«Недвижимость вне кризисов»: что происходит с жильем де-люкс в 2025 году
«Это сегмент, в котором никогда не бывает серьезных и затяжных кризисов», — говорят эксперты ведущих консалтинговых компаний столицы о новостройках класса де-люкс. Но так ли это в экономических условиях 2025 года?
Рассказываем, что действительно происходит на рынке самого дорогого жилья столицы.
Эксперты в этой статье
- Дмитрий Халин, управляющий партнер и генеральный директор агентства элитной недвижимости «Intermark Городская Недвижимость»;
- Андрей Соловьев, партнер агентства элитной недвижимости NF Group;
- Евгений Юр, генеральный директор агентства Four Seasons Property;
- Екатерина Батынкова, директор департамента продаж компании «Галс-Девелопмент».
Что такое жилье класса де-люкс и какие на него цены
По классификации NF Group элитный сегмент новостроек включает в себя классы премиум и де-люкс (самый дорогой).
Как правило, все девелоперские проекты рынка де-люкс располагаются в топовых локациях, преимущественно в ЦАО (также есть одна новостройка класса де-люкс в Раменках). Участки в центре Москвы предполагают камерность, сохраняя атмосферу тихого центра с малоэтажными зданиями. Поэтому объекты класса де-люкс представлены преимущественно домами клубного формата с максимальной приватностью и безопасностью жителей. Более крупные комплексы также появляются на рынке, но зачастую лоты в таких проектах распределены по отдельным небольшим корпусам.
По информации NF Group, средневзвешенная цена предложения в новостройках класса де-люкс составила в первом квартале 2025 года 2,9 млн руб. за 1 кв. м (плюс 6% за квартал и плюс 22% за год). Для сравнения: в премиум-классе 1 кв. м в среднем стоит 1,4 млн руб. (плюс 5% за квартал и плюс 34% за год).
Дмитрий Халин:
— Основной рост средней стоимости квадратного метра в новостройках, который мы наблюдаем сегодня, пришелся на период со второй половины прошлого года по текущий момент. Причинами столь стремительного роста цен стали выгодные условия длительных рассрочек, которые девелоперы активно предлагают с осени прошлого года. Стоит отметить, что подобные инструменты уже давно вошли в практику зарубежных стран, однако в России опыт беспроцентных рассрочек используется впервые. Москва является крупным рынком элитного жилья, и как только на нем начинают действовать такие финансовые механизмы, как на других масштабных мировых рынках, то и цены сразу приближаются к мировым.
Спрос и предложение самого дорогого жилья
На средину весны 2025 года в новостройках элитного класса продавалось 3,1 тыс. квартир и апартаментов (плюс 2% за квартал и плюс 28% за год). Для сравнения, весной 2022 года такое предложение составляло 1,1 тыс. квартир и апартаментов. Несмотря на отсутствие старта продаж новых проектов в январе — марте, объем предложения по-прежнему сохраняется на рекордном уровне за счет вывода на рынок новых пулов лотов в элитных новостройках, говорится в материалах NF Group.
С начала 2025 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы сохранился высокий уровень покупательской активности, практически сопоставимый с концом 2024 года. Подобный темп реализации новостроек связан с несколькими факторами: ограниченные возможности для инвестиций в зарубежные активы, рост числа состоятельных покупателей, в том числе из регионов, широкая линейка предложения и активное использование программ рассрочек. Дополнительным стимулом стал традиционный для начала года период выплаты годовых бонусов и дивидендов, когда многие инвесторы стремятся разместить средства в максимально надежных активах.
Евгений Юр:
— Я 25 лет занимаюсь продажей недвижимости и понял две вещи. Во-первых, количество состоятельных людей в России намного больше, чем мы предполагаем. И во-вторых, элитная недвижимость, в отличие от других удовольствий, в очень слабой степени подвержена экономическим катаклизмам. Поэтому здесь всегда присутствует спрос. Да, он может быть больше, может быть меньше, но он, в принципе, стабилен.
Дмитрий Халин:
— Спрос на элитные квадратные метры в Москве сегодня активный. Во многом это обусловлено тем, что для части аудитории зарубежные рынки стали рискованными или закрытыми. Также в последнем полугодии мы отмечаем заметный рост спроса из регионов. Московский рынок для покупателей из регионов сегодня также стал альтернативой покупки зарубежной недвижимости, поскольку это возможность приобретения качественного актива вне своего города, а иметь квартиру в столице является символом преуспевающей жизни и возможностью сохранения капитала.
Андрей Соловьев:
— Сейчас наблюдается интересная тенденция: поскольку элитный класс не зависит от ипотечных клиентов (в основном наши клиенты покупают недвижимость за свои деньги), то сейчас многие девелоперы направили свои взоры именно на этот сегмент жилья. За первый квартал мы видим, что продано 425 лотов в элитных новостройках Москвы. Это рекорд по отношению даже к прошлому году. То есть классический интерес к сохранению денег через жилье у богатых клиентов сейчас, конечно, огромный.
Где в центре искать новостройки класса де-люкс
Наибольшее количество элитных квартир и апартаментов представлено в Пресненском районе и Дорогомилове — в активно развивающихся премиальных локациях, где по итогам марта 2025 года было сосредоточено по 18% от общей структуры предложения первичного рынка (данные NF Group). На втором месте район Замоскворечье с долей 16%, а третью строчку делят между собой Тверской район и Хамовники — здесь на конец первого квартала 2025 года экспонируется по 9% от совокупного объема элитных новостроек.
В пределах Бульварного кольца на текущий момент реализуется 13 элитных новостроек, в текущей экспозиции которых представлено около 390 лотов (в формате открытых продаж), что составляет 13% в общей структуре предложения. На конце марта 2025 года средневзвешенная цена 1 кв. м в проектах, расположенных внутри Бульварного кольца, составляла 2,925 млн руб., а средний бюджет предложения — около 490 млн руб.
Евгений Юр:
— В этом году мы ожидаем выхода как минимум пяти новых проектов в пределах Бульварного кольца. И в первую очередь я бы отметил такой проект, как «Рождественка 8». Уровень спроса на этот проект, расположенный практически в двух шагах от Кремля, мы ожидаем очень высоким. Это знаковое место, самый центр города, соответственно, запрос на эту локацию будет несомненным.
Екатерина Батынкова:
— Летом этого года «Галс-Девелопмент» выводит на рынок новый проект класса де-люкс «Рождественка 8». Комплекс состоит из семи клубных домов, которые располагаются на пересечении улиц Рождественка и Кузнецкий Мост. Флагманом этого проекта является здание банка, всем известное, построенное в стиле ренессанс, вдохновленное зданием банка Святого Духа в Риме. В проекте будет всего 115 резиденций, из них пять таунхаусов и пять пентхаусов. Двор оформлен в стиле бионического сада с учетом архитектуры зданий. Сам проект выполнен бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», отделка — от известнейшего дизайнера Олега Клодта.
Помимо классических квартир, пентхаусов с каминами, здесь также будут и необычные форматы для центра города. Это двух- и трехуровневые таунхаусы. Все квартиры в нашем проекте будут предлагаться с отделкой в двух стилях и в двух цветах.
Кто покупает дорогое жилье в Москве сегодня
Классический портрет покупателей недвижимости в сегменте де-люкс не меняется уже много лет — примерно равные доли мужчин и женщин в возрасте от 30 до 60 лет. Эти люди могут позволить себе покупку дороже $1 млн, площадью от 100 кв. м и выше (данные NF Group). Зачастую это бизнесмены, чиновники и топ-менеджеры крупных компаний. Для этих людей в приоритете стоят безопасность, однородная социальная среда, новые инженерные коммуникации — те характеристики, которыми обладает элитное жилье. Сейчас покупателям также важны выгодные условия приобретения на начальных этапах реализации проектов, в частности рассрочки с минимальными первоначальными взносами и индивидуальными графиками платежей.
Андрей Соловьев:
— Современные покупатели жилья класса де-люкс — это успешные люди. В силу своего понимания бизнеса они приходят к такому этапу в жизни, когда лишние деньги предпочитают инвестировать в жилье. Это защитный актив, это обеспечение их семьи, это просто «твердая валюта», которая в любом случае останется с тобой по праву и ты можешь ее передать по наследству.
Евгений Юр:
— Из новых покупателей последние два года на рынок пришли молодые люди, которые занимаются IT-технологиями, криптовалютой. Это те люди, которые стоят на острие развития современных новых технологий.
Дмитрий Халин:
— Если говорить о том, пришли ли уже депозитные деньги, — да, пришли. Наша целевая аудитория одной из первых чувствует грядущие изменения в экономике, в том числе и в политике банков относительно процентных ставок. Поэтому уже с четвертого квартала прошлого года многие клиенты стали задумываться о том, куда реинвестировать средства с депозитов, и постепенно начинают их перекладывать в элитное жилье. К тому же сейчас застройщики идут навстречу таким покупателям и дают рассрочки по оплате сделок на срок от полутора до двух лет. И это дает возможность не обнулять сразу все депозиты, а постепенно снимать деньги и купить элитную квартиру, продолжая получать на оставшиеся средства хороший доход по вкладам.
Прогнозы рынка недвижимости де-люкс на 2025 год
В 2025 году ожидается увеличение сроков вывода новых проектов класса де-люкс на рынок, что преимущественно связано с уделением большего внимания самому продукту. Особую ценность приобретают проекты с качественно проработанным и интересным архитектурным решением, наличием опции отделки, комфортными функциональными планировками. «При этом средневзвешенная цена такого предложения также будет демонстрировать тенденцию к росту на фоне развития элитного сегмента и Москвы в целом — реализуемые программы инфраструктурного развития позволяют девелоперам погружать проекты в готовую комфортную среду», — говорится в материалах NF Group.
Дмитрий Халин:
— Мы прогнозируем, что 2025 год будет очень активным с точки зрения количества сделок. По сравнению с предыдущим годом минимум на 30% вырастет количество транзакций. Не останавливается и вывод на рынок новых проектов. В текущем году мы ожидаем старта продаж не менее чем в десяти проектах в премиальных локациях. И, по сути, это сегмент, на котором никогда не бывает серьезных и затяжных кризисов. И то, что мы видим сейчас, как раз подтверждает этот тезис. То есть, действительно, покупатели дорогого элитного жилья первыми чувствуют, что пора действовать.
См. также видеоверсию этой статьи — в программе «Недвижимость с Игнатом Бушухиным» на телеканале РБК
