РБК назвал крупнейших девелоперов офисной недвижимости 2024 года
Аналитики «РБК Исследования рынков» опубликовали очередной годовой рейтинг девелоперских компаний, занимающихся продажей либо сдачей в аренду офисных помещений на территории России. Лидерами рейтинга, который традиционно состоит из двух частей, по итогам 2024 года стали девелоперская компания Stone (в сегменте продаж) и O1 Properties (в сегменте сдачи офисной недвижимости в аренду). В целом тройка лидеров в обоих сегментах остается неизменной последние два года, ее формируют профессиональные офисные игроки. Однако стоит отметить, что число участников рейтинга ежегодно растет. Рассмотрим основные тренды двух частей рейтинга девелоперов офисной недвижимости.
Крупнейшие продавцы офисов
Безоговорочным лидером в сегменте продаж офисной недвижимости третий год подряд (по результатам 2022–2024 годов) остается Stone с итоговым баллом 90,8 из 100 (методику составления рейтинга см. ниже), тогда как у ближайшего преследователя — MR Group — результат составил 36,2 балла. Существенный разрыв объясняется высокими показателями лидера по итогам 2024 года и планами на 2025 год. В частности, Stone лидирует по совокупности факторов:
- продажам офисной недвижимости (реализовано 133 тыс. кв. м, что на 30% больше, чем годом ранее);
- текущим объемам офисов в продаже (на январь 2025 года в экспонировании находилось более 200 тыс. кв. м офисных помещений, представленных как небольшими блоками, так и зданиями целиком);
- по стартам новых проектов в течение года (6 новых БЦ суммарной арендопригодной площадью 291 тыс. кв. м. Ближайший конкурент лидера — ГК «ПИК» — вывел в продажи два проекта площадью в 50 тыс. кв. м).
В рейтинге также оценивались разноформатность линейки площадей, системный запуск новых проектов, планомерный объем ввода офисов и уровень их заполняемости.
ДДУ против ДКПБВ
В рамках рейтинга 2024 года эксперты «РБК Исследования рынков» исследовали типы договоров, используемых при совершении сделок купли-продажи офисной недвижимости. Согласно полученным результатам, среди компаний, предоставивших и разрешивших публиковать соответствующую информацию, договоры долевого участия (ДДУ) использует только Pioneer. По договорам купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) в 2024 году 100% сделок совершили компании Stone, MR Group и «ПроГород», что составляет до 90% проектного объема офисного рынка Москвы.
Отметим, что Stone уступает по объему продаж совместному проекту «ПроГорода» и MR Group — МФК Slava 4, общая площадь которого составляет 144 тыс. кв. м. В июле 2024 года стало известно, что все офисные площади в рамках проекта Slava приобрел под штаб-квартиру Банк России. Кроме того, MR Group лидирует по заявленному вводу в эксплуатацию офисной недвижимости в 2025–2030 годах — компания планирует сдать в эксплуатацию порядка 1,3 млн кв. м офисов. У Stone данный показатель составляет около 900 тыс. кв. м без учета перспективных проектов.
В топ-7 рейтинга РБК также представлены девелоперы «ПроГород», Coldy, ПИК и Sminex.
Лидер рейтинга РБК 2021 года — ГК Pioneer — в 2024-м занял третью строчку. Составители рейтинга объясняют это смещением фокуса девелопера на жилые проекты (у девелопера в 2024 году были открыты продажи в одном корпусе площадью 18 тыс. кв. м строящегося бизнес-парка). Однако Pioneer лидирует по объемам ввода офисов в 2023–2024 годах (общая площадь объектов в сумме составила 104,8 тыс. кв. м). На втором месте расположился девелопер Stone, который в 2024 году ввел в эксплуатацию вторую очередь офисного квартала Stone Towers (Tower B, Tower C) площадью 65,5 тыс. кв. м. Третье место с заметным отрывом (6,2 тыс. кв. м) занимает компания «Бизнес-Недвижимость».
География офисных объектов
В рамках новой волны рейтинга появился еще один показатель — география офисных объектов, расширение которой демонстрирует динамичное развитие рынка и формирование новых деловых кластеров в районах с высокой транспортной доступностью и в окружении сложившейся жилой застройки. Максимально широкая география присутствия среди конкурентов в 2024 году представлена у Stone — 13 объектов в восьми районах столицы. Стоит отметить, что единственным девелопером с объектами не только в столичном регионе стала компания «Галс-Девелопмент»: четыре объекта компании представлены в Москве и один в Санкт-Петербурге.
Крупнейшие арендодатели офисов
В сегменте сдачи офисной недвижимости в аренду безоговорочное лидерство сохраняется за инвестиционной компанией O1 Properties. По итогам 2024 года компания владеет совокупной общей площадью (GBA) 718 тыс. кв. м, 582 тыс. кв. м из которых являются арендопригодными (GLA). По данным аналитиков «РБК Исследования рынков», в 2024 году O1 Properties в среднем сдавала арендаторам около 522 тыс. кв. м арендопригодных площадей, то есть порядка 90%.
Ближайшим преследователем по объему сдаваемой в аренду недвижимости оказалась компания «Галс-Девелопмент» — 406,4 тыс. и 235 тыс. кв. м общей и арендопригодной площади соответственно. Отметим, что «Галс-Девелопмент» — одна из немногих компаний, которая активно работает на рынке аренды строящейся недвижимости и при сохранении текущих темпов продолжит укреплять свои позиции в сегменте. Во втором полугодии 2024 года компания «Галс-Девелопмент» сдала в аренду 114,6 тыс. кв. м. Все арендопригодные площади в действующих офисных объектах девелопера были законтрактованы, а также крупнейшей сделкой еще на этапе строительства стала аренда бизнес-центра Dubinin’Sky. Второе место с относительно небольшим отрывом заняла O1 Properties — 90 тыс. кв. м. Стоит отметить, что компания работает только с текущим фондом и не наращивает портфель арендопригодной площади.
Третье место в сегменте аренды заняла «Корпорация А.Н.Д.» с объемом арендопригодных площадей в размере около 242 тыс. кв. м, из которых 93% сдано в аренду. При этом максимальная заполненность арендаторами наблюдается у девелопера Metrika Investments — 100% от всех арендопригодных площадей, а сама компания занимает пятое место в рейтинге по объемам сдачи в аренду офисной недвижимости.
Итоговый рейтинг ведущих девелоперов офисной недвижимости 2024 года