«Создать иллюзию дефицита»: что будет с ценами на новостройки в 2025 году
Уходящий год стал переломным для новостроек. С рынка ушла всеобщая льготная ипотека под 8% годовых, которая поддерживала высокий спрос на строящееся жилье более четырех лет. Остались адресные льготные программы, но обеспечить высокие продажи, к которым привыкли застройщики, они уже не смогли.
Кроме того, в этом году серьезно ужесточились условия по выдаче ипотеки — повысились требования к первому взносу, а ставки достигли заградительных значений. Эти факторы привели к снижению спроса на строящееся жилье, хотя и не такому драматичному, как было в первый месяц отмены льготной программы.
Спрос будет еще ниже 2024-го
После завершения массовой господдержки продажи новостроек в России, по оценкам «Дом.РФ», вышли на стабильный ежемесячный уровень в 2 млн кв. м — это примерно на 20% ниже, чем в первом полугодии. В институте жилищного развития ожидают, что в 2025-м «продажи сохранятся вблизи текущего невысокого уровня». «При этом с учетом высокой базы первого полугодия 2024 года, когда наблюдался ажиотажный спрос перед завершением массовой господдержки, по итогам 2025 года мы, скорее всего, увидим снижение уровня продаж», — уточнил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Похожий прогноз озвучили и другие аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Спрос на новостройки в 2025 году катастрофическим образом не упадет. В случае сохранения инфляции на текущем уровне падение продолжится — примерно на 20% год к году», — прогнозирует завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Спрос будет на текущих уровнях, то есть сокращение год к году не менее 20%. Однако спрос никуда не исчезнет, он остается отложенным до момента начала фазы снижения ключевой ставки», — добавила младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик.
Более заметное падение продаж, чем в целом по рынку, будет по переоцененным и не самым популярным локациям, там, где видны проблемы с инфраструктурой, продолжил Александр Цыганов. «Если застройщики не смогут найти варианты продвижения, предоставления подарков и неявных скидок покупателям, то падение может стать ощутимым, вплоть до отсутствия спроса», — допустил эксперт.
По его словам, это могут быть не самые удачные объекты Новой Москвы и замкадных районов, Ленобласти, отдаленные районы крупных региональных столиц. По небольшим региональным городам многое будет зависеть от действующих федеральных, региональных, отраслевых или даже локальных, разработанных для конкретного предприятия программ льготной ипотеки, считает эксперт.
Ситуация в Московском регионе схожая
Что касается Московского региона, то здесь, по предварительным итогам 2024 года (без учета декабря), продажи тоже снизились примерно на 20% и тенденция сохранится в следующем году, считает исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «В среднем в 2025 году снижение спроса по сравнению с 2024-м будет на уровне 20–25%, но все будет зависеть от уровня ключевой ставки и от того, как рынок отреагирует на введение ипотечного стандарта», — пояснила эксперт. По ее словам, в течение следующего года могут быть как приросты продаж, так и серьезные снижения в зависимости от перечисленных факторов. «Поэтому первый квартал 2025-го будет наиболее серьезным испытанием для рынка недвижимости», — добавила она, уточнив, что наибольшее давление ощутит на себе массовый сегмент, который ориентирован в первую очередь на ипотеку.
Под давлением высоких ставок
Давление на новостройки в 2025-м продолжат оказывать отмена безадресной льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики, из-за чего ставки по рыночной ипотеке будут оставаться заградительными. Кроме того, с 1 января должен заработать ипотечный стандарт, который ставит под запрет популярные ипотечные схемы от застройщика, приводящие к завышению стоимости квартиры. По оценкам «Дом.РФ», в третьем квартале по таким схемам выдавалось около трети от всей ипотеки. «Это уже достаточно внушительный объем, и Банк России своевременно озаботился качеством ипотечного портфеля, купировав соответствующие риски», — отметил Михаил Гольдберг.
В то же время есть факторы, которые должны поддержать спрос и предотвратить серьезное падение. Во-первых, это сохраненные льготные программы — семейная, дальневосточная и арктическая. По оценкам «Дом.РФ», в рамках семейной ипотеки в стройотрасль ежемесячно поступает порядка 200 млрд руб. «Это помогает застройщикам поддерживать относительно стабильный уровень продаж. По итогам 2025 года мы прогнозируем, что выдача по программе увеличится до 0,39–0,42 млн кредитов (+4–13% г/г), на 2,3–2,4 трлн руб. (+8–15%)», — рассказал глава аналитического центра «Дом.РФ». В качестве позитивного фактора Мария Волик из «Эксперт РА» указала увеличение лимитов по семейной ипотеке до 8,6 млрд руб., что также поможет поддерживать продажи в 2025-м.
Во-вторых, застройщики будут предлагать различные стимулы для покупки квартир — скидки, рассрочки и ипотечные схемы. Хотя с планируемым введением ипотечного стандарта использовать такие инструменты будет сложнее, указывают эксперты.
Влияние на спрос на новостройки в следующем году смогут оказать покупатели, связанные с оборонным комплексом или непосредственно с армией, считает Александр Цыганов. «На сегодня у них есть средства и потребность улучшения жилищных условий», — пояснил эксперт. Кроме того, все еще остается инвестиционный спрос на квартиры, который особенно актуален в период нестабильности и непредсказуемости экономики, добавила представитель «Эксперт РА».
Что будет с ценами на новостройки в 2025-м
По предварительным итогам 2024 года цены на новостройки в России выросли в среднем на 8,7%, что примерно соответствует уровню инфляции (8,2%). В следующем году умеренный рост цен на новостройки сохранится, несмотря на прогнозируемое снижение продаж. В «Дом.РФ» прогнозируют рост цен на новостройки в пределах инфляции и в 2025-м. Похожее мнение высказала представитель «Эксперт РА». «Массового снижения цен в 2025 году ожидать не стоит. Рост цен в текущих макроэкономических условиях замедляется, и мы будем видеть продолжающийся незначительный рост цен в следующем году как следствие удорожания экономики проектов для застройщиков», — уточнила аналитик.
В то же время эксперты допускают снижение цен на строящееся жилье через скидки. «Точечное снижение и адресные скидки возможны по отдельным проектам и у отдельных застройщиков, но это не станет массовым явлением», — сказал Михаил Гольдберг. «Но в большей степени эти скидки будут носить маркетинговый характер. Поэтому снижения цен на фоне снижения продаж мы также не прогнозируем», — отметила Татьяна Подкидышева.
Александр Цыганов из Финансовой академии в свою очередь допускает прямое снижение цен на новостройки в следующем году. Но речь идет в первую очередь о переоцененных или неудачных проектах — здесь снижение может доходить до 10–20%.
Глобального снижения цен на новостройки в Московском регионе не ждут в «НДВ Супермаркет Недвижимости». Там прогнозируют рост цен на строящееся жилье в пределах 10–18%, что примерно соответствует уровню этого года (рост 0,8–1,5% в месяц). На прямое снижение цен застройщики не пойдут из-за модели финансирования, которая исключает снижение цен, пояснила представитель компании.
Замедление выхода новых проектов
Несмотря на временный спад спроса, предложение в 2025 году сохранится на высоком уровне, но выход новых проектов постепенно будет сокращаться, считают в «Дом.РФ». «Сейчас застройщики уверенно завершают текущие проекты и запускают новые, чтобы сохранить выгодные условия по проектному финансированию: объем строящегося многоквартирного жилья в ноябре обновил исторический рекорд — 119,5 млн кв. м», — указал главный аналитик института жилищного развития. Но с учетом сохранения высоких ставок в течение всего 2025 года стимулы для новых запусков начнут снижаться, что будет иметь отложенный эффект и может сказаться на динамике вводов начиная с 2027 года, добавил он.
Девелоперы в 2025 году будут сокращать вывод новых проектов на рынок, чтобы влиять на цены. «Застройщики при наличии возможности будут придерживать предложение, чтобы влиять на цены и создать иллюзию дефицита», — считает Александр Цыганов. Более того, уже сейчас наблюдается тенденция среди крупных застройщиков по оптимизации земельного банка, в том числе для пополнения ликвидности, отметила Мария Волик.
Активность застройщиков в Московском регионе в 2025-м будет ниже, чем в этом году, согласна Татьяна Подкидышева. «В ситуации снижения спроса многие застройщики отложат запуск новых проектов. Будут выходить только те проекты, которые находятся на документах», — пояснила эксперт. «Но в целом говорить о том, что возникнет дефицит новостроек, не приходится. На рынке новостроек Москвы, включая Новую Москву, и ближнего Подмосковья в реализации находится 4,7 млн кв. м», — указала она.
С рассрочками, но без отделки
Трендом следующего года эксперты называют внедрение новых инструментов продаж и широкое распространение длинных рассрочек с переходом на ипотеку, которые напрямую под запрет стандарта не подпадают. «В 2025 году мы сможем наблюдать попытки запуска новых ипотечных схем, где постараются снизить величину ежемесячного платежа на первое время, но с существенным ростом платежей через несколько лет и с возможным завышением стоимости квартиры. С этим будет, скорее всего, успешно бороться и Банк России», — прогнозирует Александр Цыганов.
Еще один тренд следующего года — рост доли квартир без отделки. «Так как стройматериалы дорожают, то по факту это скрытое удорожание квартиры для покупателя», — пояснила Мария Волик. По ее словам, в следующем году рынку новостроек все большую конкуренцию будет составлять вторичка, где квартиры дешевле и уже почти не растут в цене. «Тот спрос, что останется в новостройках, уже сейчас направлен на покупку готовых квартир или в завершающейся стадии строительства», — добавила эксперт.
Если до отмены льготной ипотеки рынок мог поглотить почти любое предложение, то сейчас парадигма меняется, указал Михаил Гольдберг. «Начинается непростой переходный период, когда девелоперы будут достраивать начатые проекты, но к запуску новых будут подходить более внимательно. Темпы роста цен будут замедляться, а конкуренция начнется на уровне концепций и философии строящегося жилья», — считает глава аналитического центра «Дом.РФ». «Одновременно застройщикам придется конкурировать за деньги потенциальных покупателей с банками», — добавил он.
Риски банкротств
Среди возможных рисков 2025 года — возможные банкротства застройщиков, а также слияния и поглощения. По мнению экспертов, такие риски за последний год выросли. Это связано с падением продаж и высокой ключевой ставкой. Наивысшие риски несут те застройщики, которые при планировании своей работы сделали ставку исключительно на льготную ипотеку. Ситуация с возможными банкротствами застройщиков напрямую влияет на банки, поскольку они являются главными кредиторами строительства жилья.
«Мы прогнозируем, что будут банкротства, число сделок с торгов будет увеличиваться, хотя эти объекты приходят с лагом на рынок. Поэтому этот тренд мы, скорее всего, увидим в 2026 году. Ожидаем уменьшения среднего чека сделок и, увы, концентрации девелоперских проектов у банков. Банки станут, а некоторые продолжат быть большими девелоперами», — добавил управляющий партнер Ricci Алексей Богданов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»