Кого собственнику нельзя или сложно выписать из квартиры
Бывают ситуации, когда хозяин жилья не сможет снять с регистрации человека, который не является собственником доли, но прописан в квартире. Например, если человек является иждивенцем или пункт о невозможности выписки прописан в брачном договоре. Рассказываем, в каких случаях выписать из квартиры человека невозможно или очень сложно.
Содержание
Эксперты в статье:
- Алексей Головченко, управляющий партнер ООО «Юридическая компания «ЭНСО»;
- Артем Яблоков, адвокат, партнер консалтинговой компании «Братья Яблоковы»;
- Олег Дубинин, управляющий партнер консалтинговой компании «Дубинин & партнеры», член Ассоциации юристов России.
Несовершеннолетние
Согласно закону, несовершеннолетнего можно выселить из квартиры по желанию родителей или решению суда. При этом права ребенка на жилое помещение следуют правам родителей (ст. 292 Гражданского кодекса и п. 2 ст. 54 Семейного кодекса). Таким образом, выписать ребенка из квартиры можно только с согласия родителей, а также если сами родители после продажи выписываются из квартиры, говорит Артем Яблоков.
Любое снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета контролируется органами опеки. Если несовершеннолетний имеет регистрацию, но не владеет долей в праве собственности на жилое помещение, то его можно выписать только через суд. Но для этого обязательно нужно представить доказательства о наличии у него другого места жительства с родителями. При этом жилищные условия несовершеннолетнего не должны быть ухудшены, объясняет Алексей Головченко.
Эксперты поясняют, что дети могут быть выписаны из квартиры в следующих случаях:
- оба родителя предоставили документы о переезде в лучшие жилищные условия;
- достижение ребенком 18 лет;
- ребенок был зарегистрирован в квартире фиктивно.
Несовершеннолетние без попечения родителей
Согласно ст. 155.3 Семейного кодекса, дети, которые остались без попечения родителей и живут в детском доме или другом учреждении по решению органов опеки, охраняются законом от возможного выселения из жилья, где прописаны, поясняет Артем Яблоков.
Для того чтобы снять детей без родительского попечения с регистрационного учета, необходимо обратиться в территориальные органы опеки и попечительства. По итогам рассмотрения обращения будет либо составлен акт о выселении, либо, что вероятнее всего, вынесен отказ, говорит Алексей Головченко.
Отказавшиеся от приватизации жилья
По действующему законодательству, гражданин, который прописан в квартире, но отказался от участия в ее приватизации, сохраняет бессрочное право пользования этим жилым помещением. Он будет иметь такое право, даже если перестал быть членом семьи собственника жилья, объясняет Олег Дубинин.
Бывшие супруги
По действующему законодательству (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса), если семейные отношения с собственником жилого помещения прекратились, то право пользования им за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, «если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». В этом случае речь идет о брачном контракте или ином соглашении, где прописана возможность проживания супруга в квартире даже после развода, говорит Алексей Головченко.
Пропавшие без вести
Если гражданин признан пропавшим без вести, выселение возможно только путем подачи иска в суд об утрате им права пользования. В случае положительного решения надо обратиться в Росреестр для изменения прав на жилую площадь, поясняет Артем Яблоков. Но если гражданин был ошибочно признан пропавшим без вести и через какое-то время появился, то его право на проживание в квартире будет восстановлено, предупреждает эксперт.
Иждивенцы
Эксперты замечают, что в действующем российском законодательстве нет единого термина «иждивенец». Этот термин используется как в праве социального обеспечения, так и в семейном и наследственном праве. Критерии признания иждивенцем четко не определены, это оценивает суд или другие компетентные органы.
Однако в Семейном кодексе есть положения о том, что одни члены семьи должны содержать других — несовершеннолетних и нетрудоспособных, а иждивение — один из юридических фактов, который может быть установлен в судебном порядке. В правоприменительной практике в вопросе регистрации в жилых помещениях к иждивенцам относятся:
- несовершеннолетние дети (внуки, братья, сестры). Они априори считаются иждивенцами родителей, опекунов или попечителей;
- родители (мужчины от 65 лет, женщины от 60 лет);
- супруг пенсионного возраста;
- другие родственники с инвалидностью вне зависимости от возраста.
Алексей Головченко объясняет, что выписать иждивенца из жилого помещения можно только в следующих случаях:
- по решению суда по иску о выселении;
- при признании жилищных условий непригодными;
- при добровольном согласии иждивенца на смену жилья;
- при прекращении права собственности по другим основаниям, определенным законом.
Внесенные в завещание
Эксперты поясняют, что в этом случае речь идет о ситуации, когда возможность проживания в квартире была предусмотрена покойным собственником и прописана в завещании (ст. 1137 Гражданского кодекса). Наследник не сможет выписать такого человека из квартиры, поскольку внесенные в завещание имеют право на регистрацию в жилом помещении.
Как обезопасить себя при покупке жилья
Необходимо детально прописывать условия договора, например внести пункт о больших штрафных санкциях за предоставление недостоверной информации. Также очень внимательно надо просматривать все документы от продавца. Ознакомиться надо не просто с выпиской из домовой книги, а получить от продавца справку о регистрации по форме 9, которая покажет, кто и на каком основании ранее был зарегистрирован и на каком основании снят с учета, советует Олег Дубинин.
Этот документ значительно снизит риски и может позволить узнать, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь, добавляет Артем Яблоков. По словам эксперта, также необходимо проверить основание права собственности, более рискованными из которых считаются наследование или дарение. Также надо ознакомиться с историей сделок с недвижимостью, частые перепродажи свидетельствуют о возможном выводе активов, возможной легализации незаконно полученного имущества, предупреждает Яблоков.
«Обычный покупатель не всегда может самостоятельно найти и правильно оценить полученную информацию. Поэтому для безопасности лучше обратиться к юристу, который проверит чистоту грядущей сделки», — резюмирует Олег Дубинин.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
