Аренда офисов дорожает: как это повлияет на их привлекательность
На офисном рынке Москвы в 2025 году сохраняется высокая деловая активность: спрос продолжает расти, а вакансия находится на минимальном уровне. В ближайшей перспективе существенных изменений этих показателей аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью», не прогнозируют. В частности, это связано с тем, что предложение, которое выходит на рынок, не поспевает за спросом. Такая тенденция может сохраниться до 2028 года.
Разбираемся, как это отразится на ставках аренды и на инвестиционной привлекательности покупки офисов.
Рост ставок аренды продолжится
В условиях усиливающегося дефицита качественных офисов арендаторы вынуждены конкурировать за площади в наиболее привлекательных бизнес-центрах и деловых локациях. Это приводит к существенному росту стоимости аренды и повышает инвестиционную привлекательность покупки офисов. По данным IBC Real Estate, средний рост запрашиваемых ставок в качественных офисных объектах за прошлый год составил 25–30%. «В бизнес-центрах класса А запрашиваемые ставки аренды существенно увеличились во второй половине 2024 года — по некоторым объектам рост составил более 40%», — уточнила член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. В начале 2025 года рост ставок продолжился и уже составил около 5–10% в зависимости от объекта. «Сегодня в востребованных деловых локациях качественный офис класса А по ставке ниже 50 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без НДС и ОРЕХ) практически не найти», — добавила Екатерина Белова.
По мнению аналитиков, тренд на повышение арендных ставок в московских бизнес-центрах класса А будет разворачиваться дальше. «В 2025 году рост запрашиваемых ставок продолжится — на рынке сохраняется потенциал дальнейшего увеличения на 10–15% и выше в зависимости от востребованности конкретного здания и локации», — считает глава департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Консультанты инвестиционно-консалтинговой компании Ricci прогнозируют аналогичное подорожание в офисах класса А. «В 2025 году мы ожидаем продолжения роста ставок на офисы, даже по итогам 2024 года мы увидели рекордный рост год к году — порядка 17%. Повышение к концу 2025 года может составить в диапазоне 10–15%», — пояснил руководитель по работе с собственниками департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Антон Грязнов.
Рекордно низкая вакансия сохранится
Основными факторами, влияющими на рост ставок, остаются высокая деловая активность, высокая стоимость заемного финансирования и острый дефицит качественных офисных помещений, пояснили эксперты. Согласно подсчетам IBC Real Estate, в марте 2025 года доля свободных площадей в офисах класса А составила 5,9% (-4,4 п.п. к первому кварталу 2024 года). По итогам 2025 года показатель может снизиться еще на 0,4 п.п., до 5,5%. Причем в наиболее востребованных районах дефицит качественного предложения ощущается сильнее всего. Так, в Москва-Сити уровень вакантности по классу А составляет 1,2%, в Центральном деловом районе — 1,8%, в Ленинградском деловом коридоре — 3,3%, привели данные аналитики компании.
Консультанты CMWP также отмечают низкий уровень вакансии в офисах класса А — около 6,4% — и прогнозируют дальнейшее снижение этого показателя. «Мы ожидаем, что на фоне ввода в эксплуатацию штаб-квартир и частично или полностью заполненных объектов доля свободных площадей еще сократится к концу года и будет на уровне 6%», — рассказала международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина.
Предложение не поспевает за спросом
Сокращение свободных площадей в высококачественных бизнес-центрах Москвы, помимо высокого спроса, эксперты объясняют тем, что новые офисы, которые выходят на рынок, не смогут насытить рынок аренды как минимум еще четыре года. Согласно расчетам консалтинговой компании CORE.XP и девелопера Stone, до 2028 года на офисный рынок в аренду выйдет не более 1,4 млн кв. м качественных офисов. При этом средние темпы ежегодного поглощения уже составляют 967 тыс. кв. м. Это исключает риски затоваривания на рынке качественных офисов.
Найти офис в аренду в таких условиях даже в новом бизнес-центре фактически невозможно. Предложение в новых бизнес-центрах вымывается еще на этапе строительства и основной спрос формируют конечные резиденты, отмечает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. «К середине 2026 года мы планируем ввод четырех бизнес-центров, общая площадь готовых офисов в портфеле составит около 300 тыс. кв. м, где будут в том числе предложены варианты аренды от инвесторов», — продолжила Кристина Недря. «Уже сейчас мы наблюдаем интерес арендаторов к этим лотам, поскольку многие компании стали заранее планировать переезд в условиях дефицита площадей», — добавила она.
Такая ситуация обеспечит сохранение интереса инвесторов к покупке офисов в розницу. «Офисные помещения в последнее время стали одним из самых привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Это объясняется быстрым заполнением вакантных площадей и ростом арендных ставок», — пояснила партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. Качественная офисная недвижимость в хорошей локации быстро находит арендаторов или покупателей, что снижает инвестиционные риски, такой тренд сохранится, добавила эксперт.
Риска затоваривания нет
О сохранении дефицита в офисах класса А и исключении рисков затоваривания в ближайшей перспективе говорят и другие эксперты. По данным IBC Real Estate, в 2025 году прогнозируется ввод в эксплуатацию 824 тыс. кв. м офисов класса А. Но данный объем преимущественно представлен крупными штаб-квартирами в собственности — 473 тыс. кв. м, или 57% от общего показателя. В 2026 году ожидается ввод в эксплуатацию 552 тыс. кв. м офисов класса А, из которых почти 60% площадей уже реализовано. «С учетом высоких темпов реализации строящихся объектов на офисном рынке отсутствуют предпосылки для затоваривания объектами класса А», — указала Екатерина Белова из IBC Real Estate. Согласен с коллегой Антон Грязнов из Ricci. «Нет не то что рисков затоваривания, а даже небольшого шанса увеличить рекордно низкий уровень вакансии: большая часть новых площадей в аренду уже законтрактована на этапе строительства или вообще реализуется в продажу. Дефицит действительно качественного офисного предложения ощущается, что влияет на активность рынка», — заявил он.
С учетом низкого уровня вакансии инвесторы офисной недвижимости могут рассчитывать на быструю заполняемость своих помещений по мере готовности бизнес-центра и стабильный арендный доход. «По итогам 2024 года объем сделок аренды составил 1,2 млн кв. м, что составляет 54% от общей суммы арендованных и купленных площадей. В условиях дефицита свободных предложений инвесторы, приобретающие офисные помещения для последующей сдачи в аренду, могут рассчитывать на их быструю реализацию», — отметила Екатерина Белова.
Спрос на аренду в бетоне
Недостаток качественного предложения уже привел к росту спроса на shell&core — арендаторы стали чаще снимать помещения в бетоне. Это в свою очередь создает дополнительные преимущества для инвестирования в офисы на этапе строительства. По оценкам Ricci, в 2024 году объем сделок в бетоне составил 17%, в 2022–2023 годах этот показатель не превышал 6%. «Отдельно стоит отметить растущий спрос на аренду офисов в бетоне. Дефицит качественных площадей вынуждает компании заключать сделки на помещения без отделки, чтобы адаптировать их под свои задачи и хоть как-то закрыть вопрос с размещением», — пояснил представитель компании.
В этом году спрос на аренду офисов без отделки продолжил расти. «При анализе закрытых с начала года сделок аренды было выявлено, что 29% приходится на помещения в бетоне», — добавили в CMWP. Формирование данного тренда на рынке аренды качественных офисов эксперты объясняют несколькими причинами. Во-первых, арендаторы могут сделать ремонт под нужды своего бизнеса. С учетом срока аренды, который заключается минимум на пять лет, такой ремонт выглядит оправданным. «Ключевое преимущество аренды помещения в бетоне — возможность сделать отделку, отвечающую требованиям компании как по дизайну, так и по функциональному устройству», — пояснила Наталья Никитина. Во-вторых, арендаторы, которые выбирают для себя офисы в бетоне, получают от собственника бонус в виде арендных каникул.
При этом собственники, которые самостоятельно делают ремонт перед сдачей офиса, могут таким образом повысить ставку аренды. По оценкам консультантов, отделка может прибавлять к ставке аренды от 15% до 60% в зависимости от конкретного объекта и уровня ремонта. «Офисы с новой отделкой стоят на 15–20% больше офисов в бетоне при высокой базовой ставке аренды, разница может доходить до 50–60% при низкой базовой ставке. Новая отделка прибавляет к ставке аренды в среднем 25–30 тыс. руб. за 1 кв. м на пятилетнем контракте», — пояснил Антон Грязнов. «Разница в данном случае зависит от качества отделки. В среднем она составляет 40–50%, но с учетом роста стоимости отделочных материалов и влияния внешних факторов может увеличиваться. Можно сказать, что тут каждый случай индивидуальный», — добавила Екатерина Белова.
В то же время профессиональные офисные девелоперы сейчас предоставляют своим клиентам помощь в управлении активом, в том числе могут оказывать услуги по поиску проверенных подрядчиков для проведения ремонтных работ. Это может упростить процесс отделки для собственника и повысить привлекательность таких объектов.
Читайте также:
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»