Данные: bnMAP.pro
Присутствие данных локаций в красной зоне аналитики объяснили дисбалансом между спросом и объемом предложения на рынке новостроек. «Это зависит не от абсолютного объема нераспроданных остатков, но от реального платежеспособного спроса, выраженного в среднемесячных темпах реализации», — отметил директор сервиса мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Среднемесячные темпы реализации в квадратных метрах в Краснодарском крае, Владивостоке гораздо выше, чем в городах из желтой зоны. «Но в то же время существующий объем нераспроданного предложения таков, что с текущими темпами распродаваться он будет более трех лет», — пояснил эксперт.
По словам Лобжанидзе, причины такого дисбаланса для каждой локации индивидуальны. Например, в Краснодаре это концентрация предложения массового сегмента, который наиболее зависим от ипотеки. По оценкам экспертов, доля сделок в нем достигает 90%. «Но сейчас у населения нет доступного финансового инструмента для покупки жилья. В то же время в Краснодаре уже несколько лет большой объем предложения, то есть спрос уже насыщен», — добавил он. Во Владивостоке, скорее всего, большие объемы выведены на рынок с расчетом на дальневосточную ипотеку, здесь представлены тоже в основном проекты массового сегмента с квартирами.
Как считали
Аналитики посчитали нереализованные остатки (тыс. кв. м) по самым активным рынкам новостроек в стране по состоянию на май (без учета выхода новинок в будущем). После этого они рассчитали количество лет, которое потребуется для продажи этих объемов с учетом среднемесячных темпов продаж. Данные о сделках были взяты с июля 2024 года (после отмены массовой льготной ипотеки) по апрель 2025 года. Расчет был произведен на основе данных Росреестра по дате регистрации материнской сделки. Это первичная сделка без учета дополнительных соглашений и перерегистраций.
Исходя из средних сроков продаж остатков в новостройках, локации поделили на три группы:
- города с низким риском продаж новостроек (зеленая зона, расчетный срок реализации остатков до 1,99 года);
- со средним риском (желтая зона, от 2 лет до 2,99 года);
- с высоким риском (красная зона, от 3 лет и выше).
Всего в исследование вошли 28 локаций. Это 16 городов-миллионников, семь регионов (Московская, Ленинградская область, Краснодарский край, Крым), а также Тюмень, Хабаровск, Калининград, Владивосток и Севастополь.
Регионы и города с минимальным риском
Самый маленький срок для продажи нереализованных остатков в новостройках аналитики зафиксировали в Севастополе — 1,6 года. Столько времени потребуется, чтобы продать 63,8 тыс. кв. м при ежемесячных темпах продаж 3,3 тыс. кв. м.
Далее следует Москва, где потребуется 1,8 года, чтобы распродать нереализованные остатки (7,6 млн кв. м) при средних темпах продаж 352,5 тыс. кв. м в месяц.
В зеленой зоне также оказались Нижний Новгород и Санкт-Петербург. В этих городах потребуется 1,9 года, чтобы реализовать текущее остатки на рынке новостроек.
Если в локациях из красной зоны наблюдается дисбаланс между спросом и предложением, то в данном случае ситуация противоположная. «В локациях в зеленой зоне есть баланс между объемом предложения и реальным спросом, выраженным в реальных сделках, который позволит застройщикам быстрее всего распродать имеющиеся остатки», — пояснил Сергей Лобжанидзе. «Именно поэтому сюда попали Москва и Санкт-Петербург с максимальным объемом предложения (причем существенная часть — достаточно дорогие сегменты, особенно в Москве) и максимальным платежеспособным спросом, а также Нижний Новгород с довольно небольшим объемом нереализованных остатков и Севастополь с минимальным таким объемом», — пояснил эксперт.
При этом большинство исследуемых рынков новостроек оказались в желтой зоне, где риск нераспроданности новостроек средний. Речь идет о 15 локациях, среди которых Московская область, Пермь, Волгоград, Калининградская область. Чтобы распродать остатки в новостройках, в локациях из желтой зоны потребуется от 2,2 года (Хабаровск) до 2,9 года (Омск).
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
