В «Домклик» оценили разрыв цен на новостройки и вторичное жилье
Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в России по итогам 2024 года составила 107 тыс. руб. При этом в домах советской и досоветской постройки «квадрат» стоил 92 тыс. руб., тогда как в более новых домах, построенных после 2000 года, — 133 тыс. руб. В домах же современной постройки (2019–2024 годы) показатель находится на уровне 151 тыс. руб., что составляет 93% от средней стоимости новостроек в 2024 году. Это следует из предоставленного редакции пресс-службой Сбербанка исследования аналитиков «Домклик». Данные приводятся по сделкам «Сбера» и статистике витрины «Домклик».
«Есть несколько причин, по которым готовое жилье продается дешевле квартир в новостройках. Самая главная из них — год постройки дома. Фактически на рынке представлены две большие группы жилья — в домах советского фонда и в домах, построенных после 2000 года, — пояснили в «Домклик». — Эти две группы объединяет только одно — то, что на них практически не распространяются льготные ипотечные программы. Все остальное — и качество жилья, и цена — очень сильно различается».
Эксперты отмечают, что максимальной стоимости вторичное жилье достигает через три-четыре года после постройки. В любом случае, указывается в исследовании, квартира, купленная в новостройке, спустя несколько лет будет стоить больше суммы, которая была за него уплачена.
«Так, если бы кто-то приобретал ежегодно с 2019 по 2023 год по одной квартире, тратя на покупки ровно 10 млн руб., в 2024-м он смог бы все их продать уже за 78 млн, а если бы он сделал в них евроремонт, то за 92 млн. В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%», — поделились расчетами в «Домклик».
Как отмечается в исследовании, новостройки стали стоить дороже готового жилья только в 2017 году. «Причиной стал ввод в марте 2015 года государственной программы субсидирования ставки по ипотечным кредитам до 13%, а затем — до 12%. Программа распространялась только на новостройки и действовала до конца 2016 года», — пояснили аналитики.
Затем, указывают эксперты, до 2019 года цены на новостройки и на вторичное жилье росли сопоставимыми темпами. Разрыв начал увеличиваться в 2020 году на фоне разницы в средних ипотечных ставках. «После запуска льготной ипотечной программы на новостройки покупка «квадрата» в новостройках стала обходиться покупателю дешевле, чем в уже построенных домах. В результате на этот сегмент вырос спрос, а вслед за ним и цены, — прокомментировали в «Домклик». — Это правило действует даже при снижении средних ипотечных ставок, поскольку спред ставок оказывается важнее их величин». Аналитики напомнили, что в 2020 году средняя ставка выдачи снизилась на оба типа жилья, но на первичное существеннее (-2,8% против -2,1%). Это привело к повышению спроса на новостройки и ускоренному росту цен в этом сегменте.
«Вторым фактором, повлиявшим на динамику стоимости готового жилья, стал резкий рост ключевой ставки во второй половине 2023 года. С этого момента цены на вторичку начали расти более-менее равномерно независимо от года постройки дома», — отмечают эксперты.
В «Домклик» обращают внимание на то, что с 2020 года продажи вторичного жилья в самом дорогом ценовом сегменте начали снижаться и спрос на готовые квартиры перераспределился в сторону домов старой постройки.
«Ипотечные заемщики старались снизить свои расходы за счет выбора более дешевых вариантов, и стоимость «новой вторички», спрос на которую упал, уже не могла расти теми же темпами, что раньше», — подчеркивают эксперты. В результате после 2020 года даже «свежая» вторичка стала стоить несколько дешевле новостроек.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»