Наценка за вид: сколько стоят новостройки рядом с парками Москвы
Один из основных факторов привлекательности жилья в мегаполисе — соседство с парком. Это понимают и застройщики: как правило, такое расположение позволяет продавать жилье дороже, чем в среднем по району. Вместе с экспертами «Домклик» и участниками рынка недвижимости разбираемся, какой может быть наценка и в каких районах Москвы можно выбрать квартиру рядом с парком.
В большинстве случаев расположение на границе зеленой зоны или хотя бы в 15-минутной доступности от нее — весомое конкурентное преимущество жилого комплекса. Исключение составляют удаленные от центра территории, где много зелени, говорит руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина. «Если проект расположен, например, на территории Новой Москвы, то большую наценку дает близость к метро/МЦД», — поясняет эксперт.
В основном же возможности для отдыха на природе, которые дает парк рядом с домом, однозначно воспринимаются как сильная сторона локации. «В описании преимуществ большинства новостроек на сайте или в буклетах присутствует удаленность от парков, скверов или лесопарков, что еще раз подтверждает важность этого фактора при выборе квартиры покупателями», — добавляет Елизавета Родина.
Как близость к парку сказывается на ценах на новостройки
Вместе с этим дать конкретную наценку на такое соседство непросто, соглашаются участники рынка. «Важен и сам парк, его статус, размер, расположение, — поясняет основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — Если мы говорим о небольших парках или скверах, то там наценка за вид будет минимальной, а если о новостройках с прямым видом на крупный известный парк близко к центру — например, парк имени Горького, Нескучный сад и т. д. — там наценка может быть весьма ощутимой». Что касается конкретных примеров, по статистике bnMAP.pro, в пешей доступности от парка имени Горького за последние 15 лет введено 12 жилых комплексов. Все они относятся к премиальному и элитному сегментам, средневзвешенная стоимость 1 кв. м по корпусам в продаже в них составляет от 530 тыс. до 4,6 млн руб.
В среднем же, если не брать топовые центральные локации, можно говорить о наценке за вид в пределах от 5% до 20%, добавляет Ирина Доброхотова. Об уровне наценки до 20% говорит также управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо. «В среднем в Москве надбавка к стоимости квадратного метра за живописный парковый пейзаж может достигать 20%, — рассказывает и руководитель департамента продаж девелоперской компании UNIQ Development Валерий Ручий. — Но если дом находится на первой линии парка, с видами из окон, наценка может достигать 40–50%. Для сравнения: за рубежом, например в Лондоне или Нью-Йорке, жилые дома рядом с парками дороже на 30–40% аналогичных предложений в отдалении».
Цены на жилье в зеленых районах Москвы. Данные аналитиков «Домклик»:
Район Бирюлево Восточное
Стоимость 1 кв. м (вторичное жилье) на март 2025 года — 266,5 тыс. руб.
Район Бирюлево Восточное входит в состав Южного административного округа Москвы. На территории этого района располагаются парки, сады, дендрарий и лесопарк площадью 165 га. Кроме того, на части района Бирюлево Восточное находится музей-заповедник «Царицыно».
Район Митино
Стоимость 1 кв. м (новостройки) на март 2025 года — 331,7 тыс. руб.
Стоимость 1 кв. м (вторичное жилье) на март 2025 года — 304,4 тыс. руб.
Митино находится на северо-западе Москвы и граничит с Московской областью. Район славится своими природными парками, ландшафтным парком «Митино» площадью более 130 га и прочими озелененными территориями. В 2023 году в районе появился променад, обустроенный вдоль реки Сходни. Митино считается одним из самых экологически чистых районов в Москве.
Район Ясенево
Стоимость 1 кв. м (новостройки) на март 2025 года — 270 тыс. руб.
Стоимость 1 кв. м (вторичное жилье) на март 2025 года — 302,8 тыс. руб.
Ясенево располагается в Юго-Западном административном округе Москвы. Около 50% территории района занимают зеленые насаждения, включая Битцевский лес — второй по величине парк Москвы (после парка «Лосиный остров»). Помимо Битцевского леса, в районе находится множество парков, скверов и зон отдыха. Благоприятной экологической обстановке способствует и отсутствие промышленных предприятий.
Район Сокольники
Стоимость 1 кв. м (новостройки) на март 2025 года — 446,1 тыс. руб.
Стоимость 1 кв. м (вторичное жилье) на март 2025 года — 390,8 тыс. руб.
Расположенный в Восточном административном округе Москвы район Сокольники известен благодаря одноименному парку. Площадь парка «Сокольники» составляет более 500 га — более половины территории района, что делает парк одной из наиболее крупных городских зеленых зон в России и Европе.
Район Раменки
Стоимость 1 кв. м (новостройки) на март 2025 года — 685,7 тыс. руб.
Стоимость 1 кв. м (вторичное жилье) на март 2025 года — 567,7 тыс. руб.
Раменки находятся в Западном административном округе Москвы вдоль правого берега Москвы-реки. В районе несколько крупных парков, поблизости от которых располагаются как новостройки, так и вторичный жилой фонд. Наиболее известные парки в районе Раменки — это Ботанический сад МГУ, Воробьевы горы и природный заказник «Долина реки Сетунь».
Плюсы жизни рядом с парком
«В Москве близость новостройки к парку действительно является значительным конкурентным преимуществом. Это связано с несколькими факторами: во-первых, выше качество жизни, есть возможности для отдыха, занятий спортом и прогулок, — говорит генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. — Кроме того, объекты, расположенные рядом с парками, имеют больший потенциал роста цен в будущем, что делает их более привлекательными для вложения средств».
Участники рынка также отмечают работу города по обустройству парков, что делает их еще более привлекательными для горожан — потенциальных покупателей жилья. «В последние годы очень много общественных территорий, в том числе в составе исторических городских парков — парка имени Горького, «Фили», «Покровское-Стрешнево» и других — реновируются: появляются современные детские и спортивные площадки, красивое благоустройство в виде лавочек, качелей и дорожек, — приводит примеры Елизавета Родина. — Также продолжается преобразование набережных вдоль Москвы-реки, которые связывают жилые районы, места для прогулок и занятий спортом».
«Благодаря тому, что мэр Москвы уделяет огромное внимание парковым зонам, они стали местом притяжения для жителей города. Комплексы, которые раньше не считались престижными из-за близости к трем вокзалам, теперь имеют высокий рейтинг благодаря потрясающему парку «Сокольники», расположенному рядом», — рассказывает управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо.
В качестве других примеров такого рода эксперт приводит парки «Царицыно» и «Коломенское». «Парк «Фили» также является центром притяжения для всех комплексов, которые строятся в районе Фили. Хотя раньше это был не самый престижный район, комплексы, расположенные ближе к парку «Фили», имеют более высокий спрос, чем те, что построены вдоль Шелепихинской набережной, хотя они находятся недалеко друг от друга», — добавляет он.
Что касается строящихся проектов рядом с этими парками, в VSN Group отмечают ЖК «Фрунзенская набережная» рядом с парком имени Горького, жилые комплексы INJOY, Moments и «Интонация» рядом с «Покровским-Стрешнево», проекты «Барклая 6», AHEAD и Famous в окрестностях парка «Фили», апарт-комплексы «Резиденция Сокольники», EvoPark и жилой комплекс «Большая семерка» в доступности от парка «Сокольники».
Обычно жилые и рекреационные проекты развиваются параллельно, поднимая инвестиционный потенциал друг друга, добавляет заместитель генерального директора РАД Григорий Начинкин: «Появление качественного жилья стимулирует строительство рекреационной и спортивной инфраструктуры, обеспечивая ее устойчивым спросом и стабильной доходностью».
В ряде случаев, отмечает Валерий Ручий, связь с парком, вынесенная в название проекта, носит, скорее, условный характер. «Застройщики делают это потому, что близость к парковой зоне всегда оставалась важным конкурентным преимуществом для новостроек, особенно в Москве, где таких локаций в свободном доступе крайне мало», — поясняет эксперт.
«Близость к парку является конкурентным преимуществом для новостройки наряду с другими уникальными характеристиками, влияющими на цену, такими как вид из окна, ультрасовременные инженерные решения», — заключает руководитель направления «Аналитика» компании Est-a-Tet Светлана Комиссарова. Эксперт напоминает, что для покупателей жилья классов комфорт и бизнес определяющими факторами по-прежнему являются рыночные — бюджет, наличие скидок и доступных инструментов покупки. «Для покупателей жилья более высокого класса на первое место выходят качественные характеристики проекта (престижность местоположения и окружения, соотношение цены и качества проекта, инфраструктура в составе проекта), но и для них фактор расположения ЖК рядом с парками находится примерно на четвертом-пятом месте среди критериев выбора жилья», — говорит Комиссарова.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»