Дело ценой ₽25 млн: как сохранить квартиру, если ее отбирают через суд

Фото: Andrey_Popov / Shutterstock / FOTODOM

Суд о праве собственности на квартиру — крайняя мера, избежать ее надеется любой собственник недвижимости. Поэтому каждый такой случай привлекает повышенное внимание: хочется понять, где ошибся покупатель жилья, и не повторять этих ошибок. Недавнее дело в Московской области началось как кинодрама: женщина обнаружила в почтовом ящике иск от крупной компании, которая намеревалась отнять честно приобретенную ею квартиру стоимостью 25 млн руб. Дальнейшие события напоминают детективную историю, в которой победу в сложном деле удалось одержать всего за одно заседание суда.

Знакомимся с необычным кейсом и выясняем, какие еще риски поджидают покупателей квартир как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

Новостройка и ее собственники

Приобретая квартиру от застройщика, покупатель рассчитывает на то, что станет первым собственником жилья. Однако так бывает не всегда: девелопер может продать права на квартиры в еще не построенном доме третьим лицам с целью получения денег до завершения строительства.

Так произошло с проектом, который оказался в центре громкого дела. В 2015 году девелопер начал строительство нового квартала и остро нуждался в средствах. Чтобы получить дополнительные инвестиции, компания продала права собственности на 20 квартир крупному юридическому лицу. Ни одна из сторон при этом не использовала мошеннических схем, покупка была полностью чистой.

Незаконные действия начались на другом уровне: один из сотрудников компании-инвестора, которая купила 20 квартир, используя доверенность директора, переписал квартиры на свое юрлицо. Долгое время этот факт оставался неизвестным, но все изменилось в момент банкротства застройщика. Подробный аудит показал, что несколько квартир фактически исчезли — права собственности на них не принадлежали ни девелоперу, ни компании-инвестору.

На недобросовестного сотрудника завели уголовное дело, квартиры признали украденными. Однако он уже успел продать недвижимость. Так в деле появилась собственница квартиры, которая, не зная того, приобрела ворованное жилье. Именно на нее подала в суд компания-инвестор, требуя вернуть принадлежащую ей по праву собственность.

Как объяснили «РБК-Недвижимости» юристы сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2, в такой ситуации риск проигрыша ответчицы в суде велик. Дело в том, что законный владелец имущества имеет все основания затребовать его назад вне зависимости от того, какой была вся цепочка перепродаж. Простой пример: купленная с рук бытовая техника. Если человек приобрел холодильник со всеми документами, а после стало известно, что этот холодильник был украден, суд наверняка обяжет нового владельца вернуть имущество, хотя он совершил честную сделку и даже не знал предшествующую историю холодильника.

Фото: shutterstock

Что предпринять для сохранения квартиры

Если бы собственница квартиры начала отстаивать свое право сохранить недвижимость только в тот момент, когда узнала о предстоящем суде, шансов выиграть дело было бы мало. В этом уверены юристы компании «Метр квадратный», также известной как М2 — именно она стоит за сервисом «Защита сделки». Залогом успешного исхода стало то, что покупатель подготовилась к возможным проблемам заранее.

До того как приобрести квартиру в новостройке, женщина заказала проверку объекта в сервисе «Защита сделки». Юристы М2 тщательно изучили документы и сопутствующие обстоятельства по 20 критериям, после чего выдали заказчику гарантийный сертификат на десять лет. В этом документе говорилось, что квартира рекомендуется к покупке, а право собственности не может быть поставлено под сомнение. В случае если наступает гарантийный случай и право собственности все же кто-то оспорит, юристы М2 обязались бесплатно защитить своего клиента в суде. В случае неудачи компания взяла на себя обязательство вернуть полную стоимость квартиры по договору.

Благодаря тому что женщина приобрела гарантийный сертификат до покупки жилья, квартира сразу оказалась под защитой специалистов М2. Поэтому, обнаружив в почтовом ящике судебный иск, собственница просто позвонила в сервис «Защита сделки». Дальнейшие разбирательства взяли на себя подготовленные юристы М2 с более чем десятилетним опытом.

Как удалось выиграть дело

В процессе работы над иском юристы выяснили: за время строительства дома квартиры в нем пережили порядка пяти-шести переуступок права требования. Причем переход прав не фиксировался в Росреестре, так как до завершения строительства квартир фактически нет, поэтому самостоятельно узнать об этом покупатели не могли.

Юристы «Защиты сделки» собрали доказательства того, что у ответчицы не было злого умысла, то есть она не участвовала в мошеннической цепочке. Доказать добросовестность удалось в первую очередь благодаря отсутствию какой-либо связи между первоначальным мошенничеством и финальной куплей-продажей. Заказанные юристами выписки продемонстрировали суду: клиентка не знала и не могла знать о том, что с квартирой было что-то не так.

Вторым обстоятельством, которое помогло владелице жилья, был тот факт, что на момент возможного мошенничества квартиры физически не существовало. С точки зрения закона бывший сотрудник компании украл не квартиру, а права на нее. На нематериальные объекты не распространяются нормы права, диктующие незамедлительный возврат украденной собственности.

Значимым аргументом для суда стала покупка квартиры по безналичному расчету. Юристы М2 рекомендуют расплачиваться за столь крупные покупки только банковским переводом, так как наличные деньги намного сложнее отследить. Запрос выписки по счету из банка показал, что ответчица действительно приобрела квартиру, потратив собственные деньги, а значит, не была частью мошеннической схемы.

В результате суд принял решение в пользу женщины, причем всего за одно заседание. Компания-истец не смогла отнять у нее квартиру и продолжила разбирательства со своим бывшим сотрудником, которого обязали вернуть более ₽200 млн.

Фото: shutterstock

Другие угрозы

Еще один сценарий, при котором новый собственник может лишиться недвижимости, — банкротство продавца. С таким кейсом юристы сервиса «Защиты сделки» от М2 столкнулись в 2022 году. Семейная пара собиралась приобрести таунхаус и, чтобы обезопасить покупку, решила воспользоваться «Защитой сделки». Покупатели заключили сделку с сервисом М2, благодаря чему юристы «Метра квадратного» выдали клиентам гарантийный сертификат на десять лет. Этот документ подтверждал, что в случае любых претензий команда М2 подключится к отстаиванию прав собственников и при необходимости защитит их интересы в суде.

Риск реализовался: вскоре после приобретения таунхауса выяснилось, что застройщик, который возвел коттеджный поселок, признал себя банкротом. Правда, между возведением объекта и банкротством произошло несколько переходов прав собственности, семейная пара приобретала таунхаус совсем у другой компании. Это должно было защитить покупателей от суда, однако здесь в деле появились новые обстоятельства. Компания, еще в 2015-м выкупившая права на таунхаусы у застройщика, оказалась с ним аффилирована. На этом основании конкурсный управляющий решил оспорить сделку 2015 года. У суда попросили восстановить срок давности — в этом случае семейная пара могла бы лишиться добросовестно купленного таунхауса.

В рамках дела о банкротстве на все таунхаусы в поселке наложили запрет на регистрационные действия, что блокировало право распоряжаться имуществом для всех собственников недвижимости в этом поселке. Юристы сервиса «Защита сделки» доказали в суде, что срок давности оспаривания сделки истек, а право собственности переходило несколько раз. В результате суд принял доводы и снял ограничения. На тот момент клиент М2 стал единственным владельцем таунхауса в этом поселке, кто смог отстоять свои права в суде. Остальные собственники продолжили судиться за право распоряжаться своим имуществом.

Важно, что покупателей вторички может ждать не меньше трудностей. Легко оспорить сделку в суде, если выяснится, что у квартиры есть несогласный с продажей супруг, невыделенные детские доли или продавца признают недееспособным. Оспаривание подобных претензий в суде — процесс долгий и далеко не всегда успешный. Суд в таких случаях часто становится на сторону истца, а новый владелец квартиры останется и без денег, и без жилья.

Фото: shutterstock

3 способа защитить сделку

Риски возникают не только при покупке недвижимости на первичном рынке, как в двух примерах выше. Подчас даже больше непредсказуемых ситуаций можно обнаружить при сделках со вторичным жильем. Здесь добавляются десятки дополнительных факторов, которые сложно учесть: «забытые» наследники, несогласные супруги, банкротство продавца, невыделенные детские доли и многое другое. Вот три рекомендации о том, как можно обезопасить покупку квартиры или дома на вторичном рынке.

• Рассчитываться безналично

Значительно больше доверия вызывает покупка по безналичному расчету. Она поможет доказать, что новый собственник действительно потратил деньги и не был замешан в махинациях с недвижимостью. Расчет наличными отследить практически невозможно, поэтому суд не так охотно рассматривает такой способ в качестве доказательства добропорядочности владельца. Часто покупателям советуют оформить расписку о получении продавцом средств, чтобы затем этот документ послужил доказательством расчетов. Юристы М2 не согласны с такой рекомендацией: эксперты платформы предупреждают, что такую расписку нельзя назвать официальным документом, а потому суд может не принять ее во внимание. Банковский документ, в отличие от расписки, проигнорировать не получится.

• Проверить квартиру

Эксперты рынка недвижимости регулярно напоминают о том, как важно проводить проверку недвижимости перед ее покупкой. Однако опыт показывает, что просто прочесть документы и убедиться в корректности выписки из ЕГРН недостаточно: некоторые нюансы невозможно заметить без помощи профессионалов. Поэтому перед покупкой лучше заказать проверку квартиры с отчетом в письменном виде — таком, как делает сервис «Защита сделки» от М2. Он оценивает риски приобретения недвижимости сразу по 20 параметрам. Если потребуется обратиться в суд, подобный документ станет серьезным преимуществом.

• Обезопасить сделку

Чтобы быть уверенным, что квартиру не заберут по решению суда, разумно обратиться к экспертам сервиса «Защита сделки» от М2 и обезопасить свою покупку.

Взаимодействовать с сервисом предельно просто. Нужно создать заявку на проверку объекта и прикрепить необходимые документы. Юристы проверят объект и продавца, выдадут отчет и заключение, рекомендован ли объект к покупке. После сделки покупатель получит гарантийный сертификат, действующий от десяти до 30 лет в зависимости от выбранного тарифа. Если в этот срок кто-то попытается оспорить сделку, юристы М2 бесплатно защитят собственника в суде. А в случае проигрыша возместят владельцу недвижимости ее полную стоимость без дополнительных условий.

Сервис «Защита сделки» делает покупку недвижимости полностью безопасной и сопровождает клиента на каждом этапе: от составления правильного договора купли-продажи до суда, если таковой произойдет. При этом проверка объекта и собственности минимизирует вероятность разбирательств. Так, юристы М2 защитили более 15 тыс. сделок с недвижимостью, до суда из них дошло три случая — все их удалось выиграть: собственники сохранили законно купленные квартиры.

Важное условие работы сервиса: в случае неудачи в суде пострадавшему вернут полную стоимость недвижимости по договору без каких-либо оговорок и ограничений. И в этом ключевое преимущество «Защиты сделки», которое позволяет не переживать о скрытых рисках и возможных неожиданностях с предысторией приобретаемой недвижимости. Кстати, получить сертификат защиты можно не только на квартиру, но и на комнату, долю, апартаменты, дом или земельный участок.

Реклама. ООО «Экосистема недвижимости М2», erid: F7NfYUJCUneP5zY13qxD