С депозитов в квартиры: как вклады россиян могут повлиять на рынок жилья

Фото: Владимир Гердо / ТАСС

Высокая ключевая ставка Банка России не только привела к охлаждению спроса на рынке ипотеки и жилья, но и усилила тренд на сбережение. По оценкам ЦБ, за прошлый год средства россиян в банках выросли на 11,9 трлн руб., до 57,5 трлн руб.

В будущем часть средств с депозитов может перейти на рынок жилья. Разбираемся, когда это может произойти и какая доля средств с депозитов может быть инвестирована в жилье.

Какая часть с вкладов перейдет в жилье

На рынок жилья с депозитов, по оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», могут перейти от 5 трлн до 13 трлн руб. Этот процесс может занять около двух лет. Для сравнения, в 2024 году россияне вложили в покупку жилья 14,4 трлн руб., а в 2023 году — почти 18 трлн руб.

По оценкам «Дом.РФ», рынок жилья потенциально мог бы рассчитывать на постепенное поступление части средств, размещенных на депозитах в прошлом году сроком на год. «Это около 5 трлн руб. без учета накопленных процентов», — рассказали в аналитическом центре «Дом.РФ». По данным аналитиков, потенциальными покупателями жилья могут стать две группы граждан, чьи деньги размещены на депозитах:

• первая группа — владельцы 2 млн счетов (средний чек — 4,7 млн руб.), обеспечившие 2,8 трлн руб. в приросте депозитов по прошлому году. Согласно оценкам «Дом.РФ», по текущим ценам на первичном рынке (192,3 тыс. руб.) этого достаточно для приобретения 14,5 млн кв. м жилья. Однако на рынок выйдут не все эти средства. «В январе мы совместно с ВЦИОМ провели опрос граждан. Половина опрошенных готовы в текущих условиях направить крупную сумму на покупку недвижимости. Из 2,8 трлн руб. рынок мог бы рассчитывать на 1,4 трлн руб. (7,2 млн кв. м)», — пояснили в аналитическом центре «Дом.РФ»;
• вторая группа — владельцы 10 млн счетов со средним чеком 1,1–1,8 млн руб., которые обеспечили 3,5 трлн руб. прироста по прошлому году. «Но поступление этих средств на рынок недвижимости будет происходить не одномоментно, а постепенно, по мере снижения ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой», — уточнили аналитики.

При этом самая многочисленная группа (95,5% депозитов), по данным Агентства по страхованию вкладов (АСВ), — это счета и вклады до 1 млн руб. «Эта группа обеспечила 1,6 трлн руб. прироста годовых депозитов в прошлом году. Эта сумма останется на вкладах или уйдет на покрытие иных расходов граждан», — считают в институте жилищного развития.

Почти 32% всех средств на депозитах составляют вклады свыше 10 млн руб. Это всего 0,3 млн счетов, или 0,1% счетов, указывают в «Дом.РФ». Но у таких вкладчиков, как правило, нет потребности в улучшении жилищных условий, отмечают там. «Покупка недвижимости для этой категории граждан зачастую преследует инвестиционные цели. Однако текущая рыночная конъюнктура позволяет им диверсифицировать инвестиционный портфель по другим инструментам, рассчитывая на больший доход в среднесрочной перспективе», — пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Аналитики Ricci допускают, что на рынок жилья может перейти до 8,5 трлн руб. «За последние годы доля сбережений, направляемая в недвижимость, составляла 10–20% от общего объема накоплений. Взяв среднее значение в 15%, можно сделать вывод, что потенциально в недвижимость может быть инвестировано около 8,5 трлн руб.», — пояснила партнер, директор департамента жилой недвижимости Ricci Екатерина Ломтева.

Однако эта оценка может варьироваться в зависимости от ситуации с ипотечным кредитованием и от динамики цен на недвижимость. «В случае снижения процентных ставок по ипотеке спрос на жилье может вырасти, как и если цены на жилье начнут расти, то это может стимулировать инвестиции», — уточнила эксперт.

Согласно прогнозам Nikoliers, около 22 трлн руб. с депозитов физлиц с 2027 года могут быть направлены на покупку недвижимости (коммерческой и жилой). «Из них от 9 трлн до 13 трлн руб. могут быть проинвестированы в жилье», — уточнили аналитики Nikoliers.

Управляющий директор NF DOM Наталья Сазонова в свою очередь не ожидает массового перетока средств с депозитов на рынок жилья как раз из-за того, что большинство вкладов (95,5%) приходится на сбережения до 1 млн руб. «Этого недостаточно для первоначального взноса даже в регионах», — пояснила Сазонова.

По мнению эксперта, в Московском регионе это влияние будет менее заметным из-за высоких цен. «Для этого рассмотрим наиболее доступный сегмент первичного рынка — квартиры комфорт-класса в Новой Москве. При первоначальном взносе по ипотеке 30% и средней стоимости однокомнатной квартиры в размере 10,3 млн руб. жилье в ипотеку смогут себе позволить 0,7% вкладчиков. Без ипотеки — лишь 0,1% физических лиц с вкладами», — привели расчеты в NF DOM.

Когда деньги с депозитов перейдут в недвижимость

Основной фактор перехода средств с депозитов на рынок жилья — это снижение ключевой ставки, как следствие — сокращение ставок по депозитам и кредитам. Начаться этот процесс может в следующем году.

По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ», платежеспособный спрос с вкладов будет перетекать на рынок недвижимости по мере снижения ставок. «По прогнозам ЦБ, нормализация денежно-кредитной политики начнется с 2026 года, когда ключевая ставка снизится до 13–14%», — пояснил Михаил Гольдберг.

Похожую точку зрения высказала директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. «По базовому прогнозу ЦБ, высокая ключевая ставка сохранится в течение 2025 года ввиду борьбы регулятора с ускоренными темпами инфляции. Однако в 2026 году ее уровень может начать снижение, что может повлечь активизацию спроса на рынке жилой недвижимости России», — считает Анна Мурмуридис.

По словам директора департамента жилой недвижимости Ricci, переток средств с депозитов на рынок жилья может быть запущен, если произойдут какие-либо из следующих событий:

• снижение ключевой ставки ЦБ, в итоге банковские вклады станут менее привлекательны;
• рост инфляции, который снизит доходность банковских вкладов;
• улучшение экономической ситуации и рост доходов населения.

«При наличии одного или двух из этих триггеров переход может начаться уже в 2025 году», — считает Екатерина Ломтева. При этом переток средств не происходит быстро. «Данные процессы имеют волнообразный характер, поскольку никто не может предсказать, что будет с макроэкономикой или на рынке жилья через месяц или квартал. Поэтому данный процесс может занять от года до двух лет», — уточнила эксперт.

Из депозита в кредит

Перетекание средств в первую очередь будет проходить на рынок ипотеки. По оценкам Ricci, около 80% средств может уйти на ипотеку/рассрочку, а оставшаяся часть — на 100%-ную оплату. Это связано с тем, что большая часть депозитов приходится на небольшие суммы, пояснила Екатерина Ломтева.

По мнению Наталии Сазоновой, влияние перетока средств на рынок новостроек может быть более заметным. «Поскольку именно на первичном рынке действует программа семейной ипотеки, а в некоторых регионах и другие льготные программы», — пояснила эксперт. Кроме того, девелоперы традиционно предлагают различные программы рассрочек и скидок, добавила она. Похожую точку зрения высказала представитель Ricci. «Наиболее заметным будет переход средств в новостройки, поскольку девелоперы традиционно предоставляют скидочные программы и программы рассрочки, а квартиры обладают 100%-ной юридической чистотой», — уточнила она.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что средства с депозитов в первую очередь перейдут на вторичный рынок, поскольку сейчас такая покупка осложнена высокими ставками. «При этом новостройки будут приобретаться на некредитные средства в случае, если покупатель не подпадает под условия действующих льготных программ», — уточнила эксперт. Аналитики «Дом.РФ» также полагают, что спросом будет пользоваться вторичный рынок — из-за разрыва цен с рынком новостроек этот сегмент для покупателей выглядит более привлекательным.

Оживление спроса и рост цен

Перетекание средств с вкладов в недвижимость наряду со снижением ключевой ставки и возвращением доступной массовой ипотеки приведет к оживлению рынка жилья. «При снижении рыночных ставок по ипотеке хотя бы до 12–14% можно ожидать роста спроса и, соответственно, изменения ценовой динамики», — считает Наталья Сазонова. При этом спрос начнет восстанавливаться еще до того, как ипотека вновь станет массово доступной, пояснила эксперт.

По оценкам Ricci, спрос может вырасти в среднем на 10–20% в зависимости от региона и сегмента, а цены — на 15–25% в течение одного-двух лет. «В крупных городах рост цен будет ближе к верхней границе, а возможно, и больше этого диапазона», — пояснила представитель компании. «Кроме того, возможен перегрев рынка в случае более быстрого роста цен, чем в среднем по экономике», — добавила она.

Среди долгосрочных последствий эксперты называют стабилизацию рынка после первоначального роста. «Таким образом, переток средств с вкладов может стать значительным драйвером роста спроса и цен на рынке жилья, но масштаб и продолжительность этого роста будут зависеть от множества факторов», — заключила Екатерина Ломтева.