В Москве дефицит офисных площадей. Где искать объект для инвестиций
В 2024 году на офисном рынке Москвы сформировался дефицит высококлассных современных площадей. Вместе с экспертами разбираемся в причинах и оцениваем инвестиционный потенциал тех редких объектов, которые выводятся на рынок девелоперами.
Предложение на историческом минимуме
Главный тренд 2024 года — дефицит предложения качественных офисных помещений как для покупки, так и для аренды — сохраняется и в первом квартале 2025-го.
По данным аналитиков консалтинговых компаний, доля пустующих помещений находится на минимальном уровне. Так, эксперты CMWP отмечают, что в конце 2024 года этот показатель составлял порядка 4,8–4,9% — самый низкий уровень за последние 17 лет.
Причина такого рекорда — активный спрос при ограниченном предложении, отмечают эксперты рынка. «Объекты вводятся в эксплуатацию полностью или частично занятыми — 80% площадей нового строительства на момент ввода было уже реализовано», — прокомментировала ситуацию, которая сложилась в офисном сегменте к началу 2025 года, директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Дефицит качественных объектов на столичном рынке отмечает и партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. Особенно остро ощущается нехватка крупных офисных блоков, подчеркивает эксперт. По оценке NF Group, в конце 2024 года лишь 4% всего предложения приходилось на лоты площадью свыше 5 тыс. кв. м. «Эти объекты расположены в разных районах города, что затрудняет возможность аренды нескольких крупных блоков в одной локации», — пояснила Мария Зимина.
Особенно заметна нехватка свободных площадей в ключевых деловых районах — в первую очередь в Ленинградском, Центральном и Москва-Сити. Так, по данным IBC Real Estate, в феврале 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку Москвы составила 26,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без НДС и OPEX) — на 16% выше итогов февраля 2024-го. Но в самых востребованных локациях и уровень ставок, и динамика их роста значительно выше, чем в среднем по рынку, указывают аналитики компании. Так, показатель Ленинградского коридора за год вырос на 31% и достигает 47 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «В условиях острого дефицита готовых к въезду офисных площадей в 2025 году ожидается дальнейшее повышение ставок аренды. Наиболее сильный рост ожидается в районах с острым дефицитом качественного предложения, таких как Москва-Сити, Ленинградский коридор и других», — прогнозируют в IBC Real Estate.
Новый проект в перспективном деловом районе — БЦ «Октябрьское поле»
В конце 2024 года застройщик «РГ-Девелопмент» ввел в эксплуатацию новый современный бизнес-центр «Октябрьское поле». Это готовое восьмиэтажное здание с современными инженерными системами и просторным подземным паркингом. Первый этаж бизнес-центра занимают современная зона лобби и ресепшен, ресторан, торговые и сервисные точки.
Этажи со второго по восьмой отведены под офисы. Площадь типового этажа — 1,1 тыс. кв. м, при этом приобрести площади в проекте можно поэтажно. Инвесторам также доступны компактные лоты — коммерческие помещения на первом этаже.
Пространство бизнес-центра продумано так, чтобы разместиться с комфортом могли и крупные корпорации, и небольшие стартапы. Планировки БЦ «Октябрьское поле» отличаются высокой адаптивностью: здесь можно организовать open space, внедрить блочную кабинетную систему или применить гибкие рабочие решения. Глубина помещений до 17 м позволяет организовать комфортный и функциональный офис. Высокие потолки и панорамное остекление не только визуально расширяют пространство, но и наполняют его светом, что особенно важно для продуктивной работы.
Бизнес-центр «Октябрьское поле» задумывался не только как центр деловой активности района, его яркая футуристическая архитектура подчеркивает самобытный и динамичный характер сложившейся застройки, обогащая визуальное впечатление от локации. В числе сильных сторон проекта также удобная транспортная доступность и близость к Ленинградскому деловому коридору. Кроме того, в районе Щукино строится Рублево-Архангельская линия и в ближайшее время транспортная доступность локации дополнительно улучшится. В сочетании со статусной архитектурой и адаптивными планировочными возможностями эти факторы гарантируют БЦ «Октябрьское поле» повышенный интерес покупателей и арендаторов.
Выход на рынок нового БЦ особенно интересен крупным инвесторам, для которых важны ликвидность активов, надежность и отсутствие высоких рисков. Коммерческая недвижимость обеспечивает стабильный денежный поток за счет арендных платежей, которые ежегодно индексируются и обеспечивают рост денежной доходности инвестора во времени. Годовая доходность некоторых проектов с удачной локацией и концепцией может доходить до 20%.
Каким будет 2025 год для офисного рынка
В перспективе ставки продолжат расти, прогнозируют эксперты. По некоторым оценкам, средняя арендная ставка в 2025-м увеличится более чем на 25%, а в наиболее востребованных локациях (Москва-Сити, Ленинградский коридор) можно ожидать и более выраженного роста. Стоит отметить, что средняя стоимость покупки офисной недвижимости растет не так сильно. Это дополнительно стимулирует некоторые компании отказаться от арендной стратегии в пользу покупки собственных площадей. «Все больше компаний предпочитают покупать офисные помещения, а не арендовать их. Эта стратегия имеет множество преимуществ: собственный офис в новом здании становится активом компании, который со временем увеличивает свою стоимость; компания может избавиться от постоянных расходов на аренду; существует возможность проводить ремонт и обустройство помещений по своему усмотрению; отсутствует риск досрочного расторжения договора арендодателем», — рассказывает Татьяна Тихонова, генеральный директор компании «РГ-Девелопмент». Этот тренд отмечают и другие участники рынка — эксперты NF Group, IBC Real Estate, Core.XP.
Кроме того, напоминает Мария Зимина, в офисном сегменте сейчас сосредоточен активный инвестиционный спрос. «Для части инвесторов, рассматривавших вложения в жилую недвижимость, именно офисные объекты стали альтернативой, обеспечивающей стабильную доходность. При этом ограниченный объем спекулятивного предложения приводит к тому, что большая часть площадей раскупается еще до ввода в эксплуатацию», — подчеркивает эксперт.
«В новых проектах к моменту ввода в эксплуатацию значительная часть помещений уже законтрактована либо объект строится под конкретного покупателя. Поэтому старт продаж бизнес-центра «Октябрьское поле» можно назвать значимым событием на рынке офисной недвижимости Москвы», — заключает Татьяна Тихонова.
Реклама. ООО «РГ-Девелопмент», erid: F7NfYUJCUneRHUkAQsnv
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»