Зеленый, тихий, интересный: почему меняется репутация востока Москвы
Характер столичных округов меняется. Районы, которые недавно пустовали, застраиваются, бывшие заводские локации превращаются в благоустроенные кварталы, а на месте полузаброшенных окраин вырастают парки. Возможно, самые кардинальные перемены происходят в Восточном административном округе (ВАО). От советского прошлого районам на востоке столицы осталась репутация промышленных и даже маргинальных. Однако в наши дни ВАО преображается — и даже пытается конкурировать с традиционно более раскрученным западом Москвы.
Разбираемся, как меняется репутация восточных районов города, что здесь строят, как быстро дорожает местная недвижимость и чем ВАО привлекает покупателей квартир в настоящий момент.
ВАО: на пути перемен
Восточный административный округ, объединяющий 16 районов, долгое время считался самым большим в Москве. Простор, удачное расположение недалеко от центра и огромные зеленые зоны — национальный парк «Лосиный остров», парки «Сокольники» и Измайловский — должны были сделать локацию одной из самых популярных для покупки жилья. Однако долгое время ВАО считался не самой выигрышной территорией — в первую очередь из-за обилия производств.
На востоке столицы традиционно открывались заводы и фабрики. Здесь размещали производства из самых разных секторов: от радиоэлектронной и авиационной промышленности до кондитерских изделий и колбас. В кварталах у производств селились рабочие, чьи запросы к недвижимости были довольно низкими. Все это сформировало образ районов экономкласса, преследовавший ВАО на протяжении многих лет.
За последние десятилетия характер Восточного округа заметно изменился. «Традиционно ВАО считался одним из основных промышленных округов Москвы с большим количеством промзон и производств. Но Восточный округ меняется по мере освоения бывших промышленных территорий, — рассказал «РБК-Недвижимости» коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — Округ привлекает покупателей близостью к центру города, вариативностью маршрутов и отлично развитой транспортной инфраструктурой. Здесь построен Восточный вокзал, через округ проходит Московский скоростной диаметр (МСД), развита сеть метрополитена и наземного транспорта, на территории округа расположены станции МЦД».
Значительную роль в развитии ВАО сыграла программа комплексного развития территорий (КРТ), в рамках которой старые нерентабельные производства закрываются, а на их месте появляются продуманные жилые кварталы с социальными объектами.
«Благодаря программе комплексного развития территорий эти локации переживают масштабную реновацию. КРТ предполагает освоение микрорайонов и районов, включающее создание современной инфраструктуры, продуманных инженерных сетей, транспортной системы и благоустройства. В результате районы, развивающиеся по данной программе, становятся привлекательными для покупателей благодаря новым современным жилым комплексам, которые будут отвечать потребностям жителей на протяжении долгих лет», — пояснила основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
Недвижимость на востоке: цены и тренды
Согласно подсчетам Est-a-Tet, средневзвешенная цена на первичном рынке жилья в Восточном административном округе за пять лет увеличилась более чем в два раза. В марте 2020 года она составляла ₽204 тыс. за 1 кв. м, а к марту 2025 года достигла отметки ₽432,6 тыс. за 1 кв. м. На вторичном рынке цена «квадрата» за четыре года показала динамику в +33%: с ₽229,9 тыс. в четвертом квартале 2020 года до ₽306,5 тыс. в конце 2024-го.
«Такие показатели объясняются общей динамикой по Москве, где за последние пять лет наблюдался значительный рост цен, — уточнил Владимир Моребис. — Кроме того, Восточный округ продолжает развиваться — здесь активно происходит редевелопмент промышленных территорий и внедрение их в городскую среду. Это позитивно сказывается на цене как на первичном рынке, так и на вторичном».
По наблюдениям аналитиков «Бест-Новостроя», динамика цен значительно различается по районам ВАО. Так, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в районе Измайлово за пять лет выросла на 13%, а в Метрогородке — на 122%.
«Частично это связано с активным развитием инфраструктуры, улучшением транспортной доступности в определенных районах, что делает округ более привлекательным для покупателей. Значительный рост цен наблюдается в локациях, где долгое время на рынке первичного жилья экспонировались один-два проекта, а с улучшением конъюнктуры вышли более интересные, современные проекты с более высокими ценами», — объяснила тенденцию Ирина Доброхотова.
Основным трендом сегмента жилой недвижимости в Восточном округе в Est-a-Tet назвали редевелопмент промышленных территорий, благодаря которому увеличивается число проектов высоких классов. «В марте 2020 года в Восточном округе было представлено всего четыре проекта бизнес-класса и выше. На тот момент общая площадь предложения составляла 6,2 тыс. кв. м. В марте 2025 года в округе представлено десять таких проектов, а объем предложения составляет 95,7 тыс. кв. м», — рассказал Моребис.
Тенденцию заметили и в «Бест-Новострое». По данным компании, количество проектов высокобюджетного жилья в ВАО за пять лет увеличилось практически в два раза. «География предложений в Москве со временем действительно претерпевает изменения. Территории, традиционно ассоциировавшиеся с массовым сегментом, все чаще становятся площадками для проектов более высоких классов», — указала Ирина Доброхотова.
Что строят на востоке Москвы
Одной из заметных новостроек премиум-класса в Восточном округе стал жилой комплекс «Ренессанс». Проект в десяти минутах ходьбы от станции метро «Сокольники» завершили в 2021 году. Комплекс впечатляет своей элегантной архитектурой и фасадами, в которых превалируют панорамные окна и отделка, стилизованная под травертин. Наполнение проекта не менее продуманное: на территории «Ренессанса» расположился уютный двор-парк с фонтаном, фитнес-клуб с бассейнами для детей и взрослых, игровые и спортивные площадки.
Яркий представитель бизнес-класса в ВАО — ЖК «Наследие» на Краснобогатырской улице в районе Преображенское. Квартал расположился всего в трех минутах ходьбы от станции метро «Преображенская площадь», а близость крупных магистралей позволяет автомобилистам быстро добраться до центра города и главных бизнес-локаций. Проект состоит из трех корпусов переменной этажности от 4 до 18 этажей. Особый интерес представляет внутренний двор «Наследия» — настоящий мини-парк с ландшафтным дизайном, местами для прогулок, занятий спортом и тихого отдыха на свежем воздухе.
Среди перспективных проектов востока Москвы можно выделить жилой комплекс «Семеновский парк 2» от застройщика «РГ-Девелопмент». Квартал возводят в районе Соколиная Гора, в непосредственной близости от Измайловского лесопарка.
Комплекс имеет все шансы стать архитектурной доминантой района. Ритмика фасадов и переменная этажность — от 12 до 26 этажей — выделят проект в городском ландшафте. Эффектной деталью станут кирпичные фасады в трех цветовых решениях с хромированными элементами, которые придадут зданиям рельефность и глянцевый эффект.
У подножия дома расположится амфитеатр для дружеских соседских встреч и пешеходный мост, который не только добавляет интерес к прогулкам, но и служит удобным ориентиром для встреч. По обе стороны от моста будут построены спортивные и детские площадки с разнообразными игровыми элементами. Также во дворе можно будет сыграть в настольный теннис и кикер, отдохнуть в гамаке или заняться спортом.
В паре минут ходьбы от корпусов «Семеновского парка 2» возведут обширную инфраструктуру для детей. В проект войдет центр творчества для детей и молодежи, рядом — уже построенный дошкольный корпус, а также игровые площадки. В проекте запланированы квартиры с классическими планировками, а также формата евро с мастер-спальнями, двумя ванными комнатами, гардеробными и кухнями-гостиными.
Чем еще интересен ВАО
«ВАО может привлекать покупателей квартир обновленной рекреационной инфраструктурой. Округ выгодно отличается большим количеством зеленых зон и парков: Измайловский, «Сокольники» и «Лосиный остров». Наличие исторических районов также может быть весомым фактором для определенной категории покупателей», — уверена Ирина Доброхотова.
Обширные парковые зоны традиционно считаются визитной карточкой восточных районов столицы. Именно сюда жители города приезжают в выходные, чтобы устроить пикник, покататься на велосипедах летом или устроить прогулку на лыжах всей семьей зимой.
«Восточный округ — самый зеленый округ Москвы. Около 40% площади округа занимают зеленые зоны. Парки «Кусково», «Сокольники», Измайловский парк и огромный «Лосиный остров» — все они входят в границы ВАО, — перечислила экскурсовод и создатель проекта «Свобода доступа» Наталия Алексеева. — В парке «Сокольники» за последние годы прошло несколько этапов благоустройства, и сегодня это один из самых привлекательных и разнообразных по формам досуга парков Москвы. С другой стороны округа расположился парк «Кусково» с усадьбой — одной из сохраненных усадеб в пределах Москвы, которая ведет активную выставочную и музейную деятельность».
Прогулка по районам Восточного округа может подарить массу впечатлений любителям музеев и поклонникам культурного досуга. Например, в районе Преображенское сформировался целый культурный кластер: здание электрозавода, дача Носова, театрально-концертный зал «Дворец на Яузе». Объекты привлекают нестандартной архитектурой, в них регулярно проходят мероприятия и выставки.
Не менее привлекателен район Измайлово благодаря своей, пожалуй, главной достопримечательности — усадьбе «Измайлово» и Покровскому собору в пойме реки Серебрянки. Здесь, на рукотворном острове, сохранился кусочек древних времен, где можно прикоснуться к истории. В усадьбе «Измайлово» на постоянной основе работают лектории, рассказывающие как о дореволюционном, так и о советском прошлом этого места.
В беседе с «РБК-Недвижимостью» Наталия Алексеева рассказала еще об одной необычной особенности района — активных городских сообществах: «Хороший пример сотрудничества жителей и городских властей — восстановленный в 2023 году стадион «Авангард» на шоссе Энтузиастов. По инициативе жителей историческое послевоенное здание отреставрировано, восстановлена монументальная мозаика, а территория дополнена новыми площадками для современных видов спорта».
Большие зеленые зоны и культурные объекты, активный редевелопмент и строительство современных жилых кварталов преображают Восточный округ Москвы. И если говорить не о репутации, а о фактическом наполнении, то ВАО, по сути, уже потерял свою сущность заводской окраины. Вместо этого восток столицы превратился в привлекательную локацию со всем необходимым для комфортной жизни.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»