Новые деловые: куда смещается спрос на офисы в Москве
Высокий спрос на офисы в Москве привел к дефициту свободных площадей. Тенденция, которую аналитики замечали в 2024 году, продолжилась в первом полугодии 2025-го. Согласно подсчетам CMWP, к началу декабря прошлого года доля незанятых арендаторами помещений в деловых центрах классов А и В составила 4,8%. Четыре месяца спустя, к апрелю текущего года, в CORE.XP зафиксировали снижение среднего уровня вакантности до отметки 3,7% по всей столице. В наиболее востребованных районах — Сити, Басманном и на Павелецкой — показатель оказался еще ниже: в этих локациях свободны менее 1% офисов.
Причиной дефицита площадей консультанты назвали дисбаланс спроса и предложения на фоне замедления ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров. В частности, в IBC Real Estate заявили, что с декабря 2024-го по апрель 2025 года в столице был сдан лишь один объект класса B+, что составляет менее 1% ожидаемого объема ввода в текущем году.
В CMWP считают, что вакансия не растет по причине быстрой реализации новых бизнес-центров. «Объекты вводятся в эксплуатацию полностью или частично занятыми — 80% площадей нового строительства на момент ввода были уже реализованы», — обратила внимание директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Нехватка офисных площадей подталкивает девелоперов к строительству новых бизнес-центров. Причем активация рынка происходит сразу в двух направлениях. С одной стороны, застройщики наращивают площади в сложившихся деловых районах со стабильным спросом на офисы. С другой — осваивают новые территории, которые традиционно не считались бизнес-локациями, как в Центральном округе (ЦАО), так и далеко за его пределами.
Выясняем, как нехватка вакансии влияет на офисный рынок, какие новые районы появляются на карте деловой жизни Москвы и что в них строят прямо сейчас.
Центр дефицита
Бизнес стремится быть в месте сосредоточения деловой, культурной и общественной жизни. Неудивительно, что, по наблюдениям аналитиков CORE.XP, наиболее острый дефицит офисных пространств характерен для центра Москвы. Весной текущего года в аренду или продажу в центральных деловых районах столицы предлагалось всего 181 тыс. кв. м офисных площадей. Половину из них составляли проекты класса B+. На класс А пришлось 35% объема свободных площадей, на класс B- — 14%.
«Рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует ярко выраженный дефицит качественных площадей, особенно в ключевых деловых локациях. В зоне критического дефицита (<1%) оказались три района: у станции метро «Павелецкая» свободно лишь 0,8% офисных помещений, в Басманном районе — 0,9%, в деловом центре «Москва-Сити» — 0,9%. В зону умеренного дефицита вошли Ходынка (1,6%), Садовое кольцо (2,5%) и Белорусский деловой район (3,2%)», — рассказала Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.
Примечательно, что вакансия офисных помещений в центре города распределена неравномерно. Например, в Савеловском районе объем свободных площадей класса А в апреле составил 53 тыс. кв. м. В CORE.XP объясняют это строительством здесь новых объектов в 2022–2024 годах.
В ближайшем будущем ситуация с нехваткой офисов должна измениться в Белорусской деловом районе и на Ходынке: на эти территории приходится 56% от общего объема нового строительства бизнес-объектов в центре города. Всего здесь возводят более 1,5 млн кв. м офисов.
Одновременно существуют локации, где готового предложения нет вовсе: по сведениям CORE.XP, в Басманном районе на сегодняшний день свободные помещения класса A отсутствуют. Во многом это связано с тем, что крупные и развитые районы города до определенного момента остаются словно вне поля видимости застройщиков определенного типа недвижимости.
Неочевидная и перспективная
Яркий пример локации, которая прежде оставалась без внимания офисных девелоперов, — район вокруг Бауманской улицы в Басманном районе. Это место долго было белым пятном на деловой карте города несмотря на то, что здесь технологии, культура и высшее образование смешиваются в по-настоящему разнообразную креативную среду, которая подталкивает к образованию стартапов и создает предпосылки для развития хай-тек-компаний. Сегодня здесь зреет новая точка притяжения для бизнеса.
Существующих бизнес-центров в районе Бауманской пока немного. По данным CORE.XP, объем офисных площадей здесь составляет 50 тыс. кв. м, и весь он представлен офисами классов B+ и B, введенными в эксплуатацию в 2010-х годах.
Это подтверждают и в CMWP. «На территории, ограниченной улицами Ольховской, Радио, Бауманской и ТТК, не наблюдается высокой концентрации качественных офисных объектов. Основной объем объектов был введен в эксплуатацию в период с 2005 по 2011 год, а 25% помещений — до 2000 года. Зданий класса А на этом участке пока не представлено, однако запланирован к вводу один проект в 2028–2029 годах», — обнаружила Полина Афанасьева.
Район Бауманской традиционно не относился к деловым центрам и ассоциировался с академической жизнью: здесь расположился МГТУ имени Баумана — один из ведущих и крупнейших инженерных вузов страны. Однако в последние годы ситуация стала меняться.
Вместе со строительством масштабного научно-исследовательского кластера здесь появилась потребность в новых деловых пространствах для размещения бизнеса в высокотехнологичных отраслях, креативных стартапов и новых компаний в сфере IT, основателями которых могут быть не только выпускники, но и студенты МГТУ.
Кроме того, в районе Бауманской располагаются корпуса НИУ ВШЭ и Государственного университета просвещения, а также Институт непрерывного образования при Московском государственном юридическом университете. Насыщенная студенческая жизнь притягивает в локацию ретейл и культурные пространства, что становится драйвером для дальнейшего развития всего района — чем обширнее и разнообразнее окружающая инфраструктура, тем удобнее бизнесу.
«Инфраструктура района с кафе, парками и пешеходной доступностью к основным городским сервисам создает комфортные условия для сотрудников», — указала Ирина Хорошилова из CORE.XP.
Еще один фактор притяжения в районе Бауманской — высокая транспортная доступность. Это место удобно для пешеходов за счет того, что станция метро «Бауманская» расположена в центре одноименной улицы. Также поблизости станция «Красносельская», что обеспечивает удобство передвижения в разные районы города.
На расстоянии короткой пешей прогулки находится и Комсомольская площадь (площадь трех вокзалов) — один из крупнейших транспортно-пересадочных узлов Москвы. Железнодорожные пути, интегрированные со станциями МЦД-2 и МЦД-4, расширяют возможности для передвижения не только в границах Москвы, но и за ее пределами, что становится ключевым преимуществом для предпринимателей, которые часто ездят в командировки в другие города.
Наконец, автомобилистам удобно добраться отсюда в любую точку города благодаря непосредственной близости ТТК. Путь до Садового кольца составит 8–10 минут, до Кремля — 15–20 минут. Близость крупных магистралей обеспечивает быстрый проезд к аэропортам, что также значимо для бизнеса: за 40–50 минут можно доехать до Шереметьева, за час с небольшим — до Внукова.
Постепенно все эти преимущества привлекают внимание девелоперов. Ожидается, что в скором времени ситуация на офисном рынке района Бауманской кардинально изменится. «На фоне высокой востребованности этой локации среди крупных корпораций (здесь базируются РЖД, ТМК, «М.Видео», «ЛУКОЙЛ-Аэро») и IT-стартапов, а также нехватки качественных деловых пространств в ближайшие пять лет здесь ожидается высокий спрос на офисы и рост арендных ставок», — считает директор по продаже коммерческой недвижимости October Group Евгения Гераськина.
Единственный на текущий момент строящийся проект класса А в районе Бауманской — бизнес-центр Kobzon City (K-City). В состав первой очереди войдут офисные помещения площадью от 33 до 716 кв. м с возможностью объединения до 10 тыс. кв. м для крупных компаний. Внутренняя инфраструктура проекта представлена магазинами, кафе, ресторанами, отделениями банков, фитнес-залом, а также видовой террасой на крыше.
Пространства Kobzon City (K-City) позиционируются как офисы будущего из-за необычной концепции — сочетания деловой жизни с миром искусства. Во второй очереди бизнес-центра с элегантной пластичной архитектурой разместится арт-хаб имени Кобзона, где можно будет проводить концерты, спектакли, мультимедийные выставки, презентации и лекции. Здесь также откроются небольшие помещения-трансформеры, которые бизнес может использовать в качестве репетиционных комнат и студий звукозаписи — как для продвижения своего бренда, так и для организации досуга сотрудников.
Первую очередь Kobzon City (K-City) введут в эксплуатацию в четвертом квартале 2028 года. Общая площадь первой очереди составит 22,5 тыс. кв. м, она создаст рабочие места для 1,2 тыс. человек, а в рамках всего проекта появится 4–5 тыс. мест приложения труда, подсчитали в October Group. «Учитывая отсутствие свободных офисных площадей в локации, новый качественный объект имеет высокие шансы на полную загрузку. Это особенно актуально, поскольку в районе отсутствуют конкуренты с сопоставимым уровнем качества», — оценила перспективы K-City Ирина Хорошилова из СORE.XP.
Следующий этап — децентрализация
Развитие непривычных для офисной жизни локаций происходит и за пределами центра Москвы. Рынок коммерческой недвижимости столицы прирастает новыми территориями за ТТК и даже за границами МКАД.
«В Москве активная децентрализация является одним из главных трендов рынка офисной недвижимости на протяжении последних нескольких лет. За пределами ТТК и МКАД появляется большое количество деловых районов и новых качественных офисных помещений», — рассказал Андрей Тонконогов, руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости компании «Технологии Доверия».
По мнению эксперта, на сегодняшний день выделяется три основных драйвера строительства коммерческих проектов за пределами ТТК. Во-первых, это дефицит больших площадей в центре Москвы, подходящих для строительства качественного офисного объекта. Второй фактор — освоение бывших промышленных зон. Масштабная программа комплексного развития территорий (КРТ) открывает новые локации как для жилых, так и для офисных проектов.
Третьим фактором в «Технологиях Доверия» назвали льготы на плату за изменение вида разрешенного использования земли для тех, кто создает новые рабочие места (программа МПТ). Это дополнительно расширяет географию бизнес-центров за счет девелоперов рынка жилой недвижимости, которые возводят офисные здания в составе новых жилых кварталов.
Опрошенные «РБК Недвижимостью» консультанты выделили несколько неочевидных локаций, в которых в последние годы стали появляться как единичные офисные проекты, так и целые деловые кластеры. Так, в CORE.XP назвали территорию в районе станции метро «ЗИЛ», где к 2025 году завершится строительство нескольких бизнес-центров общей площадью 178 тыс. кв. м.
«Новые бизнес-центры возводятся на месте бывших промзон и будут соединяться с уже развитым офисным кластером. Ранее офисная недвижимость в этой локации была сосредоточена в основном вдоль проспекта Андропова, где по состоянию на июль 2025 года объем существующих офисных площадей составляет 325 тыс. кв. м. К 2026 году объем офисов на проспекте Андропова увеличится еще на 60 тыс. кв. м. Таким образом, в районе Нагатино — ЗИЛ сформируется несколько деловых зон», — сообщила Ирина Хорошилова.
Территория деловой активности формируется и у Северного речного порта, где появятся три бизнес-центра общей площадью 149 тыс. кв. м. «Все они возводятся в составе жилых комплексов. Ранее застройка в этом районе носила точечный характер», — уточнили в CORE.XP. Одновременно аналитики фиксируют развитие делового кластера Очаково-Рябиновая на западе Москвы. По оценке CORE.XP, здесь проходит одна из самых масштабных реорганизаций промышленных зон: новые офисы появятся в районе Верейской улицы (260 тыс. кв. м), а также вдоль Рябиновой и Никулинской улиц (68 тыс. кв. м).
В CMWP заявили, что все чаще наблюдают появление офисов в неожиданных местах, например в составе ТПУ и проектов КРТ, в том числе на востоке Москвы. «Однако появление точечных объектов в ранее неосвоенных локациях не является зарождением нового кластера», — уточнила Полина Афанасьева. По ее мнению, одним из районов кластеризации новых объектов, где исторически не было офисов, стали Мневники.
Локацию отметили и в CORE.XP. По подсчетам компании, в ближайшие пять лет здесь появится 281 тыс. кв. м офисных площадей. «Параллельно с этим активно развивается инфраструктура района в рамках жилой застройки и улучшается транспортная доступность: район имеет удобные выезды на основные магистрали, ведущие к ключевым бизнес-кластерам — Москва-Сити, Фили-Кутузовский, Садовое кольцо», — подытожила Ирина Хорошилова.