Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Юрист рассказала о рисках при покупке квартир с большими скидками
Жилье ,  
0 

Юрист рассказала о рисках при покупке квартир с большими скидками

Покупки квартир в новостройках с большими скидками несут риски для покупателей
В случае банкротства застройщика сделку со значительным дисконтом от реальной цены могут признать недействительной
Фото: Pixel-Shot / Shutterstock / FOTODOM
Фото: Pixel-Shot / Shutterstock / FOTODOM

Из-за снижения спроса на новостройки застройщики для привлечения покупателей стали активнее использовать различные маркетинговые ходы — скидки, рассрочки и т. д. На столичном рынке новостроек уже появились предложения с рекордным дисконтом в 55–60%. Однако у таких больших скидок, если они реальные, а не маркетинговые уловки застройщиков, есть риски.

Юрист рассказала «РБК Недвижимости», какие риски грозят покупателям при покупке квартир с существенным дисконтом от реальных рыночных цен.

Большие скидки несут риски покупателям

При покупке квартиры в новостройке с существенным дисконтом есть риск для покупателей. Если в течение года застройщик станет банкротом, то покупку за полцены можно признать недействительной как подозрительную сделку по нерыночной стоимости, отмечает руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. По ее словам, сделать это позволяет Федеральный закон «О банкротстве» (п. 1 ст. 61.2 «Оспаривание подозрительных сделок должника»), если сделка совершена в течение года до принятия судом заявления о признании должника банкротом.

«Эта статья направлена на пресечение вывода активов должника и недопустимость причинения вреда его кредиторам. Статья сформулирована сугубо формально: значение имеет только цена, если она существенно ниже рыночной. Конечно, при оспаривании такого рода сделок есть ряд факторов, которые учитывает суд и которые могут защитить покупателя имущества», — поясняет Ольга Плешанова.

В 2019 году, когда Верховный суд столкнулся с оспариванием продажи квартир по заниженным ценам, в решениях появилась формулировка, требующая от суда исследовать помимо цены иные обстоятельства и «контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным». Впоследствии Конституционный суд также отметил, что п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве» имеет оценочный характер и может применяться к неограниченному числу ситуаций. По мнению КС, при оценке сделок во внимание должна приниматься добросовестность поведения и осмотрительность их участников, при этом саму возможность признания покупки квартиры с дисконтом недействительной по п. 1 ст. 61.2 КС допустил, пояснила юрист «РБК Недвижимости».

Фото: Kamrad71 / Shutterstock / FOTODOM

По словам Ольги Плешановой, в случае спора учитываться будет п. 2 ст. 61.4 закона — он защищает от оспаривания сделки, которые должник (застройщик) совершил в обычной хозяйственной деятельности и цена имущества, переданного по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, не превышает 1% стоимости активов должника. Стоимость определяется на основании его бухгалтерской отчетности.

Кто в зоне риска

«С первым критерием все очевидно: продажа квартир — это обычная хозяйственная деятельность застройщика. Со вторым критерием могут возникнуть проблемы: покупатель квартиры обычно не имеет доступа к бухгалтерской отчетности застройщика и не может оценить стоимость его активов. На первый взгляд, отдельно взятая квартира не должна превысить 1%, однако надо учитывать, что с дисконтом может продаваться пул квартир, а в активах застройщика не так уж много имущества — строительство ведется на кредитные средства банка (это пассивы застройщика), а деньги на счетах-эскроу принадлежат дольщикам вплоть до момента передачи им готовых квартир», — говорит Ольга Плешанова.

По ее словам, многое будет зависеть от того, единственное либо не единственное жилье приобрел гражданин. Актуальная практика высших судов, а также новеллы законодательства показывают четкую тенденцию: приоритетной защите подлежит единственное жилье гражданина, если оно не является роскошным. Покупку с дисконтом единственного жилья стандартной категории суд вряд ли станет признавать недействительной, тогда как сделки, совершенные с инвестиционными целями, могут быть успешно оспорены, предупреждает юрист.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Что такое точка росы в строительстве и как ее определить Загород, 20 июл, 09:49
На Арбате выставили на аукцион 9-комнатную квартиру в доме-памятнике Город, 19 июл, 11:31
Как выделить и оформить ТВ-зону в гостиной: 7 идей Дизайн, 19 июл, 09:39
Самые важные новости из телеграм-канала «РБК Недвижимость» Жилье, 18 июл, 17:00
Юкка или розмарин: как интегрировать растения в интерьер Дизайн, 18 июл, 16:42
Джим Керри нашел нового покупателя особняка в Лос-Анджелесе Жилье, 18 июл, 15:42
Постконструктивизм 30-х: от сталинского Дворца Советов до метро Аэропорт Дизайн, 18 июл, 14:23
Альтернатива кондиционеру: как охладить квартиру в жару Дом, 18 июл, 12:35
В России зафиксирован двукратный рост спроса на аренду глэмпингов Жилье, 18 июл, 11:51
Часть затрат на строительство жилья в России снизилась в 2025 году Отрасль, 18 июл, 10:06
Нижегородский район стал первым по росту цен в новостройках бизнес-класса Жилье, 18 июл, 09:01
Нейросеть вычислила города с самым подорожавшим жильем в первом полугодии Жилье, 18 июл, 00:00
В «Домклик» оценили востребованность цифровой ипотеки в 2025 году Деньги, 17 июл, 18:58
Квартиру в доме Черчилля в Лондоне выставили на продажу за £6,5 млн Жилье, 17 июл, 17:59
Главное Лента