Доллар упал ниже ₽80: как это скажется на рынке жилья
В мае курс доллара впервые за два года опустился ниже ₽80. Сейчас доллар немного отыграл позиции. Однако некоторые аналитики допускают дальнейшее падение американской валюты. По их мнению, рубль может укрепиться до ₽75–70 за доллар.
Спросили у экспертов, как валютные колебания могут сказаться на рынке жилья.
Замедление сделок в элитном сегменте, в массовом — без изменений
Ослабление рубля традиционно сопровождается всплеском спроса на недвижимость. Такое поведение россиян объясняется желанием сохранить свои сбережения. Например, подобная ситуация наблюдалась в 2020 году, когда курс доллара впервые с февраля 2016 года превысил 75 руб. Похожая ситуация была в 2023 году.
Текущее укрепление рубля может, наоборот, привести к определенному замедлению сделок. Но это влияние будет незначительным, поскольку российский рынок жилья живет по рублевой модели — сделки заключаются в рублях, а доля импорта на рынке новостроек сейчас минимальная, считают эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью».
«Если говорить об укреплении рубля и снижении курса доллара, например, до 75–70 руб., то здесь возможен умеренный охлаждающий эффект. Часть покупателей может занять выжидательную позицию, рассчитывая на коррекцию цен», — считает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. Особенно это влияние может быть заметно в сегменте элитной недвижимости среди клиентов, которые привыкли мыслить в валюте, уточнил партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.
Однако для массового сегмента ключевым фактором остается доступность ипотеки, а не курс валюты, поэтому эффект здесь будет сдержанным. «Текущее укрепление рубля относительно доллара происходит на фоне высоких процентных ставок. В этой связи формируется отложенный спрос на жилье, поскольку взять ипотеку дорого, а держать деньги на вкладе — выгодно», — пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Вместе с тем отложенный спрос будет реализовываться по мере снижения процентных ставок и курс рубля не будет играть первую скрипку. Однако в случае снижения курса рубля спрос на жилье будет усиливаться», — считает представитель АКРА.
В целом, по словам экспертов, российский рынок жилья сейчас ориентирован на рублевую модель, поэтому влияние валютных колебаний на него в последнее время снижается. По оценкам NF Group, около 90% предложения в сегменте городской жилой недвижимости номинированы в рублях. «За пределами города доля валютных предложений чуть выше, но общая тенденция очевидна: люди зарабатывают и тратят в рублях», — уточнил Андрей Соловьев. Поэтому привязка к доллару сегодня носит, скорее, психологический, чем практический характер, отметил эксперт.
Влияния на цены не будет
В периоды ослабления рубля эксперты обычно прогнозируют повышение цен на жилье на фоне роста сделок и себестоимости строительства, особенно в высокобюджетном сегменте, где традиционно доля импорта выше. Однако укрепление рубля, по их мнению, к обратной ситуации не приведет. «Рост цен на недвижимость при существенном ослаблении рубля по большей части является психологическим фактором, связанным с желанием людей переложить накопления из денежных средств в бетон. Это сильно разогревает спрос на недвижимость и, как следствие, двигает цены вверх», — пояснил старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
По его мнению, при укреплении рубля ситуация с ценами не изменится. Это связано и с тем, что валютная составляющая в общей стоимости строительства жилья занимает незначительную долю, даже в высокобюджетных сегментах. «Трудно представить, что на рынке появится настолько много продавцов недвижимости, способных повлиять на ценообразование, которые захотят продать недвижимость, чтобы переложить эти средства в валюту», — добавил Дмитрий Сергиенко.
Не прогнозирует снижения цен на жилье на фоне падения курса доллара Андрей Соловьев из NF Group. «Хотя укрепление рубля действительно удешевляет импорт, но недвижимость — это не продукт мгновенного потребления, покупка жилья — процесс, не связанный с импульсным спросом», — пояснил эксперт. Кроме того, длинный цикл сделки и высокая доля покупок в рассрочку не позволяют цене быстро реагировать на курсовые колебания, добавил он.
Аналитик «Финама» в свою очередь допускает ценовую коррекцию. «В случае заметного укрепления рубля объекты со стоимостью в валюте могут временно стать более привлекательными для покупателей», — пояснила Кристина Гудым.
Девелоперы могут оказаться в плюсе
При этом для девелоперов текущее укрепление рубля — это выгодная ситуация, поскольку продажи в рублях обеспечивают им большую выручку. «Можно купить больше валюты по выгодному курсу для покрытия затрат на импортные материалы (в элитном сегменте доля импортных компонентов может достигать 20–30%). Это повышает маржинальность проектов и стимулирует инвестиции в новые площадки», — отметил представитель NF Group.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
