа КРТ стартовала с обновления бывших промзон так называемого ржавого пояса города. Затем новые проекты стали появляться на неэффективно используемых участках — полузаброшенных и незастроенных. Долгое время эти территории пустовали, при этом часто они находятся в удачных локациях с хорошей транспортной доступностью.
Решение о включении таких участков в программу принимается не только из-за нераскрытого потенциала, но и с учетом потребностей жителей соседних районов в создании той или иной городской инфраструктуры, пояснила заместитель руководителя департамента городского имущества Москвы Анна Кузменко. Соотношение жилой застройки к нежилой в проектах КРТ — примерно 70% на 30%, уточняет Кузменко, хотя параметры зависят именно от потребностей в тех или иных функциях конкретной территориальной единицы.
Сейчас на этих территориях строится жилье, коммерческая, социальная и даже рекреационная инфраструктура — получаются современные мини-города, встроенные в сложившуюся городскую ткань. В свою очередь городские власти, видя успешное развитие территории, предлагают для таких проектов строительство новых станций метро и автомобильных развязок крупных дорог, что дополнительно укрепляет связь с центром и другими районами Москвы.
Как отмечает главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, проекты КРТ предусматривают планировочную структуру, качественную архитектуру, а также сбалансированный набор функций — наряду с жильем это офисы, рабочие места, социальные, культурные и спортивные объекты.
Андрей Постников, исполнительный директор CORE.XP:
— В ключевых сегментах коммерческой недвижимости Москвы сейчас сложился явный дефицит предложения. Так, доля вакантных площадей на рынке ТЦ по итогам третьего квартала 2024 года составила 5,4%, в офисном секторе — рекордно низкие 3,8%, а городская производственная, многоэтажная недвижимость пока отсутствует как класс. Такая ситуация подчеркивает востребованность и своевременность московской программы комплексного развития территорий. По оценке CORE.XP, до 2035 года по программе КРТ в столице суммарно будет построено 19 млн кв. м коммерческой недвижимости.
Согласно Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ, к 2030 году должно быть принято не менее тысячи решений о КРТ — традиционно вопрос о праве на их развитие решается в ходе торгов.
Переход к полицентрической модели
Учитывая, что программа действует с 2020 года, уже можно оценить первые реализованные проекты. Один из них — территория Тушинского аэродрома, где создан практически с нуля новый современный микрорайон со своими точками притяжения, такими как стадион «Спартак», школа «Ростеха», благоустроенная набережная с причалами речного транспорта. Помимо Тушинского аэродрома, примерами успешной реализации программы КРТ можно назвать застройку вокруг Южного и Северного речных портов и «Большой Сити», говорит основатель проекта Open City Евгений Дружинин.
По сути, такие проекты воплощают концепцию 15-минутного города внутри мегаполиса, так как местные жители могут получить все необходимое, не покидая района, поясняет эксперт. Причем в шаговой доступности расположена не только образовательная, медицинская, торговая, развлекательная инфраструктура, но и места приложения труда: застройка в рамках КРТ предполагает также создание рабочих мест за счет строительства бизнес-центров и современных инновационных производств. А это значит, полагает Дружинин, проект КРТ можно считать переходом от централизованного развития города к децентрализованному.
«В качестве новой точки роста стоит отметить новый для Москвы сегмент многофункциональной индустриальной недвижимости — проекты этого формата также активно развиваются в проектах КРТ, сменяя морально устаревшие объекты. Развитие этого направления формирует эффективную инфраструктуру нового уровня — как для производственных отраслей, так и для более широкого круга конечных пользователей», — добавляет Андрей Постников.
Переход к полицентрической модели развития города сопровождается повышением роли инфраструктурных и коммерческих объектов, добавляет он. «По оценке CORE.XP, порядка 46% застройки в рамках КРТ в Москве до 2035 года придется именно на нежилые объекты — существенная доля этого объема будет сформирована коммерческой недвижимостью. Новые кластеры застройки, где наряду с жильем строятся современные офисные объекты и инфраструктурный ретейл, обеспечивая район рабочими местами в непосредственной близости, становятся точками притяжения — так город постепенно меняет структуру на полицентрическую», — заключает эксперт.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»