Территория скрытого потенциала: где не хватает объектов light industrial
Промышленная недвижимость формата light industrial ускорила темпы роста. По итогам 2024 года в Московском регионе построили 345 тыс. кв. м такого формата, что больше суммарного объема, возведенного за последние три года, подсчитали в Core.XP. Важно, что рынок далек от насыщения: 46% light industrial-площадей были реализованы до ввода в эксплуатацию, а оставшиеся сданы в аренду, утверждают в CMWP.
При этом спрос на формат продолжает бить рекорды. В одной только компании Parametr, которая возводит light industrial в Москве и области, рассказали, что по итогам 2024 года они получили запросы в общей сложности на более чем 3,5 млн кв. м такой недвижимости. Это в 10 раз больше, чем представлено на рынке.
Несмотря на столь внушительный спрос, на карте light industrial-проектов Московского региона достаточно белых пятен. Одно из них — Горьковское направление к востоку от столицы. Между тем, оно обладает несколькими важными преимуществами. Разбираемся, как в сегменте light industrial возникла нехватка площадей, чем интересно восточное направление и на какой проект стоит обратить внимание.
Главные тренды рынка light industrial
Сегмент производственно-складских помещений light industrial на российском рынке относительно молод. Несколько лет назад формат считался редкостью, за него брались единичные девелоперы. К 2024 году объемы строительства выросли в несколько раз, что наглядно демонстрирует график CMWP.
Еще одна тенденция — рост цены продажи и ставок аренды. По данным NF Group, средневзвешенная цена продажи light industrial в 2024 году увеличилась на 12% по сравнению с 2023 годом и составила ₽106,4 тыс. за 1 кв. м. Еще более впечатляющая динамика у ставок аренды: в объектах класса А она выросла на 27% и превысила ₽12,9 тыс. за 1 кв. м в год.
Рост цен и ставок аренды вызывает интерес к light industrial со стороны инвесторов, что стало еще одним трендом сегмента. По подсчетам Parametr, порядка 10% запросов на покупку недвижимости этого формата приходят со стороны потенциальных инвесторов: только в 2024 году они хотели приобрести более 342 тыс. кв. м.
В девелоперской компании Parametr выделили еще одну тенденцию — неравномерное распределение проектов формата light industrial на карте Московского региона. «Больше объектов реализуется на юге и юго-западе. Однако мы считаем восточное направление одним из самых перспективных. Особенно в локации Горьковского шоссе, где практически нет нового предложения», — указал управляющий партнер Parametr Александр Манунин.
Чем интересно Горьковское направление
В компании Parametr Горьковское шоссе и территорию вокруг него называют крайне перспективной локацией для строительства light industrial-парков. Готовое предложение здесь представлено единичными складскими проектами старого фонда. Согласно данным девелопера, объем нового строительства со сроками ввода в 2025-2026 годах не превышает 79 тыс. кв. м — это менее 10% от общего объема строительства light industrial в Московском регионе.
Главным аргументом в пользу Горьковского шоссе в Parametr называют транспортную доступность. В локации проходят сразу несколько крупных магистралей, одна из которых — трасса М7. Дорога соединяет Москву и Казань, проходит через Нижний Новгород и Владимир. Неподалеку открыта еще одна трасса — М12. Она дублирует и разгружает М7, что облегчает и ускоряет грузоперевозки.
Еще один фактор интереса в Горьковском направлении — трудовые ресурсы. В локации расположено несколько крупных поселений, в том числе города Балашиха и Реутов, численность жителей в которых активно растет. На конец 2024 года суммарное население городов в Горьковском направлении превышало 790 тыс. человек. Здесь также идет активная застройка жилыми объектами, что будет способствовать дальнейшему росту населения.
По данным Балашихинской торгово-промышленной палаты, в городе работает как минимум 12 заводов и три научно-исследовательских центра. Все вместе они формируют производственно-исследовательский кластер, который обслуживают многочисленные подрядчики из числа малого и среднего бизнеса. Такие подрядчики обладают потенциалом для развития, который ограничен нехваткой площадей для роста и открытия новых линий.
«Уровень развития транспортной инфраструктуры и доступа к трудовым ресурсам делает Горьковское шоссе одним из самых перспективных в Московском регионе как для организации логистического хаба, так и для локализации производства, в том числе требующего привлечения квалифицированного персонала», — подытожил Манунин.
Промпарк «Балашиха»: что нужно знать инвестору
Значимым проектом формата light industrial в Горьковском направлении станет промышленный парк «Балашиха».
Девелоперская компания Parametr объявила о старте продаж в начале 2025 года: объект станет для Parametr первым в этой локации. В феврале открылись продажи первой очереди — корпуса А площадью 29,5 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию запланирован на 2026 год; все лоты в «Балашихе» сдаются с готовой отделкой.
«По нашим оценкам, старт продаж — оптимальное время, чтобы войти в проект. Такая стратегия может принести инвесторам доходность до 40% на росте стоимости за время строительства, которое обычно длится около года. Сопоставимый рост стоимости показали все ранее реализуемые нами проекты: промпарки «Бутово», «Сенькино», «Кувекино». Рынок light industrial находится на начальном этапе развития, наблюдается дисбаланс спроса и предложения, поэтому стоимость объектов растет высокими темпами ежегодно», — заявил Александр Манунин.
Объект возводят в непосредственной близости от трассы М7 на Новском шоссе. Важно, что рядом с будущим промышленным парком уже построены новые дорожные развязки и развороты, поэтому путь от «Балашихи» до разворота на МКАД составит 1 км.
Резиденты промпарка смогут привлекать трудовые ресурсы из числа местных жителей. Здесь расположены города с населением в несколько сотен тысяч человек: Балашиха — 530 тыс, Железнодорожный — 323 тыс, Реутов — свыше 110 тыс. чел. человек. Поблизости также находятся Ногинск, Электроугли и Электросталь. Потенциальным сотрудникам из других районов будет легко добираться до места работы: объект расположится в 250 м от остановки общественного транспорта, откуда ходят прямые рейсы до станций метро и МЦД-4.
«Фактически проект будет построен в черте города Балашиха, рядом с жилой застройкой. Это обеспечит резидентов доступом ко всей инфраструктуре жилых районов. В пешей доступности — остановка, супермаркеты, заведения общественного питания», — перечислил Александр Манунин.
Масштабный проект класса А позволит разместить практически любые виды легĸих производств и организовать хранение. Минимальная площадь блоĸов составляет 600 кв. м, что позволит разместить даже небольшое производство или склад. Кроме того, в проекте предусмотрена гибĸая «нарезĸа» площадей с возможностью выбрать помещение, отвечающее всем требованиям резидента.
Параллельно с корпусом light industrial в «Балашихе» начнется строительство здания нового flex box — прорывного формата, который сочетает в себе преимущества двух других. Это отдельно стоящее здание площадью порядка 20 тыс. кв. м с возможностью деления блоков от 4,5 тыс. кв. м. Технические характеристики такого объекта соответствуют классическому складу, но гибкость планировки близка к light industrial. Такой формат может быть интересен развивающемуся бизнесу, который «перерос» light industrial.
«Новый промышленный парк наверняка будет востребован рынком, — оценил «Балашиху» старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. — Его преимущество — возможность размещения различных типов производств. Кроме того, у Parametr уже есть успешный опыт реализации проектов light industrial в Бутово и Сенькино».
Наиболее популярным форматом инвестирования управляющий партнер Parametr назвал организацию готового арендного бизнеса. По мнению Манунина, это может быть выгодно для инвестора не только на фоне быстрого роста арендных ставок, но и благодаря особенностям арендных отношений в индустриально-логистическом сегменте — в частности, арендные договоры заключаются на срок от пяти лет с безусловной индексацией и без возможности досрочного расторжения. Девелопер считает, что это условие избавит инвестора от необходимости постоянно искать арендаторов. Кроме того, процесс поиска арендатора можно поручить Parametr — девелопер предоставляет такую услугу во всех своих проектах.
Реклама. ООО «ПИК-Коммерческая недвижимость», erid: F7NfYUJCUneRHUrhvhZh