Распроданность новостроек упала. Какие риски грозят рынку жилья
Распроданность квартир в новостройках за последний год упала с 35% на конец 2023 года до 31% на конец 2024 года, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Однако на основании только этого делать выводы о состоянии рынка новостроек нельзя, предупреждают эксперты. Для корректной оценки есть другие показатели.
Дефицит или избыток новостроек. Как оценить
Нередко по доле уже проданного жилья оценивают, насколько объем жилищного строительства соответствует текущим возможностям населения приобрести квартиры в новостройках. Или по обратному показателю — объему еще не реализованных квадратных метров. Однако этот подход неидеален.
«Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как «затоваренность» рынка, что не совсем корректно. Зачастую основные запасы нереализованного жилья сосредоточены на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью строительной готовности наблюдается даже некоторый дефицит предложения», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Поэтому ориентируясь лишь на долю проданного жилья среди всего строящегося, правильные выводы не сделаешь.
Чтобы избежать подобной ошибки, применяют другой маркер рынка — соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию). «Этот показатель позволяет учитывать стадию строительства при анализе структуры предложения новостроек, а следовательно — делать более корректные выводы о текущей ситуации на жилищном рынке», — поясняет эксперт.
Соотношение распроданности к строительной готовности выражается в процентах.
- 70-80% является маркером идеально сбалансированного состояния рынка новостроек. Этот диапазон означает, что нет ни дефицита строящегося жилья, ни его избытка, поясняет Михаил Гольдберг.
- 60-70% у экспертов тоже не вызывает опасений. Он чуть ниже идеального, но не является критическим, говорят в «Дом.РФ».
- 80% и выше означают, что есть риск недостатка предложения на рынке новостроек. Чем выше этот показатель (в силу методики вычисления он может и превысить 100%), тем существеннее риск дефицита новостроек, говорят эксперты.
- 60% и ниже означают наличие рисков затоваренности рынка: новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрети покупатели. Чем ниже показатель, тем выше этот риск.
Регионы, где слишком мало или переизбыток новостроек
Состояние рынка новостроек по России в целом сейчас находится в идеально сбалансированном состоянии — соотношение распроданности к строительной готовности по стране в целом составляет 76%, утверждают в «Дом.РФ». Нынешнее значение показателя даже лучше, чем год назад. Тогда он составлял 89% и означал недостаток строящегося по стране жилья.
Однако по регионам ситуация разная. Примерно в 47% регионов с большим объемом строящегося жилья (более 1 млн кв. м единовременно) риски избытка или недостатка новостроек сейчас отсутствуют, следует из данных ЕИСЖС. Однако в остальных 53% такие риски есть.
В 15% регионов с большим объемом строительства выявлены риски избытка новостроек. Риски затоваренности есть:
- в Калининградской области;
- в Воронежской области;
- в Челябинской области;
- в Краснодарском крае.
38% регионов, где строится много жилья, находятся в зоне риска недостатка предложения в новостройках. Самые высокие риски дефицита предложения:
- в Нижегородской области;
- в Москве;
- в Крыму;
- в Свердловской области.
Также риски нехватки первичного жилья имеются в Санкт-Петербурге, Рязанской и Ростовской областях, Хабаровском и Ставропольском краях и в Удмуртии.
Рейтинг регионов с большим объемом строительством по сбалансированности рынка новостроек (наличию или отсутствию избытка или дефицита проектов)
